Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat ein zum Vorsteuerabzug berechtigtes Mitglied der beklagte GdWEn Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer einer Teileigentumseinheit der Apartmentanlage gegen die GdWE geklagt. Im Jahr 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die GdWE bei allen Lieferungen und Leistungen, die sie im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an die zum Vorsteuerabzug berechtigten Eigentümer erbringt, auf ihre Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung bei allen Buchungsvorgängen die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat. Gemäß dem Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2020 ist der Wohnungseigentümer zur Zahlung von monatlichen Vorschüssen in Höhe von 353, 89 € an die GdWE verpflichtet. Darin enthalten sind neben einem Beitrag zur Instandhaltungsrücklage ein Hausgeldvorschuss von 283, 63 € (netto) und die Kostenposition „MwSt. Nebenkosten ohne RL“ in Höhe von 53, 89 €. Mit dem Zweiten Gesetz zur Umsetzung steuerlicher Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise vom 29.06.2020 – Zweites CoronaSteuerhilfegesetz – wurden die Umsatzsteuersätze zeitlich befristet vom 01.07.bis zum 31.12.2020 von 19 Prozent auf 16 Prozent bzw. von sieben Prozent auf fünf Prozent gesenkt. Deshalb berechnete die Verwalterin der GdWE für die vorsteuerabzugsberechtigten Eigentümer für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine um drei Prozentpunkte reduzierte Umsatzsteuer auf die Hausgeldvorschüsse. Einen gesonderten Beschluss über eine Anpassung der monatlich zu zahlenden Vorschüsse fassten die Wohnungseigentümer nicht. In der Eigentümerversammlung vom 24.07.2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, die sich aus den Jahreseinzelabrechnungen für das Kalenderjahr 2020 jeweils ergebenden Nachzahlungen bzw. Guthaben auf der Grundlage der in den Einzelwirtschaftsplänen 2020 festgesetzten Wohngeldvorauszahlungen zu genehmigen. Aus der Einzelabrechnung für den Wohnungseigentümer ergibt sich eine Nachzahlung von 172, 72 €. Die negative Abrechnungsspitze wird dergestalt ermittelt, dass die Netto-Abrechnungssumme und der Rücklagenbeitrag addiert und hiervon das netto geschuldete Hausgeldsoll und der Sollbeitrag zu der Instandhaltungsrücklage abgezogen werden. Auf den Differenzbetrag von 148, 90 € wird ein Umsatzsteuerbetrag von 16 Prozent (= 23, 82 €) aufgeschlagen.
Die von dem Wohnungseigentümer gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht Straubing abgewiesen1. Auf die Berufung des Wohnungseigentümers hat das Landgericht Nürnberg-Fürth den Beschluss für ungültig erklärt2. Hiergegen wendet sich die beklagte GdWE GdWE mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, auf die der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil insoweit aufgehoben hat, als darin der in der Eigentümerversammlung vom 24.07.2021 gefasste Beschluss für ungültig erklärt worden ist, und die Sache im Umfang der Aufhebung an das Landgericht Nürnberg-Fürth zurückverwiesen:
Zutreffend war für den Bundesgerichtshof zuächts allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts Nürnberg-Fürth:
Anwendbar ist die Vorschrift des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung, da es – mangels abweichender Übergangsvorschriften – auf das zur Zeit der Beschlussfassung (hier: 24.07.2021) geltende Recht ankommt3. Gemäß dieser Bestimmung beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Im Gegensatz zu der vorherigen Rechtslage sind Gegenstand des Beschlusses nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sog. Abrechnungsspitzen). Das zugrundeliegende Zahlenwerk, aus dem diese Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht mehr – wie zuvor nach § 28 Abs. 5 WEG aF – Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich ihrer Vorbereitung4. Allerdings kam der Abrechnungsspitze auch unter der Geltung des bisherigen Rechts wesentliche Bedeutung zu. Denn ein Beschluss über die Jahresabrechnung wirkte anspruchsbegründend nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze als des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse überstieg. Zahlungspflichten, die durch frühere Beschlüsse, insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse entstanden waren, blieben hierdurch unberührt5. An der Art und Weise der Berechnung der Abrechnungsspitze hat sich durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes deshalb nichts geändert6.
Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstandes widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist. Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt7.
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn eine GdWE – wie hier die Beklagte – auf die Befreiung von der nach § 4 Nr. 13 UStG bestehenden Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und zur Umsatzsteuer optiert (§ 9 Abs. 1 UStG). In diesem Fall muss sie den zum Vorsteuerabzug berechtigten Wohnungseigentümern die Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Der steuerbare Umsatz im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG ist das Hausgeld; es stellt das Entgelt der Wohnungseigentümer für die Leistungen der GdWE dar8. Dies ist sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen. Erforderlich zur Ausübung der Option ist stets ein Beschluss der Eigentümer9. Hier hat die beklagte GdWE GdWE in Bezug auf sämtliche zum Vorsteuerabzug berechtigte Wohnungseigentümer und damit auch in Bezug auf den Wohnungseigentümer vollumfänglich zur Umsatzsteuer optiert.
Richtig sieht das Landgericht Nürnberg-Fürth auch, dass es für die zutreffende Berechnung der Abrechnungsspitze darauf ankommt, welchen Betrag der Wohnungseigentümer nach dem Beschluss betreffend den Wirtschaftsplan schuldet und ob in der Jahresabrechnung das nach dem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld-Soll mit dem richtigen Betrag eingestellt worden ist. Seine weitere Annahme, der Wohnungseigentümer sei nach dem ihn betreffenden Wirtschaftsplan zur Zahlung von 19 Prozent Umsatzsteuer (auch) für die zweite Jahreshälfte 2020 verpflichtet gewesen, ist jedoch von Rechtsfehlern beeinflusst.
Ob die Auslegung der – noch nach altem Recht gemäß § 28 Abs. 5 WEG aF beschlossenen – Genehmigung des Einzelwirtschaftsplans durch das Landgericht Nürnberg-Fürth zutreffend ist, kann der Bundesgerichtshof in vollem Umfang überprüfen. Die Auslegung hat „aus sich heraus“ objektiv und normativ zu erfolgen. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut des Beschlusses auszugehen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind10.
Insoweit ergibt sich aus dem Beschluss zunächst eindeutig, dass – entsprechend dem Beschluss aus dem Jahr 2009 – auf alle Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer erhoben werden soll. Folgerichtig wird in dem Wirtschaftsplan auch nicht zwischen einzelnen Leistungen differenziert, sondern auf sämtliche Positionen die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Beschluss nächstliegend, dass für alle Leistungen der GdWE an ihre Mitglieder der gleiche, nicht ermäßigte Umsatzsteuersatz gilt (Regelsteuersatz). Auch insoweit wird nämlich nicht zwischen den einzelnen Leistungen differenziert, vielmehr wird das Hausgeldsoll des Wohnungseigentümers berechnet, indem auf die Nettokosten einheitlich die „MwSt. Nebenkosten ohne RL“ i.H.v. 53, 89 € in Ansatz gebracht wird. Dieser Betrag entspricht dem im Zeitpunkt der Aufstellung des Einzelwirtschaftsplans geltenden Regelumsatzsteuersatz von 19 Prozent.
Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer bei der Festsetzung des Hausgeld-Solls von einem Regelsteuersatz von 19 Prozent für alle Leistungen ausgegangen sind, bedeutet jedoch nicht, dass dieser Steuersatz auch dann gelten soll, wenn er sich – wie hier – während des Wirtschaftsjahres ändert. Vielmehr ist es nächstliegend, die in dem Beschluss verwendete Formulierung „MwSt. Nebenkosten ohne RL“ dahingehend auszulegen, dass der jeweils gesetzlich gültige (Regel-)Umsatzsteuersatz von den optierenden Wohnungseigentümern geschuldet ist. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen11. Hierzu gehört auch, dass die GdWE ihrer gesetzlichen Verpflichtung nachkommt, auf ihr monatlich vereinnahmtes Entgelt – den steuerbaren Umsatz in Gestalt des Hausgelds – den jeweils geltenden Umsatzsteuersatz zu erheben. Insoweit handelt es sich nicht nur um Vorauszahlungen auf die Umsatzsteuer. Das Hausgeld ist, anders als der Begriff des Vorschusses nahelegt, aufgrund des Wirtschaftsplans geschuldet12 und wird als steuerbares Entgelt mit der Umsatzsteuer belegt. Die solchermaßen vereinnahmte Umsatzsteuer muss die GdWE im Rahmen von Umsatzsteuervoranmeldungen an das Finanzamt abführen. Berechnete die GdWE einen überhöhten Umsatzsteuersatz, nähme sie einen unrichtigen Steuerausweis vor; eine zu hohe Umsatzsteuer, wie sie nach Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth geschuldet sein soll, hätte steuerrechtlich sogar zur Folge, dass der um drei Prozent überhöhte Betrag im Verhältnis zum Finanzamt geschuldet wäre (§ 14c Abs. 1 Satz 1 UStG) und insoweit kein Vorsteuerabzug vorgenommen werden dürfte. Dies ist erkennbar nicht gewollt.
Hieraus folgt, dass der Wohnungseigentümer laut Wirtschaftsplan für den Zeitraum 1.01.bis 30.06.2020 auf die Nettoumsätze einen Umsatzsteuerbetrag i.H.v.19 Prozent schuldet und – anders als das Landgericht Nürnberg-Fürth meint – für die Zeit vom 01.07.bis zum 31.12.2020 einen ermäßigten Regelsteuersatz von nur 16 Prozent. Von diesem nächstliegenden Verständnis des Beschlusses über den Wirtschaftsplan ist der Verwalter zutreffend ausgegangen und hat dem Wohnungseigentümer und den anderen vorsteuerabzugsberechtigten Wohnungseigentümern für die zweite Jahreshälfte des Jahres 2020 die Umsatzsteuer mit dem reduzierten Regelsteuersatz von 16 Prozent in Rechnung gestellt.
Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Die in der Einzelabrechnung ausgewiesene (negative) Abrechnungsspitze beträgt 172, 72 €. Eine Anpassung des laut Wirtschaftsplans geschuldeten Hausgeldsolls ist im Hinblick auf die im Vergleich zum Wirtschaftsplan höheren Bewirtschaftungskosten angezeigt. Insoweit ergibt sich der in der Abrechnung ausgewiesene Differenzbetrag i.H.v. 148,90 €. (Nur) auf diesen Differenzbetrag, der einen weiteren steuerbaren Umsatz darstellt, ist die Umsatzsteuer aufzuschlagen, und zwar einheitlich für den gesamten Betrag in Höhe des am Ende der Abrechnungsperiode (Jahr 2020) geltenden Umsatzsteuersatzes von 16 Prozent (= 23,82 €).
Das Berufungsurteil konnte daher im Umfang der Anfechtung keinen Bestand haben und war insoweit vom Bundesgerichtshof aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung des Wohnungseigentümers, soweit er sich gegen die Abweisung der Anfechtungsklage wendet.
Weitere Feststellungen im Hinblick auf die Einwendungen, die der Wohnungseigentümer ausweislich des von dem Landgericht Nürnberg-Fürth in Bezug genommenen Urteils des Amtsgerichts zusätzlich gegen den angefochtenen Beschluss erhebt, waren für den Bundesgerichtshof nicht angezeigt. Sie waren bereits aus Rechtsgründen unerheblich. Der Wohnungseigentümer beanstandet, dass in der Jahresabrechnung die Umsatzsteuer bei einzelnen gegenüber der GdWE erbrachten Leistungen nicht ausgewiesen und aufgeschlüsselt sei. Diese Überlegung kann der Anfechtungsklage nicht zum Erfolg verhelfen, da – wie oben ausgeführt – nach dem neuen Recht nur noch betragsrelevante Mängel von Bedeutung sind. Dass sich die Abrechnungsspitze bei der von dem Wohnungseigentümer vermissten Aufschlüsselung verändert hätte, ist nicht ersichtlich.
Da der Beschluss hiernach nicht zu beanstanden ist, bedarf die von dem Landgericht Nürnberg-Fürth nicht in den Blick genommene Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 WEG teilweise angefochten bzw. teilweise für ungültig erklärt werden kann, keiner Entscheidung13.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 195/23
- AG Straubing, Urteil vom 09.09.2022 – 1 C 579/21 WEG[↩]
- LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 20.09.2023 – 14 S 5728/22 WEG[↩]
- vgl. nur BGH, Urteil vom 16.06.2023 – V ZR 251/21, NJW-RR 2023, 1313 Rn. 5[↩]
- vgl. BT-Drs.19/18791 S. 77[↩]
- BGH, Urteil vom 13.02.2020 – V ZR 29/15, ZWE 2020, 347 Rn. 7[↩]
- vgl. nur Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 218[↩]
- vgl. BT-Drs.19/18791 S. 76; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 239; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 28 WEG Rn. 55; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 10. Aufl., § 28 WEG Rn. 70; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 229 f.[↩]
- vgl. Umsatzsteuer-Anwendungserlass UStAE – 4.13.1 Abs. 2 Satz 3[↩]
- vgl. BayObLG, NJW-RR 1997, 79, 80; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1232, 1234; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 183; BeckOK UStG/Spilker [1.01.2024], § 4 Nr. 13 Rn. 16[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/15, NJW 2016, 2177 Rn.20; Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 163/14, NJW-RR 2015, 1037 Rn. 16[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298; Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23, NJW-RR 2024, 217 Rn. 14 mwN[↩]
- vgl. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl., § 8 Rn. 147[↩]
- vgl. hierzu Mediger, NZM 2024, 121[↩]
