Für die erforderliche Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts, das ein nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB bestellter Vertreter abgeschlossen hat, ist die Behörde zuständig, die für dessen Bestellung zuständig ist; dies gilt auch dann, wenn die Bestellungsbehörde sich selbst oder eine ihr zugehörige Behörde als Vertreterin bestellt hat1.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde das Landratsamt wurde durch den Landkreis gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB zum gesetzlichen Vertreter für den unbekannten Eigentümer zweier in Thüringen belegener Grundstücke bestellt. Mit notariellem Vertrag vom 25.04.2023 verkaufte das Landratsamt in seiner Eigenschaft als Vertreter des Eigentümers die Grundstücke an den Freistaat Thüringen. Dem vom Landratsamt als gesetzlichen Vertreter gestellten Antrag auf betreuungsgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags hat das Amtsgericht Nordhausen zurückgewiesen2. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht Mühlhausen ebenfalls zurückgewiesen3. Und der Bundesgerichtshof hat nun auch die -zugelassene- Rechtsbeschwerde des Landratsamts als unbegründet zurückgewiesen:
Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Zutreffend geht das Landgericht Mühlhausen davon aus, dass der Antrag auf betreuungsgerichtliche Genehmigung deswegen zurückzuweisen ist, weil das Betreuungsgericht für die Erteilung der beantragten Genehmigung nicht zuständig ist.
Ist der Eigentümer eines im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks nicht festzustellen und besteht ein Bedürfnis, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen, so bestellt der Landkreis oder die kreisfreie Stadt, in dessen oder deren Gebiet sich das Grundstück befindet, gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB einen gesetzlichen Vertreter. Dieser ist befugt, das Grundstück zu veräußern, hinsichtlich dessen er zum Vertreter des Eigentümers bestellt worden ist, und den Eigentümer zur Veräußerung des Grundstücks zu verpflichten. Zur Wirksamkeit der darauf bezogenen Erklärungen des Vertreters bedarf es nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 4 EGBGB i.V.m. § 16 Abs. 4 VwVfG, § 1888 Abs. 1, § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB der Genehmigung.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass für die erforderliche Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts, das ein nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB bestellter Vertreter abgeschlossen hat, die Behörde zuständig ist, die für dessen Bestellung zuständig ist. Denn nach dem Zweck des Gesetzes, eine Überlastung der – zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Regelung noch nicht mit einer hinreichenden Anzahl von Rechtspflegern ausgestatteten – Gerichte im Beitrittsgebiet zu verhindern und das Verfahren zu vereinfachen, sollten allein die Landkreise bzw. kreisfreien Städte für die Bestellung und Überwachung entsprechender gesetzlicher Vertreter zuständig sein. Auf dieser grundsätzlichen Zuständigkeit beruht auch die Regelung des § 17 Abs. 3 Satz 4 SachenRBerG, wonach das Betreuungsgericht (nach § 17 Abs. 3 Satz 4 SachenRBerG aF das Vormundschaftsgericht) für die Erteilung der Genehmigung „statt des Landkreises“ zuständig ist, wenn ein nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB bestellter Vertreter Aufgaben nach § 17 SachenRBerG wahrnimmt4.
Hieran hält der Bundesgerichtshof fest. Eine abweichende Beurteilung ist, anders als die Rechtsbeschwerde meint und das Landgericht Mühlhausen in der Begründung seiner Zulassungsentscheidung erwägt, insbesondere nicht deswegen geboten, weil seit der Wiedervereinigung erhebliche Zeit verstrichen ist und sich die tatsächlichen Umstände geändert haben. Selbst wenn unterstellt wird, dass mittlerweile eine Überlastung der Amtsgerichte im Beitrittsgebiet nicht mehr droht, weil diese ausreichend mit Rechtspflegern ausgestattet sind und die Vertreterbestellung nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB inzwischen eine Ausnahme darstellt, ändert dies nichts an der fortbestehenden Anwendbarkeit dieser Vorschrift.
Der Gesetzgeber hat – anders als z.B. in § 7 Abs. 4 GBBerG – nicht angeordnet, dass die Bestimmung als Übergangsrecht nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gilt. Bis der Gesetzgeber eine Regelung außer Kraft setzt, bleiben Verwaltung und Gerichte an diese gebunden (Art.20 Abs. 3 GG; vgl. BGH, Beschluss vom 18.04.2012 – XII ZB 623/11, FGPrax 2012, 164 Rn. 11; Beschluss vom 18.04.2012 – XII ZB 624/11, FamRZ 2012, 1131 Rn. 11; BVerwG, RdL 2015, 250, 251 17]; dies verkennt Purps, ZOV 2003, 13, 14).
Die Genehmigungszuständigkeit liegt – wie das Landgericht Mühlhausen zutreffend ausführt – auch dann bei der Behörde, die für die Genehmigung zuständig ist, wenn als Vertreter keine natürliche Person, sondern – wie hier – eine juristische Person des öffentlichen Rechts bzw. eine ihrer Behörden bestellt worden ist.
233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB, der auch die Selbstbestellung der Bestellungsbehörde zur Vertreterin ermöglicht5, unterscheidet nicht danach, wer als gesetzlicher Vertreter bestellt worden ist. Eine Differenzierung ist auch nicht nach Sinn und Zweck der Vorschrift geboten. Die Regelung soll – wie ausgeführt – das Verfahren vereinfachen. Dem stünde es entgegen, wenn die Bestellung von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder ihrer Behörden zu einer Aufspaltung von Bestellungs- und Genehmigungszuständigkeit führte.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der bis zum 31.12.2005 geltenden Vorschrift des § 7 GBBerG. Dass aus dieser Regelung vereinzelt hergeleitet wurde, bei der Bestellung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts zur gesetzlichen Vertreterin im Sinne des Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB sei in allen Fällen der Veräußerung des Grundstücks die Genehmigung von dem Vormundschaftsgericht zu erteilen6, veranlasst schon deswegen keine andere Bewertung, weil § 7 GBBerG weit vor Abschluss des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäfts außer Kraft getreten ist und damit für dieses keine rechtliche Wirkungen entfalten kann.
Die Genehmigungszuständigkeit liegt auch dann bei der Behörde, die für die Genehmigung zuständig ist, wenn die Bestellungsbehörde sich selbst oder eine ihr zugehörige Behörde zur Vertreterin bestellt hat. Wie ausgeführt differenziert die Vorschrift des Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB nicht danach, wer zum Vertreter bestellt wird. Eine Differenzierung ist auch bei einer Selbstbestellung der Behörde nicht geboten. Soweit die Rechtsbeschwerde meint, aus dem Grundsatz der Gewaltenteilung (Art.20 Abs. 2 Satz 2 GG) ergebe sich, dass eine (Missbrauchs-)Kontrolle der Behörde, die sich selbst zum Vertreter bestellt habe, durch die Betreuungsgerichte erfolgen müsse7, verkennt sie, dass die Behörde an Recht und Gesetz gebunden ist (Art.20 Abs. 3 GG) und daher grundsätzlich davon auszugehen ist, dass sie die Genehmigung nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen erteilen wird. Abgesehen davon ändern solche Überlegungen ohnehin nichts an der gesetzlich geregelten Zuständigkeit. Zu erwägen wäre allenfalls, ob die Selbstbestellung eine Genehmigung mangels Kontrollbedarfs im Sinne einer teleologischen Reduktion entbehrlich macht. Das trifft aber deshalb nicht zu, weil nur die Erteilung der Genehmigung die gerichtliche Kontrolle sicherstellt. Wird die Genehmigung durch die Behörde erteilt, handelt es sich nämlich um einen Verwaltungsakt8. Dieser kann vor dem Verwaltungsgericht angefochten und so einer richterlichen Kontrolle unterzogen werden9.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. März 2026 – V ZB 13/25
- Fortführung von BGH, Urteil vom 25.10.2002 – V ZR 243/01, NZG 2003, 532, 533[↩]
- AG Nordhausen, Beschluss vom 04.06.2024 – X 2/23[↩]
- LG Mühlhausen, Beschluss vom 03.03.2025 – 1 T 83/24[↩]
- vgl. im Einzelnen BGH, Urteil vom 25.10.2002 – V ZR 243/01, NZG 2003, 532, 533 17 ff.][↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2000 – LwZR 15/99, VIZ 2000, 619 10][↩]
- vgl. OLG Rostock, BeckRS 2001, 17686 Rn. 8; OLG Brandenburg, NotBZ 2004, 484, 485 13 f.]; NotBZ 2007, 442, 443 f. 38 ff.]; krit. Böhringer, NotBZ 2007, 435, 437[↩]
- in diese Richtung wohl auch Grabarse, IFLA 2008, 61, 62[↩]
- vgl. Salzig, NotBZ 2010, 357, 364; Hahn/Giese, ZOV 1993, 149, 150; Egerland, NotBZ 2005, 90, 93; Böhringer in Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, 23. EL 2008, Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB Rn. 26c[↩]
- vgl. Hahn/Giese, ZOV 1993, 149, 150[↩]
Bildnachweis:
- Unterschrift: Rafa Bordes
