Gemischte Mietverträge – und die Insolvenzeröffnung

Ein Mietvertrag, der die Nutzung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände umfasst, dauert nach Insolvenzeröffnung fort, wenn die Vermietung unbeweglicher Gegenstände den Schwerpunkt des Vertrages bildet.

Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Das Mietverhältnis wird folglich nicht durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet. § 108 Abs. 1 InsO verdrängt insoweit § 103 Abs. 1 InsO¹. Die Regelung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist unabhängig davon anwendbar, ob der Schuldner als Vermieter/Verpächter oder – wie hier – als Mieter/Pächter an dem Rechtsverhältnis beteiligt ist².

Das Mietvertragsverhältnis mit der Schuldnerin wirkt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall auch nach Verfahrenseröffnung weiter, soweit die Vermietung neben unbeweglichen Gegenständen und Räumen als bewegliche Gegenstände einzuordnende Betriebsanlagen betraf:

Der Regelungsinhalt des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO beschränkt sich auf Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume. Miet- und Pachtverträge über bewegliche Gegenstände werden hingegen nicht von § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO erfasst, sondern sind – sofern nicht der Sonderfall des § 108 Abs. 1 Satz 2 InsO vorliegt – gemäß § 103 InsO abzuwickeln³. Betrifft ein Mietverhältnis unbewegliche und bewegliche Gegenstände, ist § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO für den gesamten Vertrag maßgeblich, wenn die Vermietung des unbeweglichen Gegenstandes den Schwerpunkt des Vertrages ausmacht⁴.

Im Streitfall findet der Vertrag in der Vermietung unbeweglicher Gegenstände sein wesentliches Gepräge. Nach dem Inhalt des Mietvertrages, der die Maschinenmiete nur nachrangig erwähnt, steht die Vermietung von Lagerhallen, Büroräumen und Lagerflächen ganz im Vordergrund. Für diese Mietgegenstände war eine monatliche Nettomiete von 20.400 € vereinbart, während die Nettomiete für die Maschinen lediglich 4.000 € monatlich, also nur rund ein Fünftel, betrug. Infolge der schwerpunktmäßig ausbedungenen Hauptleistungspflicht der Vermietung von Räumlichkeiten beurteilt sich das gesamte Vertragsverhältnis nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. Mithin ist es entgegen der Revision des Beklagten ohne Bedeutung, ob die Maschinen als wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§§ 93, 94 BGB) anzusehen sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13

1. BGH, Urteil vom 22.05.2014 – IX ZR 136/13, WM 2014, 1239 Rn. 8; vom 09.10.2014 – IX ZR 69/14, WM 2014, 2187 Rn. 8 mwN[↩]
2. vgl. HK-InsO/Marotzke, 7. Aufl., § 108 Rn. 4[↩]
3. HmbKomm-InsO/Pohlmann-Weide, 5. Aufl., § 108 Rn. 4b[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 05.04.1978 – VIII ZR 42/77, BGHZ 71, 189, 191; vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06, BGHZ 173, 116 Rn. 11; Jaeger/Jacoby, InsO, § 108 Rn. 46; MünchKomm-InsO/Eckert, 3. Aufl., § 108 Rn.19[↩]