Entschädigung nach dem Schuldrechtanpassungsgesetz – und die noch ausstehende Grundstücksrückgabe

Eine Entschädigung nach § 12 SchuldRAnpG kann nicht beansprucht werden, bevor das Grundstück zurückgegeben ist.

Der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG knüpft an die Rückgabe des bebauten Grundstücks an, also an die tatsächliche Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Grundstückseigentümer¹. Wertveränderungen in der Zeit zwischen der Beendigung des Vertragsverhältnisses und der Rückgabe des Grundstücks sind daher bei der Berechnung des Entschädigungsanspruchs zu berücksichtigen. Dasselbe gilt für zwischenzeitliche Änderungen in Bezug auf die Eignung des Grundstücks für anderweitige Folgenutzungen, soweit diese sich auf die Wertbemessung auswirken². Der Rückgabezeitpunkt bildet den Stichtag für die Wertermittlung, nach der sich der Entschädigungsanspruch bemisst. Solange das Grundstück wie hier noch nicht zurückgegeben ist, stehen die Wertermittlungsgrundlagen nicht fest und kann die Entschädigung weder errechnet noch beansprucht werden³.

Hinzu kommt, dass der Nutzer nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG grundsätzlich zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt ist. Auch deshalb kann er vor der Rückgabe keine Entschädigung verlangen.

Ob die tatsächlich bewirkte Rückgabe als Anknüpfungspunkt für die Wertermittlung nach § 12 SchuldRAnpG durch einen Annahmeverzug des Grundstückseigentümers ersetzt werden könnte, indem der Nutzer die Rückgabe anbietet und der Grundstückseigentümer diese ablehnt (vgl. § 293 BGB), braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden. Denn die Klägerin hat die Übergabe nicht in einer den Annahmeverzug begründenden Weise angeboten, sondern nur Zug um Zug gegen Zahlung einer Entschädigung für das Bauwerk.

Zwar kommt der Gläubiger einer Zug um Zug zu erbringenden Leistung auch dann in Verzug, wenn er zwar die angebotene Leistung anzunehmen bereit ist, die verlangte Gegenleistung aber nicht anbietet (§ 298 BGB). Hier liegt jedoch ein Fall der Zug um Zug zu erbringenden Leistung nicht vor. Denn weder steht der Rückgabeanspruch des Grundstückseigentümers in einem Gegenseitigkeitsverhältnis⁴ noch steht dem Nutzer wegen des Entschädigungs- oder eines sonstigen Anspruchs ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Grundstückseigentümers zu (vgl. §§ 570, 578 Abs. 1 BGB)⁵.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2014 – XII ZR 83/13

1. Kiethe/Bultmann Schuldrechtsanpassungsgesetz § 21 Rn. 21, 25[↩]
2. vgl. BT-Drs.-. 12/7135 S. 47[↩]
3. aA LG Berlin ZOV 2003, 183[↩]
4. vgl. Staudinger/Rolfs BGB [2011] § 546 Rn. 37[↩]
5. LG Zwickau WuM 2009, 304[↩]