Gemisch­te Miet­ver­trä­ge – und die Insol­venz­eröff­nung

Ein Miet­ver­trag, der die Nut­zung unbe­weg­li­cher und beweg­li­cher Gegen­stän­de umfasst, dau­ert nach Insol­venz­eröff­nung fort, wenn die Ver­mie­tung unbe­weg­li­cher Gegen­stän­de den Schwer­punkt des Ver­tra­ges bil­det.

Gemisch­te Miet­ver­trä­ge – und die Insol­venz­eröff­nung

Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se des Schuld­ners über unbe­weg­li­che Gegen­stän­de oder Räu­me bestehen gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wir­kung für die Insol­venz­mas­se fort. Das Miet­ver­hält­nis wird folg­lich nicht durch die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens been­det. § 108 Abs. 1 InsO ver­drängt inso­weit § 103 Abs. 1 InsO [1]. Die Rege­lung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist unab­hän­gig davon anwend­bar, ob der Schuld­ner als Ver­mie­ter/​Verpächter oder – wie hier – als Mie­ter/​Pächter an dem Rechts­ver­hält­nis betei­ligt ist [2].

Das Miet­ver­trags­ver­hält­nis mit der Schuld­ne­rin wirkt im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall auch nach Ver­fah­rens­er­öff­nung wei­ter, soweit die Ver­mie­tung neben unbe­weg­li­chen Gegen­stän­den und Räu­men als beweg­li­che Gegen­stän­de ein­zu­ord­nen­de Betriebs­an­la­gen betraf:

Der Rege­lungs­in­halt des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO beschränkt sich auf Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se des Schuld­ners über unbe­weg­li­che Gegen­stän­de oder Räu­me. Miet- und Pacht­ver­trä­ge über beweg­li­che Gegen­stän­de wer­den hin­ge­gen nicht von § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO erfasst, son­dern sind – sofern nicht der Son­der­fall des § 108 Abs. 1 Satz 2 InsO vor­liegt – gemäß § 103 InsO abzu­wi­ckeln [3]. Betrifft ein Miet­ver­hält­nis unbe­weg­li­che und beweg­li­che Gegen­stän­de, ist § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO für den gesam­ten Ver­trag maß­geb­lich, wenn die Ver­mie­tung des unbe­weg­li­chen Gegen­stan­des den Schwer­punkt des Ver­tra­ges aus­macht [4].

Im Streit­fall fin­det der Ver­trag in der Ver­mie­tung unbe­weg­li­cher Gegen­stän­de sein wesent­li­ches Geprä­ge. Nach dem Inhalt des Miet­ver­tra­ges, der die Maschi­nen­mie­te nur nach­ran­gig erwähnt, steht die Ver­mie­tung von Lager­hal­len, Büro­räu­men und Lager­flä­chen ganz im Vor­der­grund. Für die­se Miet­ge­gen­stän­de war eine monat­li­che Net­to­mie­te von 20.400 € ver­ein­bart, wäh­rend die Net­to­mie­te für die Maschi­nen ledig­lich 4.000 € monat­lich, also nur rund ein Fünf­tel, betrug. Infol­ge der schwer­punkt­mä­ßig aus­be­dun­ge­nen Haupt­leis­tungs­pflicht der Ver­mie­tung von Räum­lich­kei­ten beur­teilt sich das gesam­te Ver­trags­ver­hält­nis nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. Mit­hin ist es ent­ge­gen der Revi­si­on des Beklag­ten ohne Bedeu­tung, ob die Maschi­nen als wesent­li­che Bestand­tei­le des Grund­stücks (§§ 93, 94 BGB) anzu­se­hen sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2015 – IX ZR 279/​13

  1. BGH, Urteil vom 22.05.2014 – IX ZR 136/​13, WM 2014, 1239 Rn. 8; vom 09.10.2014 – IX ZR 69/​14, WM 2014, 2187 Rn. 8 mwN[]
  2. vgl. HK-InsO/Ma­rotz­ke, 7. Aufl., § 108 Rn. 4[]
  3. Hmb­Komm-InsO/Pohl­mann-Wei­de, 5. Aufl., § 108 Rn. 4b[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 05.04.1978 – VIII ZR 42/​77, BGHZ 71, 189, 191; vom 05.07.2007 – IX ZR 185/​06, BGHZ 173, 116 Rn. 11; Jaeger/​Jacoby, InsO, § 108 Rn. 46; Münch­Komm-InsO/E­ckert, 3. Aufl., § 108 Rn.19[]