Jähr­li­che Ein­wen­dun­gen gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Ein Woh­nungs­mie­ter muss Ein­wen­dun­gen gegen eine vom Ver­mie­ter erstell­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch dann inner­halb der dafür vor­ge­se­he­nen Zwölf-Monats-Frist erhe­ben muss, wenn er die der Sache nach glei­che Ein­wen­dung schon gegen­über frü­he­ren Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen gel­tend gemacht hat. Ein­wen­dun­gen des Woh­nungs­mie­ters gegen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen müs­sen mit­hin für jedes Abrech­nungs­jahr neu gel­tend gemacht wer­den

Jähr­li­che Ein­wen­dun­gen gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit ver­lang­te der Klä­ger von den Beklag­ten, sei­nen Mie­tern, die Nach­zah­lung von Betriebs­kos­ten. Im Okto­ber 2004 hat­te der Ver­mie­ter eine Betriebs­kos­ten­ab­re­chung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter ande­rem die Grund­steu­er antei­lig auf die Mie­ter umge­legt hat­te. Dage­gen wand­ten die Mie­ter unter ande­rem ein, dass sie gemäß der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung nicht zur Über­nah­me die­ser Kos­ten ver­pflich­tet sei­en. Auch im Hin­blick auf die im Novem­ber 2005 erstell­te Betriebs­kos­ten­ab­re­chung für das Jahr 2004 mach­ten die Mie­ter unter ande­rem die­sen Ein­wand gel­tend. Schließ­lich erstell­te der Ver­mie­ter im Dezem­ber 2006 eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grund­steu­er antei­lig auf die Mie­ter umleg­te. Zu die­ser Abrech­nung äußer­ten sich die Mie­ter nicht.

Mit der Kla­ge hat der Ver­mie­ter die danach noch offen ste­hen­den Nach­for­de­run­gen aus den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jah­re 2003 bis 2005 – ins­ge­samt rund 800 € – gel­tend gemacht. Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Mann­heim 1 hat die Kla­ge hin­sicht­lich der Jah­re 2003 und 2004 mit der Begrün­dung abge­wie­sen, dass die Grund­steu­er, wie die Aus­le­gung des Miet­ver­trags erge­be, nicht umla­ge­fä­hig sei. Hin­sicht­lich des Jah­res 2005 hat das Amts­ge­richt die Mie­ter zur Zah­lung des noch offe­nen Betra­ges von rund 270 € ver­ur­teilt, weil die Beklag­ten es ver­säumt hät­ten, gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2005 inner­halb der gesetz­li­chen Frist Ein­wen­dun­gen gel­tend zu machen. Die dage­gen gerich­te­te Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Mann­heim zurück­ge­wie­sen 2.

Die Revi­si­on der Mie­ter hat­te heu­te auch beim Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg: Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine erneu­te Bean­stan­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2005 hin­sicht­lich der auf die Beklag­ten antei­lig umge­leg­ten Grund­steu­er nicht des­halb ent­behr­lich war, weil die Beklag­ten bereits gegen­über den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­re 2003 und 2004 jeweils frist­ge­recht ein­ge­wandt hat­ten, dass sie die Erstat­tung antei­li­ger Grund­steu­er nicht schul­de­ten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mie­ter eine Ein­wen­dung, die er gegen­über einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für ein bestimm­tes Jahr erhe­ben will, dem Ver­mie­ter inner­halb von zwölf Mona­ten ab Zugang die­ser Abrech­nung mit­tei­len. Die Bean­stan­dung einer frü­he­ren Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung macht eine sol­che Mit­tei­lung grund­sätz­lich auch dann nicht ent­behr­lich, wenn es sich der Sache nach um die glei­che Ein­wen­dung han­delt. Ziel des Geset­zes ist es, durch Frist­ab­lauf Klar­heit über die Ansprü­che aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für ein bestimm­tes Jahr zu erlan­gen. Die­ses Ziel wür­de ver­fehlt, wenn auf­grund der Bean­stan­dung einer frü­he­ren Abrech­nung nicht mehr zu ver­lan­gen wäre, dass eine spä­te­re Abrech­nung inner­halb der für die­se Abrech­nung lau­fen­den Frist (erneut) bean­stan­det wird. Die erneu­te Gel­tend­ma­chung einer gegen­über einer frü­he­ren Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bereits erho­be­nen Ein­wen­dung inner­halb der für das spä­te­re Abrech­nungs­jahr lau­fen­den Frist ist daher gebo­ten, um das vom Gesetz­ge­ber ange­streb­te Ziel der Rechts­si­cher­heit durch Frist­ab­lauf zu errei­chen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/​09

  1. AG Mann­heim, Urteil vom 17.12.2008 – 8 C 245/​08[]
  2. LG Mann­heim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 17/​09[]