Steu­ern auf Schrott­im­mo­bi­li­en

Beim Ver­kauf von sog. Schrott-Immo­bi­li­en unter­lie­gen nach einem Urteil des Hes­si­schen Finanz­ge­richts Schul­den­er­lass und Abschrei­bun­gen der Ein­kom­men­steu­er. Besit­zer von sog. Schrott-Immo­bi­li­en, die mit der finan­zie­ren­den Bank einen Schul­den­er­lass aus­ge­han­delt haben, müs­sen mit­hin den Erlass­be­trag im Jahr des Ver­kaufs der Schrott-Immo­bi­lie auch dann ver­steu­ern, wenn der Erlass mit der Bank zeit­lich bereits vor dem Ver­kaufs­jahr ver­ein­bart und wirk­sam wur­de. Zudem sind die bis dahin in Anspruch genom­me­nen Abschrei­bungs­be­trä­ge anzu­set­zen.

Steu­ern auf Schrott­im­mo­bi­li­en

Im Streit­fall des Hes­si­schen Finanz­ge­richts hat­te der Klä­ger im Jahr 1997 eine Eigen­tums­woh­nung für 100.000 € gekauft. Den vol­len Kauf­preis hat­te er durch Dar­le­hens­ver­trag finan­ziert. Vor der Über­ga­be soll­te die Ver­käu­fe­rin die Woh­nung noch sanie­ren. Dazu kam es aber nicht, weil die Ver­käu­fe­rin insol­vent wur­de. Wegen der wei­ter­hin vor­han­de­nen Män­gel konn­te der Klä­ger die Woh­nung nicht ver­mie­ten und die Dar­le­hens­ra­ten nicht zah­len. Des­halb schloss er mit der finan­zie­ren­den Bank im Jahr 2002 eine Rück­ab­wick­lungs­ver­ein­ba­rung, wonach die Bank dem Klä­ger einen Betrag von 50.000 € erließ und die finan­zier­te Eigen­tums­woh­nung auf ihre Rech­nung ver­wer­ten durf­te. Im Jahr 2004 ver­kauf­te der Klä­ger die Eigen­tums­woh­nung für 6.000 €, die an die Bank zu über­wei­sen waren.

In der Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung für 2004 mach­te der Klä­ger aus dem Woh­nungs­ver­kauf einen Ver­lust von 22.000 € gel­tend. Das Finanz­amt ermit­tel­te dage­gen einen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn von 32.000 €, wobei es – im Gegen­satz zum Klä­ger – neben den bis­her in Anspruch genom­me­nen Abschrei­bungs­be­trä­gen auch den bereits im Jahr 2002 ver­ein­bar­ten Schul­den­er­lass von 50.000 € steu­er­wirk­sam als Ver­kaufs­er­lös ansetz­te. Das woll­te der Klä­ger nicht akzep­tie­ren, weil nach sei­ner Auf­fas­sung das Kre­dit­ge­schäft und das Ver­kaufs­ge­schäft zu tren­nen sei­en. Der Schul­den­er­lass von 50.000 € aus dem Jahr 2002 sei steu­er­lich im Jahr 2004 nicht mehr zu erfas­sen.

Dem folg­ten die Kas­se­ler Finanz­rich­ter nicht. Sie urteil­ten, dass bei der Besteue­rung von pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten das sog. Zufluss-Prin­zip, wonach Ein­nah­men nur in dem Kalen­der­jahr des Zuflus­ses erfasst wer­den, aus sys­te­ma­ti­schen und ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den nicht gilt. Der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn des Jah­res 2004 müs­se neben den bis­he­ri­gen Abschrei­bun­gen auch die wirt­schaft­li­chen Vor­tei­le des Schul­den­er­las­ses aus 2002 ent­hal­ten. Der Klä­ger habe den Schul­den­er­lass nur des­halb erlangt, weil er der Bank im Gegen­zug das Recht ein­ge­räumt habe, wie ein Eigen­tü­mer über die Eigen­tums­woh­nung zu ver­fü­gen. Käu­fe­rin der Woh­nung im Jahr 2004 sei zudem eine Kon­zern­toch­ter­ge­sell­schaft der erlas­sen­den Bank gewe­sen, die gera­de zu dem Zweck der Rück­ab­wick­lung geschei­ter­ter Immo­bi­li­en­ge­schäf­te und Dar­le­hens­ver­trä­ge gegrün­det wor­den sei.

Hes­si­sches Finanz­ge­richt, Urteil vom 3. Mai 2010 – 3 K 299/​10 (rechts­kräf­tig)