Die Ski­werk­statt in der Miet­woh­nung

Eine Kün­di­gung kann dann nicht auf eine Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Pflich­ten gestützt wer­den, wenn durch die Nut­zung der Wohn­zweck nicht ver­än­dert wird, Mit­mie­ter nicht beein­träch­tigt wer­den, sich nach außen kei­ne wahr­nehm­ba­ren Stö­run­gen ein­stel­len und sich kei­ne Gefahr der Beschä­di­gung oder über­mä­ßi­ge Abnut­zung ergibt. Bei einem Ski­ser­vice han­delt es sich um einen ins Gewicht fal­len­den Kun­den­ver­kehr, den die Ver­mie­te­rin nicht dul­den muss.

Die Ski­werk­statt in der Miet­woh­nung

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Ver­mie­te­rin Recht gege­ben und die Beklag­ten dazu ver­ur­teilt, inner­halb eines hal­ben Jah­res die Miet­woh­nung her­aus­zu­ge­ben. Die Klä­ge­rin ist Ver­mie­te­rin, die Beklag­ten bewoh­nen mit ihren bei­den gemein­sa­men Kin­dern die von ihnen ange­mie­te­te streit­ge­gen­ständ­li­che Dop­pel­haus­hälf­te in Unter­schleiß­heim bei Mün­chen nebst Gar­ten und Gara­ge. Im Miet­ver­trag vom Juni 2016 ist gere­gelt, dass das Miet­ob­jekt zur Benut­zung als Woh­nung ver­mie­tet ist. Im Novem­ber 2016 brach­ten die Beklag­ten am Bal­kon des ers­ten Stock­werks gut sicht­bar ein Pla­kat mit fol­gen­dem Text an: "Ski­ser­vice – Mon­tag – Frei­tag 16:00 – 19:30 Uhr – Ski- und Snow­board-Ser­vice wach­sen, schlei­fen und mehr." Zur glei­chen Zeit inse­rier­ten sie im loka­len Anzei­ge­blatt: "Ski­ser­vice – ab jetzt in Unterschleißheim/​Lohof – Damit Ihr opti­mal in die kom­men­de Win­ter­sai­son star­ten könnt, bie­ten wir unse­ren klas­si­schen Ski­ser­vice für Euch an. (…) Wir bie­ten vom klei­nen Ski­ser­vice, Breit-/Ro­cker­ski­ser­vice alles an. Prei­se auf Anfra­ge! Jeden Don­ners­tag ab 17 Uhr, An- und Ver­kauf von gebrauch­ten Ski und Ski­schu­hen. Öff­nungs­zei­ten: Mo. – Fr., 16:00 – 19:30 Uhr".

Mit Schrei­ben vom 28.11.2016 for­der­te die Klä­ge­rin die Beklag­ten auf, die gewerb­li­che Tätig­keit auf­zu­ge­ben und zukünf­tig zu unter­las­sen. Mit E‑Mail vom 06.12.2016 ver­wie­sen die Beklag­ten dar­auf, dass die Ein­rich­tung der Ski­werk­statt abge­spro­chen sei und es kei­nen Ärger mit der Gemein­de geben wer­de, das Gewer­be sei seit eini­gen Jah­ren und auch die Betriebs­stät­te sei gemel­det. Am 03.02.2017 erklär­te die Klä­ge­rin über ihren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten schrift­lich die frist­lo­se und hilfs­wei­se auch ordent­li­che Kün­di­gung.

Die Klä­ge­rin trägt vor, die gewerb­li­che Nut­zung sei weder schrift­lich noch münd­lich erlaubt wor­den. Im Fal­le einer Fort­füh­rung des Ski­ser­vices müs­se sie befürch­ten, in Hin­blick auf öffent­lich-recht­li­che Vor­schrif­ten wegen wei­te­rer Kos­ten für Geneh­mi­gun­gen, Gut­ach­ten oder Umbau­maß­nah­men in Anspruch genom­men zu wer­den.

Die Beklag­ten hal­ten ent­ge­gen, in der Gara­ge sei mit aus­drück­li­cher Zustim­mung der Klä­ge­rin ein gemein­nüt­zig täti­ger Ski­ver­ein unter­ge­bracht, der nur für weni­ge Stun­den in der Woche und nur wäh­rend der Ski­sai­son Ski­ser­vice für Ver­eins­mit­glie­der anbie­te.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass es sich bei der Nut­zung des Miet­ob­jekts um eine gewerb­li­che Tätig­keit han­delt: Die Beklag­ten erbrin­gen mit dem Ski­ser­vice (…) über meh­re­re Mona­te im Jahr, also nicht nur vor­über­ge­hend, Ser­vice- und Repa­ra­tur­leis­tun­gen für einen unbe­stimm­ten Kreis von Kun­den mit der Absicht, Gewinn zu erzie­len. Dies ergibt sich aus dem gesam­ten Auf­tre­ten der Beklag­ten nach außen – mit Ban­ner­wer­bung und Anzei­gen im Anzei­gen­blatt, wie auch aus den Anga­ben der Beklag­ten selbst. Weder auf dem Wer­be­ban­ner noch in den Anzei­gen gibt es irgend­wel­che Hin­wei­se, dass die Leis­tun­gen nur für Mit­glie­der des Ski­ver­eins erbracht wer­den. Die Beklag­ten selbst schrei­ben in der Mail vom 06.12.2016, das Gewer­be sei seit Jah­ren gemel­det, eben­so die Betriebs­stät­te. (…) Das Amts­ge­richt Mün­chen kann sich nach per­sön­li­cher Anhö­rung der Par­tei­en durch­aus vor­stel­len, dass bei Besich­ti­gung des Miet­ob­jekts über eine Nut­zung der Gara­ge als Ski­werk­statt, viel­leicht sogar für Ver­eins­mit­glie­der, gespro­chen wur­de. Dass aus­drück­lich ver­ein­bart wur­de, dass ein gewerb­li­cher Ski­ser­vice mit Publi­kums­ver­kehr statt­fin­det, erscheint nicht ohne wei­te­res lebens­nah. Einen Beweis hier­für konn­ten die Beklag­ten jeden­falls nicht erbrin­gen. (…)

Eine Kün­di­gung kann dann nicht auf eine Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Pflich­ten gestützt wer­den, wenn (…) durch die Nut­zung der Wohn­zweck nicht ver­än­dert wird, Mit­mie­ter nicht beein­träch­tigt wer­den, sich nach außen kei­ne wahr­nehm­ba­ren Stö­run­gen ein­stel­len und sich kei­ne Gefahr der Beschä­di­gung oder über­mä­ßi­ge Abnut­zung ergibt. (…) Der Ski­ser­vice ist, ins­be­son­de­re auf­grund der Wer­bung nach außen, geeig­net, eine unbe­stimm­te Zahl an Kun­den anzu­lo­cken, (…). Aus der Wer­bung ergibt sich nicht die Not­wen­dig­keit einer Ter­min­ver­ein­ba­rung, sodass auch Lauf­kund­schaft zu erwar­ten ist. (…). Es han­delt sich jeden­falls nicht um einen nicht ins Gewicht fal­len­den Kun­den­ver­kehr. (…) Ski­er und Snow­boards wer­den übli­cher­wei­se mit dem Auto gebracht, sodass ein erhöh­ter Ver­kehr im Wohn­ge­biet mit erhöh­ter Park­platz­aus­las­tung zu erwar­ten ist. Dies muss die Ver­mie­te­rin nicht dul­den und konn­te sowohl die Abmah­nung als auch die Kün­di­gung hier­auf stüt­zen.“

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 30. Novem­ber 2017 – 423 C 8953/​17