Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Ver­mie­tung nach der Tei­lungs­er­klä­rung

Ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters ent­steht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist und die­ses dann an einen Drit­ten ver­kauft wird [1]. Dass vor der Über­las­sung der Miet­sa­che an den Mie­ter die für die Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum erfor­der­li­che Tei­lungs­er­klä­rung (§ 8 WEG) bereits nota­ri­ell beur­kun­det wor­den ist, hin­dert das Ent­ste­hen des Vor­kaufs­rechts nach die­ser Alter­na­ti­ve nicht, weil die Tei­lung erst mit der Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher wirk­sam wird.

Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Ver­mie­tung nach der Tei­lungs­er­klä­rung

Der Mie­ter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei – gleich­be­rech­tigt neben­ein­an­der ste­hen­den – Alter­na­ti­ven zum Vor­kauf berech­tigt. Vor­aus­set­zung der ers­ten Alter­na­ti­ve ist, dass nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist und die­ses dann an einen Drit­ten ver­kauft wird [1].

Nach der zwei­ten Alter­na­ti­ve ist die Ent­ste­hung eines Vor­kaufs­rechts davon abhän­gig, dass nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wer­den soll und das zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tum an einen Drit­ten ver­kauft wird [2]. Gegen­stand des Vor­kaufs­rechts ist in die­sem Fal­le ein sachen­recht­lich noch nicht vor­han­de­nes, aber in sei­ner Ent­ste­hung bereits ange­leg­tes Woh­nungs­ei­gen­tum [3]. Das Vor­kaufs­recht des Mie­ters ent­steht in einem sol­chen Fall nur dann, wenn sich der Ver­äu­ße­rer beim Ver­kauf des noch unge­teil­ten Grund­ei­gen­tums gegen­über dem Drit­ten ver­trag­lich zur Durch­füh­rung der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG ver­pflich­tet und fer­ner die von dem Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Wohn­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder bestimm­bar ist [4].

Die Ent­ste­hung des Vor­kaufs­rechts schei­tert bei der ers­ten Alter­na­ti­ve des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht dar­an, dass die Ver­mie­te­rin schon vor Über­las­sung der Miet­sa­che an die Mie­ter (und sogar schon vor Abschluss des Miet­ver­trags) die für die Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum erfor­der­li­che Tei­lungs­er­klä­rung (§ 8 WEG) hat nota­ri­ell beur­kun­den las­sen. Denn dies ändert nichts dar­an, dass Woh­nungs­ei­gen­tum erst nach der Über­las­sung der Wohn­räu­me an die Mie­ter begrün­det wor­den ist. Die Tei­lung wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit der Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher wirk­sam. Ent­schei­dend ist also der ding­li­che Voll­zug, der hier mit der erfolg­ten Ein­tra­gung der Tei­lungs­er­klä­rung in das Grund­buch bewirkt wor­den ist.

Da § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB allein auf die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum abstellt, steht – anders als ein­zel­ne Stim­men im Schrift­tum mei­nen [5] – die bei Miet­ver­trags­ab­schluss bestehen­de Kennt­nis des Mie­ters von einer Umwand­lungs­ab­sicht der Anwen­dung die­ser Alter­na­ti­ve nicht ent­ge­gen [6].

Aller­dings reicht es für die Ent­ste­hung eines Vor­kaufs­rechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht aus, wenn nach der Über­las­sung der Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist. Viel­mehr ist zusätz­lich erfor­der­lich, dass der Abschluss des Kauf­ver­trags mit dem Drit­ten der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum zeit­lich nach­folgt. Wird die­ses erst nach dem Ver­kauf begrün­det, schei­det ein Vor­kaufs­recht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus [7].

So lie­gen die Din­ge hier. Der Kauf­ver­trag zwi­schen der Ver­mie­te­rin und der Erwer­be­rin wur­de vor Abschluss der Tei­lungs­er­klä­rung und vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges nota­ri­ell beur­kun­det. Woh­nungs­ei­gen­tum wur­de erst danach, näm­lich mit der erfolg­ten Ein­tra­gung der Tei­lungs­er­klä­rung in das Grund­buch, begrün­det. Es wur­de also nicht – wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vor­aus­ge­setzt – eine Woh­nung ver­kauft, an der bereits vor Abschluss des Kauf­ver­trags Woh­nungs­ei­gen­tum ent­stan­den war.

Auch die Vor­aus­set­zun­gen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind nicht erfüllt.

Wie bereits aus­ge­führt, ist die Ent­ste­hung eines Vor­kaufs­rechts davon abhän­gig, dass nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wer­den soll und das zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tum an einen Drit­ten ver­kauft wird. Die letzt­ge­nann­te Vor­aus­set­zung ist nur dann erfüllt, wenn sich der Ver­äu­ße­rer beim Ver­kauf des noch unge­teil­ten Grund­ei­gen­tums gegen­über dem Drit­ten ver­trag­lich zur Durch­füh­rung der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG ver­pflich­tet und fer­ner die von dem Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Wohn­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder bestimm­bar ist [4]. Das Beru­fungs­ge­richt hat zum Vor­lie­gen die­ser an den Inhalt eines Kauf­ver­trags über das zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tum zu stel­len­den Anfor­de­run­gen – von sei­nem Stand­punkt aus kon­se­quent – kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen. Der Inhalt des zwi­schen der Ver­mie­te­rin und der Erwer­be­rin geschlos­se­nen Kauf­ver­trags kann jedoch offen blei­ben, weil ein Vor­kaufs­recht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aus ande­ren Grün­den aus­schei­det.

Ein Vor­kaufs­recht der Mie­ter schei­tert näm­lich bereits dar­an, dass die Absicht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den, nicht erst nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter gefasst und doku­men­tiert wor­den ist.

Ent­ge­gen einer teil­wei­se im Schrift­tum ver­tre­te­nen Auf­fas­sung [8] ist es für die Anwen­dung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erfor­der­lich, dass das Tat­be­stands­merk­mal „Woh­nungs­ei­gen­tum soll begrün­det wer­den“ zeit­lich erst nach der Über­las­sung der Miet­sa­che an den Mie­ter erfüllt wird [9]. Denn das Gesetz spricht aus­drück­lich von „ver­mie­te­ten Wohn­räu­men, an denen nach Über­las­sung an den Mie­ter […] Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wer­den soll“. Das Gesetz legt damit eine bestimm­te zeit­li­che Rei­hen­fol­ge der ein­zel­nen Vor­gän­ge fest [10].

Dass die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann ein­grei­fen soll, wenn die Absicht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den, schon vor der Über­las­sung der Wohn­räu­me an den Mie­ter gefasst und doku­men­tiert wor­den ist, lässt sich dem Gesetz nicht ent­neh­men.

Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist – wie oben unter – II 3 c aa aus­ge­führt – ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters aus­ge­schlos­sen, wenn das Woh­nungs­ei­gen­tum schon vor der Über­las­sung der Wohn­räu­me an den Mie­ter begrün­det wor­den ist [11]. Ange­sichts des im Gesetz ange­ord­ne­ten Gleich­laufs der gleich­be­rech­tigt neben­ein­an­der ste­hen­den Alter­na­ti­ven des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gel­ten auch bezüg­lich der zwei­ten Alter­na­ti­ve die­ser Bestim­mung die glei­chen Grund­sät­ze wie bei der ers­ten Alter­na­ti­ve, aller­dings bezo­gen dar­auf, dass an die Stel­le eines begrün­de­ten Woh­nungs­ei­gen­tums die – nach außen hin­rei­chend mani­fes­tier­te [12].

Denn § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB unter­schei­det sich von der ers­ten Alter­na­ti­ve die­ser Vor­schrift allein dadurch, dass nicht an ein bereits ent­stan­de­nes Woh­nungs­ei­gen­tum, son­dern an die Absicht ange­knüpft wird, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den. Hier­aus ergibt sich, dass dann, wenn die Über­las­sung der Miet­räu­me an den Mie­ter erst zu einem Zeit­punkt erfolgt, zu dem das Tat­be­stands­merk­mal „Woh­nungs­ei­gen­tum soll begrün­det wer­den“ bereits vor­lag, ein Vor­kaufs­recht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB nicht ent­ste­hen kann, son­dern allen­falls – infol­ge einer spä­ter voll­zo­ge­nen Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum – ein Vor­kaufs­recht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, sofern die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen die­ser Vor­schrift erfüllt sind.

Auch aus der Ent­ste­hungs­ge­schich­te und dem Sinn und Zweck des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lässt sich nichts ande­res ablei­ten. In den Geset­zes­ma­te­ria­li­en fin­den sich kei­ne ergie­bi­gen Stel­lung­nah­men dazu, aus wel­chen Grün­den die zwei­te Alter­na­ti­ve (Woh­nungs­ei­gen­tum soll begrün­det wer­den) der ers­ten Alter­na­ti­ve (voll­zo­ge­ne Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum) gleich­ge­stellt wur­de [13].

Soweit in den Mate­ria­li­en zu § 2b WoBindG, in dem die genann­te Unter­schei­dung erst­mals auf­ge­nom­men wur­de, davon die Rede ist [14], „das Vor­kaufs­recht [ste­he] jedoch nur sol­chen Mie­tern zu, denen die Woh­nung bereits vor Begrün­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums zum Gebrauch über­las­sen wor­den [sei]“, han­delt es sich ersicht­lich nur um eine ver­kürz­te Dar­stel­lung des geplan­ten Rege­lungs­ge­halts des § 2b WoBindG, die das (prak­ti­sche) Schwer­ge­wicht der Anwen­dung die­ser Vor­schrift auf die Fäl­le leg­te, in denen es um begrün­de­tes (und nicht um noch im Ent­ste­hen begrif­fe­nes) Woh­nungs­ei­gen­tum ging.

Dafür dass es in den Fall­ge­stal­tun­gen, in denen ein noch im Ent­ste­hen befind­li­ches Woh­nungs­ei­gen­tum den Gegen­stand des Vor­kaufs­rechts bil­det, unschäd­lich sein soll, wenn der Ent­ste­hungs­akt schon vor dem Abschluss des Miet­ver­trags und der Über­las­sung der Wohn­räu­me an den Mie­ter ein­ge­lei­tet wor­den ist, las­sen sich den Geset­zes­ma­te­ria­li­en kei­ne trag­fä­hi­gen Anhalts­punk­te ent­neh­men.

Das Vor­kaufs­recht knüpft aus­weis­lich der Geset­zes­ma­te­ria­li­en dar­an an, dass für den Mie­ter nach Abschluss des Miet­ver­trags und nach Über­las­sung der Wohn­räu­me die Gefahr der Ver­drän­gung aus der Miet­woh­nung ent­steht [15]. Wenn der Gesetz­ge­ber gewollt hät­te, dass der Mie­ter im Rah­men des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann in den Genuss eines Vor­kaufs­rechts kom­men soll, wenn die Gefahr für die Ver­drän­gung des Mie­ters, an die das Gesetz anknüpft („Woh­nungs­ei­gen­tum soll begrün­det wer­den“), schon vor den genann­ten Zeit­punk­ten ent­stan­den ist, hät­te es nahe­ge­le­gen, dass der Gesetz­ge­ber die zwei­te Alter­na­ti­ve der genann­ten Vor­schrift nicht – wie gesche­hen – im Gleich­klang zur ers­ten Alter­na­ti­ve aus­ge­stal­te­te, son­dern die im Gesetz gere­gel­te zeit­li­che Abfol­ge nur für die ers­te Alter­na­ti­ve vor­ge­se­hen hät­te.

Aus den Geset­zes­ma­te­ria­li­en lässt sich folg­lich nur der Wil­le des Gesetz­ge­bers ablei­ten, dem Mie­ter auch ein Vor­kaufs­recht an künf­tig ent­ste­hen­dem Woh­nungs­ei­gen­tum zu sichern, nicht aber das Ent­ste­hen eines sol­chen Vor­kaufs­rechts im Übri­gen an gerin­ge­re Vor­aus­set­zun­gen zu knüp­fen als im Fal­le begrün­de­ten Woh­nungs­ei­gen­tums.

Für eine Begrün­dungs­ab­sicht im Sin­ne des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB reicht eine rein inner­lich bestehen­de Absicht nicht aus [16]. Viel­mehr muss sich die Absicht, die ver­mie­te­ten Wohn­räu­me in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln, nach außen hin­rei­chend mani­fes­tie­ren. Denn ansons­ten lie­ße sich nicht mit der für die Betei­lig­ten erfor­der­li­chen Gewiss­heit fest­stel­len, ob und ab wel­chem Zeit­punkt die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erfor­der­li­che Vor­aus­set­zung „Woh­nungs­ei­gen­tum soll begrün­det wer­den“ erfüllt ist.

Vor­lie­gend bedarf es kei­ner abschlie­ßen­den Beur­tei­lung, wel­che kon­kre­ten Ver­hal­tens­wei­sen hier­für genü­gen [17]. Denn jeden­falls mit einer nota­ri­el­len Beur­kun­dung der Tei­lungs­er­klä­rung nach § 8 WEG bringt der Vermieter/​Eigentümer unzwei­fel­haft zum Aus­druck, dass die Absicht besteht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den [18].

Wei­te­re Anfor­de­run­gen sind an die Offen­le­gung der Absicht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den, nicht zu stel­len. Der Umstand, dass die Tei­lungs­er­klä­rung bis zur Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher frei wider­ruf­lich ist [19], spielt hier­bei kei­ne Rol­le. Bedeu­tung kommt die­sem Gesichts­punkt viel­mehr nur für die im Rah­men von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB wei­ter zu prü­fen­de, vor­lie­gend aber nicht ent­schei­dungs­er­heb­li­che Fra­ge zu, wel­chen Inhalt ein Kauf­ver­trag über zukünf­tig ent­ste­hen­des Woh­nungs­ei­gen­tum auf­wei­sen muss, damit ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters ent­ste­hen kann [20].

Gemes­sen an den vor­be­zeich­ne­ten Maß­stä­ben bestand im Streit­fall die Absicht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den, schon vor Über­las­sung der Miet­räu­me an die Mie­ter. Denn die Ver­mie­te­rin hat bereits am 29.09.2010, also meh­re­re Mona­te vor der am 15.12 2010 erfolg­ten Besit­z­er­lan­gung der Mie­ter, eine Tei­lungs­er­klä­rung nach § 8 WEG nota­ri­ell beur­kun­den las­sen und damit die Absicht doku­men­tiert, die Miet­räu­me in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln. Damit fehlt es an einer not­wen­di­gen Vor­aus­set­zung für das Ent­ste­hen eines Vor­kaufs­rechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/​15

  1. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/​05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, BGHZ 199, 136 Rn. 5[][]
  2. Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 577 Rn. 24, 16; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 577 Rn. 3[]
  3. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 22 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 17 [für den Ver­kauf eines unge­teil­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses][][]
  5. Wirth, NZM 1998, 390, 391 f.[]
  6. eben­so AG Frank­furt am Main, NJW 1995, 1034; Palandt/​Weidenkaff, aaO; [unter Auf­ga­be sei­ner frü­her ver­tre­te­nen gegen­tei­li­gen Ansicht]; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 577 Rn. 25; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 577 Rn. 6 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 21.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 5[]
  8. Schilling/​Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 12. Aufl., § 577 BGB Rn.19; Beck­OK BGB/​Hannappel, Stand: 1.08.2015, § 577 Rn. 10; unklar Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 25[]
  9. so auch Rüß­mann, RNotZ 2012, 97, 109 f.; Schmidt, WE 1993, 328, 331; Langhein, DNotZ 1993, 650, 656 f.; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 14; im Ergeb­nis auch Der­le­der, PiG 49 [1996], 169, 176[]
  10. Kin­ne in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 5; Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 16, 24[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 5[]
  12. dazu nach­fol­gend unter (b) – Absicht tritt, sol­ches zu begrün­den ((so auch Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 16 mwN[]
  13. BT-Drs. 14/​4553, S. 72 [zu § 577 BGB]; 12/​3254, S. 40; 12/​3013, S. 18; 9/​791, S. 12 f. [jeweils zu § 570b BGB aF]; 8/​3403, S. 40 f. [zu § 2b WoBindG][]
  14. BT-Drs. 8/​3403, S. 41[]
  15. vgl. BT-Drs. 8/​3403, S. 41; 9/​791, S. 12; 12/​3013, S. 18[]
  16. Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 21; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO Rn. 7; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO; Riedel/​Volmer/​Wilsch, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 4184; Rüß­mann, aaO S. 110; Langhein, aaO S. 654; Der­le­der, aaO, S. 176, 184[]
  17. zum Mei­nungs­stand vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 8 ff.[]
  18. vgl. Bay­O­bLG, Bay­O­bLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; OLG Hamm, Urteil vom 30.03.2012 – I30 U 126/​11 22; AG Frank­furt am Main, NJW 1995, 1034, 1035; Erman/​Lützenkirchen, aaO, § 577 Rn. 3 mwN; Lam­mel, aaO Rn. 16; Riedel/​Volmer/​Wilsch, Grund­buch­recht, aaO; Beck­OK BGB/​Hannappel, aaO Rn. 8; Klühs, NZM 2013, 809, 810 f.; Bub, NZM 2000, 1092, 1093; Der­le­der, aaO; Langhein, aaO[]
  19. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn. 23[]
  20. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, aaO Rn.20 ff., ins­bes. Rn. 23[]