Baugrundstücke im Einheimischenmodell – und das Wiederkaufsrecht der Gemeinde

Eine zwanzig Jahre überschreitende Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde in einem zum Zwecke der Errichtung von Eigenheimen im Einheimischenmodell mit Einzelpersonen abgeschlossenen Kaufvertrag verstößt, wenn dem Käufer ein nur geringer Preisnachlass (weniger als 20% gegenüber dem Verkehrswert) gewährt wurde, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist in einem solchen Fall unmittelbar anzuwenden, weil der Grundstückskaufvertrag ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 letzter Satzteil BauGB ist. Der für einen städtebaulichen Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung¹ ergibt sich daraus, dass die beklagte Stadt den Käufern das Grundstück als Bauplatz verkauft und ihnen eine Bauverpflichtung nach den Vorgaben eines (künftigen) Bebauungsplans auferlegt hat. Der verbilligte Verkauf diente der Sicherung der Bauleitplanung im Wege einer Förderung des (Einheimischen)Wohnungsbaus durch die damals ortsansässigen Käufer².

Die Wirksamkeit der 30jährigen Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht ist allein an dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und nicht an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messen. Für städtebauliche Verträge verdrängt die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB grundsätzlich die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB³. Die von dem Bundesgerichtshof bisher offen gelassene Frage, ob das auch für Verträge gilt, die nach dem 31.12 1994 geschlossen wurden, also nach Inkrafttreten der – in Umsetzung der EG-Richtlinie vom 05.04.1993 über missbräuchliche Klausel in Verbraucherverträgen eingefügten – Vorschrift des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB), kann auch hier dahinstehen, da der zu beurteilende Vertrag aus dem Jahr 1985 stammt.

Dass die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde zur Sicherung des mit der verbilligten Abgabe des Grundstücks als Bauland im Einheimischenmodell verfolgten städtebaulichen Ziels grundsätzlich nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstößt, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs⁴.

Gegen dieses Gebot verstößt jedoch die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht (§ 503 Satz 2 BGB aF = § 462 Satz 2 BGB) von dreißig Jahren. Diese Frist ist angesichts der Höhe der hier gewährten Verbilligung (von einem Verkehrswert von 198 DM/m² zu einem Kaufpreis von 170 DM/m²)) von 14,14% unverhältnismäßig lang.

Beschränkungen, die die öffentliche Hand dem Subventionsempfänger auferlegt, entsprechen dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie geeignet und erforderlich sind, um das Erreichen der mit dem Einheimischenmodell zulässigerweise verfolgten Zwecke im Bereich der Wohnungsbau, Siedlungs- oder Familienpolitik für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen⁵. Die dem Käufer auferlegten Bindungen dürfen allerdings nicht zu einer unzumutbaren Belastung führen. Die Zeit für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde muss deshalb begrenzt sein und die vereinbarte Ausübungsfrist in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe der durch den Preisnachlass dem Käufer gewährten Subvention stehen⁶.

Von diesen Grundsätzen ausgehend hat der Bundesgerichtshof bei Grundstücksverkäufen, die zum Zweck der Errichtung von Eigenheimen an Einzelpersonen im Einheimischenmodell erfolgten, eine Bindungsfrist zur Sicherung der Ziele der Bauleitplanung von fünfzehn Jahren für zulässig erachtet⁷, eine dreißig Jahre übersteigende Dauer dagegen in aller Regel als unverhältnismäßig angesehen⁸.

Über zwanzig Jahre hinausgehende Bindungen des Käufers hat der Bundesgerichtshof bisher nur dann für verhältnismäßig erachtet, wenn die Höhe der dem Käufer gewährten Subvention deutlich über die bei dem Einheimischenmodell üblichen Abschläge von bis zu 30% gegenüber dem Verkehrswert hinausgegangen war⁹. In den Entscheidungen, in denen den Käufern eine Subvention in der hier vorliegenden Größenordnung gewährt wurde, ging es um Bindungsfristen von zehn Jahren, die zur Sicherung der mit dem Einheimischenmodell von der Gemeinde verfolgten Zwecke ohne weiteres zulässig sind¹⁰).

Über die Frage, ob eine 20 Jahre überschreitende Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde noch dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung entspricht, wenn sie mit einer verhältnismäßig geringen Subvention einhergeht, hatte der Bundesgerichtshof noch nicht zu entscheiden. Die Antwort ergibt sich aus den oben genannten Grundsätzen in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung. Eine zwanzig Jahre überschreitende Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde in einem zum Zwecke der Errichtung von Eigenheimen im Einheimischenmodell mit Einzelpersonen abgeschlossenen Kaufvertrag verstößt, wenn dem Käufer ein nur geringer Preisnachlass (weniger als 20% gegenüber dem Verkehrswert) gewährt wurde, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Der Käufer wird durch das – hier für den Fall des Weiterverkaufs ausbedungene – Wiederkaufsrecht der Gemeinde in seiner Verfügungsfreiheit beschränkt. Die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers ist der Preis für den verbilligen Erwerb des Grundstücks¹¹. Das Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen der Parteien¹² ist im Vergleich zu anderen (nicht subventionierten) Grundstücksverkäufen zum Nachteil des Käufers erheblich gestört, wenn ihm eine langfristige Bindung durch ein Wiederkaufsrecht auferlegt wird, der keine oder eine nur geringe Vergünstigung beim Kaufpreis gegenübersteht. Die Gemeinde erlangt dadurch einen unverhältnismäßigen Vorteil, dass sie durch Ausübung ihres Wiederkaufsrechts (oder das Verlangen nach einer Ablösezahlung) noch nach Ablauf von mehr als zwei Jahrzehnten seit dem Verkauf die Vorteile aus den nach der Veräußerung eingetretenen Bodenwertsteigerungen bei dem Käufer abschöpfen kann, der dafür keine adäquate Gegenleistung erhalten hat. Dieses Missverhältnis wird nicht dadurch behoben, sondern in seinen Wirkungen nur abgemildert, dass die Stadt von den zur Ablösung des Wiederkaufsrechts von den Käufern geforderten Beträgen Abschläge vornimmt, die umso höher sind, je näher der das Wiederkaufsrecht begründende Weiterverkauf an das Ende der Ausübungsfrist heranrückt.

Die Bestimmung der zulässigen Bindung des Käufers nach dem Maß zu beurteilen, in dem der Kaufpreis hinter dem Verkehrswert zurückbleibt, ist nicht – wie die Revision meint – deshalb undurchführbar, weil der Verkehrswert eines Grundstücks sich nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermitteln lässt¹³. Dass sich bei der sachverständigen Bestimmung des Verkehrswerts eines unbebauten Grundstücks, die üblicherweise im Wege der Vergleichswertmethode erfolgt (nach den für nach Lage, Beschaffenheit, planerische Situation usw. gleichartige Grundstücken gezahlten Preisen), gewisse Toleranzen ergeben können¹⁴, schließt die Eignung des Verkehrswerts als Maßstab für die Feststellung der Höhe der Verbilligung und damit als Beurteilungsgrundlage für die Angemessenheit der Länge der zulässigen Bindung des Käufers nicht aus. In Bezug auf den zugrunde zu legenden Verkehrswert stellt sich die Sachlage nicht anders dar als in den Fällen, in denen anhand des Vergleichs von Verkehrswert und Kaufpreis über das Vorliegen eines groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung im Sinne des § 138 BGB zu entscheiden ist. Die Gemeinde muss bei einem verbilligten Verkauf im Wege des Einheimischenmodells die Höhe des Abschlags vom Verkehrswert ohnehin ermitteln; diese ist nämlich nur bis zu einer bestimmten Höhe (regelmäßig 30% des Bodenwerts) zulässig, weil die Gegenleistung des Käufers gemäß § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG noch in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Leistung der Gemeinde stehen muss¹⁵.

Deshalb hat die verkaufende Gemeinde das Risiko zu tragen, wenn sie die Höhe der gewährten Verbilligung und damit die zulässige Dauer einer Bindungsfrist falsch einschätzt. Die vereinbarten Leistungen sind nicht den gesamten Umständen nach angemessen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB), wenn dem Käufer eine lange Bindungsfrist wegen eines Preisnachlasses auferlegt wird, den er tatsächlich nicht erhalten hat.

Eine über zwanzig Jahre hinausgehende Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Käufers, dem nur eine geringe Subvention gewährt wurde, ist auch nicht deshalb angemessen, weil sie eine Verfehlung des mit dem begünstigen Verkauf an ortsansässige Bürger verfolgten Zwecks durch Bodenspekulationen zu Lasten der Allgemeinheit infolge Mitnahme von (planungsbedingten oder konjunkturellen) Wertsteigerungen verhindert¹⁶. Auch insoweit bestimmt sich die zulässige Laufzeit in erster Linie nach dem Umfang des dem Käufer gewährten Preisnachlasses¹⁷. Ist von der Gemeinde kein oder nur ein geringer Nachlass gewährt worden, ist der mit dem Verkauf des Grundstücks im Einheimischenmodell verfolgte Zweck dann erreicht worden, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des (künftigen) Bebauungsplanes bebaut und – hier ohne Auferlegung einer Nutzungsbeschränkung – über 20 Jahre zweckentsprechend genutzt wurde.

Es ist für die Beurteilung der Angemessenheit der 30jährigen Ausübungsfrist schließlich unbeachtlich, dass die Stadt ihr Wiederkaufsrecht bei einem Weiterverkauf an Abkömmlinge des Käufers oder deren Ehegatten nicht hätte ausüben können¹⁸. Eine Verfügungsbeschränkung des Käufers, die sich unter Berücksichtigung der mit dem Vertrag verfolgten städtebaulichen Ziele und der Höhe der dem Käufer gewährten Subvention als unangemessen lang darstellt, kann nicht deshalb verhältnismäßig sein, weil das Wiederkaufsrecht in einem Sonderfall (der Weiterveräußerung an Abkömmlinge des Käufers oder deren Ehegatten) nicht ausgeübt werden kann. Bedeutung hat diese Regelung nur bei einem Weiterverkauf innerhalb einer für die Ausübung des Wiederkaufsrechts angemessenen Frist. Die vertragliche Bestimmung nimmt der Stadt bei den Verkäufen zur Übertragung des Grundbesitzes an die folgende Generation die von ihr ansonsten nach pflichtgemäßen Ermessen zu treffende Entscheidung ab, ob das Wiederkaufsrecht auf Grund der besonderen Umstände des Verkaufs (in der Familie des Käufers) ausgeübt werden soll.

Ob der Verstoß gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Nichtigkeit der Vereinbarung über das Wiederkaufsrecht insgesamt oder in entsprechender Anwendung des § 139 BGB zur Verkürzung der vereinbarten auf eine angemessene Ausübungsfrist führt¹⁹ konnte im hier entschiedenen Fall dahinstehen. Denn eine längere Frist als zwanzig Jahre wäre nicht angemessen; die Weiterveräußerung des Grundstücks durch die Käufer ist jedoch erst nach Ablauf dieser Frist erfolgt. Da die Käufer das Grundstück dem Vertrag gemäß bebaut haben, kann ebenfalls offen bleiben, ob die Vereinbarung einer Ausübungsfrist von dreißig Jahren für den Sonderfall des Weiterverkaufs des noch unbebauten Grundstücks aufrecht zu erhalten wäre; hierfür könnte sprechen, dass in einem solchen Fall die Mitnahme des Gewinnes aus der Bodenwertsteigerung durch den Käufer dem von der Gemeinde mit dem Verkauf des Grundstücks als Bauplatz im Einheimischenmodell verfolgten städtebaulichen Ziel in besonders krasser Weise widerspricht²⁰.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Juni 2015 – V ZR 271/14

1. zu diesem Erfordernis: BGH, Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301[↩]
2. vgl. zu diesem Zweck: BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 99 f. zum AGB-Gesetz[↩]
4. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn.12[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 12, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 14[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2005- V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16[↩]
7. BGH, Urteil vom 20.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105[↩]
8. BGH, Urteil vom 29.10.2010 – V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 18; Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn.20[↩]
9. BGH, Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 17 – bei Nachlässen von 70% bzw. von 50% gegenüber dem Verkehrswert[↩]
10. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 (Verkehrswert 160 bis 200 DM/m²; Preis: 131 DM/m², Nachlass zwischen 18,13% und 34,5%); Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11 (Verkehrswert: 355 DM/m², Nachlass 50 DM/m² = 14,1%[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 179/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16[↩]
12. vgl. Hausmann, NJW 2010, 3508[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/12, BGHZ 198, 265 Rn.20[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 25.06.1990 – II ZR 164/89 34[↩]
15. vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002 – V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105; Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 14 ff.[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 21[↩]
18. so allerdings OLG Düsseldorf, MittBayNot 2013, 336, 337[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2005 – V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300 – betr. einen Verkauf unter Geltung des Reichsheimstättengesetzes; BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 18 – betr. einen Verkauf zu einem Preis nach dem Verkaufsgesetz der DDR vom 07.03.1990 – GBl. – I 157[↩]
20. vgl. BGH, Urteil vom 22.09.1994 – IX ZR 251/93, DNotZ 1995, 204, 207[↩]