Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen1.
Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten2. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangt der antragstellende Ehemann von seiner Ehefrau die Mitwirkung an einer Eigenbedarfskündigung hinsichtlich einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie, die im hälftigen Miteigentum der Eheleute steht. Die Eheleute erwarben ein in der Nähe der Ehewohnung gelegenes Einfamilienhaus, das sie Anfang 2019 an die (heute) 84-jährige verwitwete und pflegebedürftige Mutter der Ehefrau vermieteten, um ihr einen Lebensabend in unmittelbarer Nähe zur Familie (insbesondere auch zu ihren beiden Enkelkindern) zu ermöglichen. Seit Juni 2021 leben die Eheleute getrennt. Im Juli 2023 kündigte der Ehemann den Mietvertrag mit der Mutter der Ehefrau und machte Eigenbedarf geltend. Die Ehefrau weigerte sich, der Kündigung zuzustimmen.
Das Amtsgericht Tostedt hat den Antrag auf Verpflichtung der Ehefrau zur Abgabe einer „gemeinsamen ordentlichen Kündigungserklärung“ gegenüber der Mutter der Ehefrau abgewiesen3. Auf die dagegen gerichtete Beschwerde des Ehemanns hat das Oberlandesgericht Celle die Entscheidung dahingehend abgeändert, dass es die Ehefrau antragsgemäß verpflichtet hat4. Auf die Rechtsbeschwerde der Ehefrau hat der Bundesgerichtshof die Beschwerdeentscheidung des Oberlandesgerichts Celle aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen:
Für den Bundesgerichtshof nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts Celle, wonach der Ehemann und die Ehefrau hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie keine Ehegatteninnengesellschaft begründet haben, sondern als Miteigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB bilden.
Nach § 745 Abs. 2 BGB kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Benutzung durch Vereinbarung geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Benutzung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen. Dem Fehlen einer Vereinbarung über die Benutzung steht es gleich, wenn nach erfolgter Regelung des Gebrauchs tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen5. In einem solchen Fall ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungsregelung zu fordern. Kommt der andere Teil diesem Verlangen nicht nach, kann Klage auf Neuregelung der Benutzung erhoben werden. Diese Klage ist auf Zustimmung zu einer bestimmt zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten. Nur über sie entscheidet das Gericht6. Die Schwelle für eine Neuregelung der Nutzung liegt damit deutlich höher als bei einer Erstregelung.
Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung des Gebrauchs – wie hier durch die jedenfalls konkludent getroffene Abrede der Vermietung an die Mutter der Ehefrau – tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat das Gericht unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen. Eine solche Interessenabwägung ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung. Dabei ist der tatrichterliche Beurteilungsspielraum bei der Würdigung und Gewichtung der einzelnen berücksichtigungsfähigen Umstände und Interessen der rechtlichen Nachprüfung entzogen. Die Interessenabwägung kann im Rechtsbeschwerdeverfahren aber daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter auf der Grundlage seiner Feststellungen wesentliche Umstände oder Interessen übersehen, nicht vollständig gewürdigt oder Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt hat7.
Auch nach diesem eingeschränkten Prüfungsmaßstab hält die Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Denn unter Zugrundelegung von auf die Weiternutzung der ehemaligen Ehewohnung bezogener, mithin im Streitfall nicht einschlägiger Rechtsprechung und Literatur hat das Oberlandesgericht Celle einen Anspruch des Ehemanns auf Neuregelung von Verwaltung und Benutzung gemäß § 745 Abs. 2 BGB allein wegen der Trennung der Eheleute, eines Wohnbedarfs des Ehemanns und des Trennungsunterhaltsverlangens der Ehefrau bejaht. Damit hat es sich rechtsfehlerhaft nicht die insoweit maßgebliche Frage vorgelegt, ob unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten des Ehemanns an der bisherigen Benutzungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen.
Vertiefter Erörterung hätte bereits bedurft, ob und inwieweit die Trennung der Eheleute mit den sich daraus ergebenden Folgen von zusätzlichem Wohnbedarf des aus der Ehewohnung ausziehenden Ehegatten und etwaigen Trennungsunterhaltsansprüchen zu einer wesentlichen Veränderung für die hier streitgegenständliche Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des vermieteten Anwesens geführt hat. Denn dieses war von den Eheleuten nach dem unstreitigen Eheleutevorbringen mit dem alleinigen Ziel erworben worden, es an die Mutter der Ehefrau zu vermieten und ihr so einen familiennahen Altersruhesitz zur Verfügung zu stellen. Diese Art der Nutzung des Anwesens wird jedoch – zumal mit Blick auf das sonstige Immobilienvermögen der Eheleute – durch die Trennung nicht ohne weiteres beeinflusst, sondern bleibt jedenfalls grundsätzlich uneingeschränkt möglich.
Aber auch bei Bejahung einer wesentlichen Änderung tragen die vom Oberlandesgericht Celle angeführten Trennungsfolgen nicht die Annahme, die Beibehaltung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung sei für den Ehemann unerträglich.
Das Oberlandesgericht Celle berücksichtigt bei der Frage, ob ein Neuregelungsanspruch des Ehemanns besteht, schon nicht die mit dem Erwerb des Anwesens verbundene, auf die Vermietung an die Mutter der Ehefrau gerichtete und fortführbare Zweckbestimmung. Dies gilt unbeschadet des von der Ehefrau erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren gehaltenen Vortrags, der Ehemann habe zur Optimierung der eigenen Steuervorteile ihre Mutter davon abgehalten, die streitgegenständliche Immobilie selbst zu erwerben. Jedenfalls bleiben dem Ehemann mit der Vermietung einhergehende eventuelle steuerliche Vorteile auch nach der Trennung erhalten. Auch handelt es sich bei der Mutter der Ehefrau nach der übereinstimmenden Darstellung beider Eheleute um eine solvente Mieterin. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Celle wird die Darlehensbelastung der Eheleute bezüglich der Immobilie durch die von der Mutter der Ehefrau gezahlte Miete gedeckt, wobei unklar bleibt, ob der Immobilienkauf vollständig fremdfinanziert war. Zu der Behauptung des Ehemanns, die marktübliche Miete liege ganz erheblich über der von der Mutter der Ehefrau geschuldeten, hat das Oberlandesgericht Celle zwar keine Feststellungen getroffen. Selbst wenn diese Behauptung zuträfe, wäre jedoch sehr fraglich, ob dies – unabhängig von einer gegebenenfalls durch die Bruchteilsgemeinschaft verfolgbaren Mieterhöhung – die Beibehaltung der derzeitigen Benutzungsregelung unerträglich erscheinen ließe. Denn würde fortan der Ehemann das Anwesen nutzen, müsste er der Ehefrau eine Nutzungsentschädigung zahlen oder sich unterhaltsrechtlich einen Wohnvorteil zurechnen lassen. Beides wäre nach der (hälftigen) Marktmiete zu bemessen und würde sich daher entsprechend erhöhen.
Bereits bei der Frage, ob ein Neuregelungsanspruch des Ehemanns gemäß § 745 Abs. 2 BGB dem Grunde nach besteht, ist zudem einerseits in die Gesamtwürdigung einzubeziehen, inwieweit der Ehemann zur Abdeckung seines angemessenen Wohnbedarfs auf die streitgegenständliche Immobilie angewiesen ist. Dafür müsste er jedenfalls auf einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verweisen können, was das Oberlandesgericht Celle mit seinen Ausführungen zu einem „berechtigten Interesse“ allerdings nicht festgestellt hat.
Unabhängig davon wäre andererseits aber auch zu berücksichtigen, dass die Ehefrau sich als hälftige Miteigentümerin wegen der Mietnutzung durch ihre Mutter ebenfalls auf einen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der nicht weniger Ausfluss der von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteten Eigentumsgarantie ist als eine eventuelle Rechtsposition des Ehemanns8. Mithin dürfte allein ein eventueller Wunsch des Ehemanns, im Rahmen seiner künftigen Lebensplanung das streitbefangene Grundstück zu bewohnen, die dem entgegenstehende, der ursprünglichen Planung entsprechende Mietnutzung nicht unerträglich für ihn werden lassen. Vielmehr wäre insoweit erforderlich, dass es an ihm auch angesichts seiner finanziellen Verhältnisse zumutbaren Wohnalternativen fehlt. Hierzu hat das Oberlandesgericht Celle aber ebenfalls keine Feststellungen getroffen.
Die angefochtene Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle konnte danach keinen Bestand haben.
Sie war vom Bundesgerichtshof gemäß § 74 Abs. 5 FamFG aufzuheben. Die Sache war nach § 74 Abs. 6 Satz 2 FamFG an das Oberlandesgericht Celle zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist. Die Zurückverweisung gibt dem Oberlandesgericht Celle zudem die Gelegenheit, auf eine sachgerechte Antragstellung hinzuwirken. Denn die Rechtsbeschwerde beanstandet zu Recht die dem zuletzt gestellten Antrag entsprechende Beschlussformel des Oberlandesgerichts Celle. Diese verpflichtet die Ehefrau nicht zur Zustimmung zu einer bestimmt bezeichneten Art der Benutzung9, sondern ist allein auf Mitwirkung der Ehefrau an einer Kündigung gerichtet. Offen bliebe damit, wie die Benutzung im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses geregelt werden soll. Dem Begehren des Ehemanns ist hierzu unschwer zu entnehmen, dass er eine alleinige eigene Nutzung der Immobilie anstrebt. Eine solche Nutzungsregelung wäre grundsätzlich auch möglich und bei entsprechender Kompensation für die Ehefrau nicht nach § 745 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Januar 2026 – XII ZB 142/25
- im Anschluss an BGH Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, FamRZ 2007, 135 und Urteil vom 04.02.1982 – IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753[↩]
- im Anschluss an BGH Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, FamRZ 2007, 135[↩]
- AG Tostedt, Beschluss vom 19.09.2024 – 15 F 361/23[↩]
- OLG Celle, Beschluss vom 19.03.2025 – 21 UF 237/24, FamRZ 2025, 1012[↩]
- vgl. BGH Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, FamRZ 2007, 135 und Urteil vom 04.02.1982 – IX ZR 88/80 FamRZ 1982, 355, 356[↩]
- vgl. BGH Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, FamRZ 2007, 135 mwN[↩]
- vgl. BGH, Beschluss BGHZ 235, 135 = FamRZ 2023, 352 Rn. 39 mwN[↩]
- vgl. BVerfG FamRZ 1993, 1293, 1294[↩]
- vgl. BGH Beschluss vom 25.10.2006 – VII ZB 29/06, NJW 2007, 149 Rn. 13[↩]
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