Dienstbarkeiten in der Insolvenz

Die Kündigungssperre des § 112 InsO hindert nicht das Erlöschen einer Dienstbarkeit, welche das aus einem Mietvertrag folgende Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstück sichert und unter der auflösenden Bedingung steht, dass über das Vermögen des Berechtigten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, wenn diese Bedingung vor dem Sicherungsfall eintritt.

Dienstbarkeiten in der Insolvenz

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem Rechtsstreit, in dem zugunsten der späteren Insolvenzschuldnerin aufgrund einer Bewilligung im Mietvertrag im Grundbuch zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen worden waren, durch die jeweils die Befugnis zum Betrieb von Geschäften aller Art, insbesondere eines Waren- oder Parkhauses, eingeräumt wurde.

Die Dienstbarkeiten sind dabei jeweils nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wirksam unter eine auflösende Bedingung gestellt worden, obwohl diese nicht in den Eintragungsvermerk aufgenommen worden ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob – was der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen hat1 – eine auflösende Bedingung zum wesentlichen Rechtsinhalt der Dienstbarkeit zählt und daher nach § 873 Abs. 1 BGB der Eintragungspflicht unterliegt oder ob es sich hierbei lediglich um eine den näheren Inhalt des dinglichen Rechts in zeitlicher Hinsicht konkretisierende Bestimmung handelt mit der Folge, dass insoweit nach § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann. Folgt man der zuerst genannten Ansicht, wäre das Recht zwar unbedingt eingetragen. Die Dienstbarkeit wäre dennoch lediglich bedingt entstanden, da sich Einigung und Eintragung nur insoweit decken2.

Die auflösende Bedingung war eingetreten, da das Insolvenzgericht auf Grund eines das Vermögen der Schuldnerin betreffenden Insolvenzantrags Sicherungsmaßnahmen gemäß § 21 Abs. 2 InsO angeordnet hatte.

Die Regelungen der §§ 112, 119 InsO stehen dem Erlöschen der Dienstbarkeiten in der hier gegebenen Konstellation nicht entgegen.

Durch § 112 InsO wird zugunsten des Insolvenzschuldners für ein von diesem als Mieter (oder Pächtereingegangenes Vertragsverhältnis insoweit ein Kündigungsschutz begründet, als der Vermieter daran gehindert ist, nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens den Vertrag aus den näher bezeichneten Gründen (Zahlungsverzug aus der Zeit vor dem Eröffnungsantrag; Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners) zu kündigen.

Die Regelung, die nach der herrschenden Meinung – zumindest in Verbindung mit dem in § 119 InsO enthaltenen Verbot abweichender Vereinbarungen – auch eine Vertragsbeendigung durch Eintritt einer auflösenden Bedingung erfasst3, bezieht sich nach ihrem Wortlaut ausschließlich auf (schuldrechtliche) Miet- und Pachtverträge. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit als ein dingliches Nutzungsrecht fällt somit grundsätzlich nicht in den Anwendungsbereich der Norm4.

Das gilt auch dann, wenn die zur Begründung der Dienstbarkeit erforderliche dingliche Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) – wie hier – in einem gleichzeitig abgeschlossenen Mietvertrag über das Grundstück enthalten ist und das dingliche Recht der Sicherung des schuldrechtlichen Gebrauchsrechts (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) dient. Soweit die Rechtsbeschwerde demgegenüber von einem typengemischten Vertrag ausgeht, der wegen des bloßen Sicherungscharakters der Dienstbarkeit einheitlich nach Mietrecht zu beurteilen sei, verkennt sie, dass die Dienstbarkeit von den ihr zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen (Sicherungsabrede, Mietvertrag) abstrakt ist5. Das schließt es aus, das dingliche Nutzungsverhältnis einem schuldrechtlichen Vertragstyp zuzuordnen. Darauf, ob sich die für die Zeit nach dem Eintritt des Sicherungsfalls getroffenen Bestimmungen ihrerseits an dem Inhalt des Mietvertrags ausrichten, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Auch eine teleologische, an Sinn und Zweck der Norm ausgerichtete Auslegung des § 112 InsO steht der Annahme eines wirksamen Bedingungseintritts nicht entgegen.

Der Vorschrift liegt die Erwägung zugrunde, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinander gerissen werden darf6. Mit dem Erlöschen einer Sicherungsdienstbarkeit durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung ist indes nicht zwingend ein Verlust der Berechtigung des Schuldners verbunden, das ihm an dem Grundstück eingeräumte Recht auszuüben. Denn die Sicherungsdienstbarkeit bildet nicht bereits von dem Zeitpunkt ihrer Bestellung an die rechtliche Grundlage für die Nutzung des Grundbesitzes. Ihre Bestellung erfolgt vielmehr zusätzlich zu dem Abschluss eines Mietvertrags, um das daraus resultierende Gebrauchsrecht entsprechend dem Inhalt der Sicherungsabrede – mit dinglicher Wirkung – auf die Zeit nach der Vertragsbeendigung zu erstrecken.

Auf diese Weise soll den rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen begegnet werden, die dem (insbesondere gewerblichen) Mieter für den Fall drohen, dass das Vertragsverhältnis auf der Vermieterseite auf einen Dritten übergeht und dieser sodann von einem aus Anlass des Vertragsübergangs bestehenden Sonderkündigungsrecht7 Gebrauch macht8. Der Rechtsinhaber ist daher auf Grund der Sicherungsabrede erst nach dem Eintritt des Sicherungsfalls zur Ausübung der Dienstbarkeit berechtigt, während sich zuvor die Nutzung des Grundstücks ausschließlich nach Maßgabe des Mietvertrags richtet.

Daraus folgt, dass das Recht zur Nutzung der Mietsache durch das Erlöschen der Dienstbarkeit nicht nachteilig betroffen wird, wenn die auflösende Bedingung – wie hier – vor dem Sicherungsfall eintritt. Das Gebrauchsrecht besteht dann auf der Grundlage des Mietvertrags fort, der seinerseits der Kündigungssperre nach § 112 InsO unterliegt. Ein Bedürfnis für die Anwendung dieser Vorschrift auf die Dienstbarkeit besteht insoweit nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick darauf, dass die Dienstbarkeit jedenfalls bei einem späteren Eintritt des Sicherungsfalls, etwa wegen einer Kündigung des Mietvertrags als Folge einer Insolvenz des Vermieters (vgl. § 111 InsO), die weitere Nutzung des Grundstücks durch den Mieter sichern könnte. Denn § 112 InsO schützt nicht jeglichen Fortbestand des Nutzungsverhältnisses. Der Mieter wird (in bestimmten Fällen) lediglich vor einem Verlust seines Gebrauchsrechts im Zusammenhang mit einem sein eigenes Vermögen betreffenden Insolvenzantrag bewahrt.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. April 2011 – V ZB 11/10

  1. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/06, WM 2006, 2226, 2228 mwN []
  2. BGH, Urteil vom 12.07.1989 – IVb ZR 79/88, NJW 1990, 112, 114; BayObLG NJWRR 1998, 1025, 1026 – jew. mwN []
  3. vgl. MünchKommInsO/Eckert, 02. Aufl., § 112 Rn. 16; K/P/B/Tintelnot, InsO, Stand November 2010, § 112 Rn. 13; Uhlenbruck/Wegener, InsO, 13. Aufl., § 112 Rn. 13; Braun, InsO, 4. Aufl., § 112 Rn. 2 – jew. mwN; a.A. Hess/Pape, InsO und EGInsO, Rn. 340 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2005 – IX ZR 145/04, ZIP 2005, 2267, 2268 [für einen Erbbaurechtsvertrag]; MünchKommInsO/Eckert, aaO, § 108 Rn. 41; K/P/B/Tintelnot, aaO, § 108 Rn. 15; HKInsO/Ahrendt, InsO, 03. Aufl., § 108 Rn. 3 []
  5. BGH, Urteil vom 29.01.1988 – V ZR 310/86, NJW 1988, 2364; vom 20.01.1989 – V ZR 181/87, NJWRR 1989, 519; und vom 15.04.1998 – VIII ZR 377/96, NJW 1998, 2286, 2287 []
  6. RegE, BTDrucks. 12/2443, S. 148 []
  7. z.B. nach § 57a ZVG, § 111 InsO, § 2135 i.V.m. § 1056 Abs. 2 BGB []
  8. dazu etwa Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1093 Rn. 12; Stapenhorst/Voß, NZM 2003, 873 f.; Stiegele, Die Mietsicherungsdienstbarkeit, S. 26 ff.; Wiemann, GS Gruson, S. 441 ff. []