Dienst­bar­kei­ten in der Insol­venz

Die Kün­di­gungs­sper­re des § 112 InsO hin­dert nicht das Erlö­schen einer Dienst­bar­keit, wel­che das aus einem Miet­ver­trag fol­gen­de Nut­zungs­recht an dem belas­te­ten Grund­stück sichert und unter der auf­lö­sen­den Bedin­gung steht, dass über das Ver­mö­gen des Berech­tig­ten ein Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wird, wenn die­se Bedin­gung vor dem Siche­rungs­fall ein­tritt.

Dienst­bar­kei­ten in der Insol­venz

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Rechts­streit, in dem zuguns­ten der spä­te­ren Insol­venz­schuld­ne­rin auf­grund einer Bewil­li­gung im Miet­ver­trag im Grund­buch zwei beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten ein­ge­tra­gen wor­den waren, durch die jeweils die Befug­nis zum Betrieb von Geschäf­ten aller Art, ins­be­son­de­re eines Waren- oder Park­hau­ses, ein­ge­räumt wur­de.

Die Dienst­bar­kei­ten sind dabei jeweils nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs wirk­sam unter eine auf­lö­sen­de Bedin­gung gestellt wor­den, obwohl die­se nicht in den Ein­tra­gungs­ver­merk auf­ge­nom­men wor­den ist. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob – was der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang offen gelas­sen hat 1 – eine auf­lö­sen­de Bedin­gung zum wesent­li­chen Rechts­in­halt der Dienst­bar­keit zählt und daher nach § 873 Abs. 1 BGB der Ein­tra­gungs­pflicht unter­liegt oder ob es sich hier­bei ledig­lich um eine den nähe­ren Inhalt des ding­li­chen Rechts in zeit­li­cher Hin­sicht kon­kre­ti­sie­ren­de Bestim­mung han­delt mit der Fol­ge, dass inso­weit nach § 874 BGB auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung Bezug genom­men wer­den kann. Folgt man der zuerst genann­ten Ansicht, wäre das Recht zwar unbe­dingt ein­ge­tra­gen. Die Dienst­bar­keit wäre den­noch ledig­lich bedingt ent­stan­den, da sich Eini­gung und Ein­tra­gung nur inso­weit decken 2.

Die auf­lö­sen­de Bedin­gung war ein­ge­tre­ten, da das Insol­venz­ge­richt auf Grund eines das Ver­mö­gen der Schuld­ne­rin betref­fen­den Insol­venz­an­trags Siche­rungs­maß­nah­men gemäß § 21 Abs. 2 InsO ange­ord­net hat­te.

Die Rege­lun­gen der §§ 112, 119 InsO ste­hen dem Erlö­schen der Dienst­bar­kei­ten in der hier gege­be­nen Kon­stel­la­ti­on nicht ent­ge­gen.

Durch § 112 InsO wird zuguns­ten des Insol­venz­schuld­ners für ein von die­sem als Mie­ter (oder Päch­ter­ein­ge­gan­ge­nes Ver­trags­ver­hält­nis inso­weit ein Kün­di­gungs­schutz begrün­det, als der Ver­mie­ter dar­an gehin­dert ist, nach dem Antrag auf Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens den Ver­trag aus den näher bezeich­ne­ten Grün­den (Zah­lungs­ver­zug aus der Zeit vor dem Eröff­nungs­an­trag; Ver­schlech­te­rung der Ver­mö­gens­ver­hält­nis­se des Schuld­ners) zu kün­di­gen.

Die Rege­lung, die nach der herr­schen­den Mei­nung – zumin­dest in Ver­bin­dung mit dem in § 119 InsO ent­hal­te­nen Ver­bot abwei­chen­der Ver­ein­ba­run­gen – auch eine Ver­trags­be­en­di­gung durch Ein­tritt einer auf­lö­sen­den Bedin­gung erfasst 3, bezieht sich nach ihrem Wort­laut aus­schließ­lich auf (schuld­recht­li­che) Miet- und Pacht­ver­trä­ge. Eine beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit als ein ding­li­ches Nut­zungs­recht fällt somit grund­sätz­lich nicht in den Anwen­dungs­be­reich der Norm 4.

Das gilt auch dann, wenn die zur Begrün­dung der Dienst­bar­keit erfor­der­li­che ding­li­che Eini­gung (§ 873 Abs. 1 BGB) – wie hier – in einem gleich­zei­tig abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag über das Grund­stück ent­hal­ten ist und das ding­li­che Recht der Siche­rung des schuld­recht­li­chen Gebrauchs­rechts (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) dient. Soweit die Rechts­be­schwer­de dem­ge­gen­über von einem typen­ge­misch­ten Ver­trag aus­geht, der wegen des blo­ßen Siche­rungs­cha­rak­ters der Dienst­bar­keit ein­heit­lich nach Miet­recht zu beur­tei­len sei, ver­kennt sie, dass die Dienst­bar­keit von den ihr zugrun­de lie­gen­den schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen (Siche­rungs­ab­re­de, Miet­ver­trag) abs­trakt ist 5. Das schließt es aus, das ding­li­che Nut­zungs­ver­hält­nis einem schuld­recht­li­chen Ver­trags­typ zuzu­ord­nen. Dar­auf, ob sich die für die Zeit nach dem Ein­tritt des Siche­rungs­falls getrof­fe­nen Bestim­mun­gen ihrer­seits an dem Inhalt des Miet­ver­trags aus­rich­ten, kommt es in die­sem Zusam­men­hang nicht an.

Auch eine teleo­lo­gi­sche, an Sinn und Zweck der Norm aus­ge­rich­te­te Aus­le­gung des § 112 InsO steht der Annah­me eines wirk­sa­men Bedin­gungs­ein­tritts nicht ent­ge­gen.

Der Vor­schrift liegt die Erwä­gung zugrun­de, dass die wirt­schaft­li­che Ein­heit im Besitz des Schuld­ners nicht zur Unzeit aus­ein­an­der geris­sen wer­den darf 6. Mit dem Erlö­schen einer Siche­rungs­dienst­bar­keit durch den Ein­tritt einer auf­lö­sen­den Bedin­gung ist indes nicht zwin­gend ein Ver­lust der Berech­ti­gung des Schuld­ners ver­bun­den, das ihm an dem Grund­stück ein­ge­räum­te Recht aus­zu­üben. Denn die Siche­rungs­dienst­bar­keit bil­det nicht bereits von dem Zeit­punkt ihrer Bestel­lung an die recht­li­che Grund­la­ge für die Nut­zung des Grund­be­sit­zes. Ihre Bestel­lung erfolgt viel­mehr zusätz­lich zu dem Abschluss eines Miet­ver­trags, um das dar­aus resul­tie­ren­de Gebrauchs­recht ent­spre­chend dem Inhalt der Siche­rungs­ab­re­de – mit ding­li­cher Wir­kung – auf die Zeit nach der Ver­trags­be­en­di­gung zu erstre­cken.

Auf die­se Wei­se soll den recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Nach­tei­len begeg­net wer­den, die dem (ins­be­son­de­re gewerb­li­chen) Mie­ter für den Fall dro­hen, dass das Ver­trags­ver­hält­nis auf der Ver­mie­ter­sei­te auf einen Drit­ten über­geht und die­ser sodann von einem aus Anlass des Ver­trags­über­gangs bestehen­den Son­der­kün­di­gungs­recht 7 Gebrauch macht 8. Der Rechts­in­ha­ber ist daher auf Grund der Siche­rungs­ab­re­de erst nach dem Ein­tritt des Siche­rungs­falls zur Aus­übung der Dienst­bar­keit berech­tigt, wäh­rend sich zuvor die Nut­zung des Grund­stücks aus­schließ­lich nach Maß­ga­be des Miet­ver­trags rich­tet.

Dar­aus folgt, dass das Recht zur Nut­zung der Miet­sa­che durch das Erlö­schen der Dienst­bar­keit nicht nach­tei­lig betrof­fen wird, wenn die auf­lö­sen­de Bedin­gung – wie hier – vor dem Siche­rungs­fall ein­tritt. Das Gebrauchs­recht besteht dann auf der Grund­la­ge des Miet­ver­trags fort, der sei­ner­seits der Kün­di­gungs­sper­re nach § 112 InsO unter­liegt. Ein Bedürf­nis für die Anwen­dung die­ser Vor­schrift auf die Dienst­bar­keit besteht inso­weit nicht. Etwas ande­res ergibt sich auch nicht im Hin­blick dar­auf, dass die Dienst­bar­keit jeden­falls bei einem spä­te­ren Ein­tritt des Siche­rungs­falls, etwa wegen einer Kün­di­gung des Miet­ver­trags als Fol­ge einer Insol­venz des Ver­mie­ters (vgl. § 111 InsO), die wei­te­re Nut­zung des Grund­stücks durch den Mie­ter sichern könn­te. Denn § 112 InsO schützt nicht jeg­li­chen Fort­be­stand des Nut­zungs­ver­hält­nis­ses. Der Mie­ter wird (in bestimm­ten Fäl­len) ledig­lich vor einem Ver­lust sei­nes Gebrauchs­rechts im Zusam­men­hang mit einem sein eige­nes Ver­mö­gen betref­fen­den Insol­venz­an­trag bewahrt.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 7. April 2011 – V ZB 11/​10

  1. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/​06, WM 2006, 2226, 2228 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 12.07.1989 – IVb ZR 79/​88, NJW 1990, 112, 114; BayO­bLG NJWRR 1998, 1025, 1026 – jew. mwN[]
  3. vgl. MünchKommInsO/​Eckert, 02. Aufl., § 112 Rn. 16; K/​P/​B/​Tintelnot, InsO, Stand Novem­ber 2010, § 112 Rn. 13; Uhlenbruck/​Wegener, InsO, 13. Aufl., § 112 Rn. 13; Braun, InsO, 4. Aufl., § 112 Rn. 2 – jew. mwN; a.A. Hess/​Pape, InsO und EGIn­sO, Rn. 340[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2005 – IX ZR 145/​04, ZIP 2005, 2267, 2268 [für einen Erb­bau­rechts­ver­trag]; MünchKommInsO/​Eckert, aaO, § 108 Rn. 41; K/​P/​B/​Tintelnot, aaO, § 108 Rn. 15; HKInsO/​Ahrendt, InsO, 03. Aufl., § 108 Rn. 3[]
  5. BGH, Urteil vom 29.01.1988 – V ZR 310/​86, NJW 1988, 2364; vom 20.01.1989 – V ZR 181/​87, NJWRR 1989, 519; und vom 15.04.1998 – VIII ZR 377/​96, NJW 1998, 2286, 2287[]
  6. RegE, BTDrucks. 12/​2443, S. 148[]
  7. z.B. nach § 57a ZVG, § 111 InsO, § 2135 i.V.m. § 1056 Abs. 2 BGB[]
  8. dazu etwa Staudinger/​Mayer, BGB [2009], § 1093 Rn. 12; Stapenhorst/​Voß, NZM 2003, 873 f.; Stie­ge­le, Die Miet­si­che­rungs­dienst­bar­keit, S. 26 ff.; Wie­mann, GS Gru­son, S. 441 ff.[]