Zwei grenz­stän­dig errich­te­te Bau­kör­per – oder doch ein Dop­pel­haus?

Ob zwei grenz­stän­dig errich­te­te Bau­kör­per ein Dop­pel­haus bil­den, lässt sich weder abs­trakt-gene­rell noch mathe­ma­tisch-pro­zen­tu­al bestim­men 1. Es bedarf einer Wür­di­gung des Ein­zel­falls unter Betrach­tung quan­ti­ta­ti­ver und qua­li­ta­ti­ver Gesichts­punk­te.

Zwei grenz­stän­dig errich­te­te Bau­kör­per – oder doch ein Dop­pel­haus?

Ein Ver­stoß gegen das Gebot der Rück­sicht­nah­me kann vor­lie­gen, wenn sich ein Vor­ha­ben ent­ge­gen § 34 Abs. 1 Bau­GB nach den dort genann­ten Merk­ma­len nicht in die Eigen­art der nähe­ren Umge­bung ein­fügt. Maß­ge­bend für den Ver­stoß gegen Rech­te eines Nach­barn ist inso­weit, dass sich aus den indi­vi­dua­li­sie­ren­den Tat­be­stands­merk­ma­len der Norm ein Per­so­nen­kreis ent­neh­men lässt, der sich von der All­ge­mein­heit unter­schei­det 2.

Das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hat die­se Aus­sa­gen für Dop­pel­häu­ser kon­kre­ti­siert: Ist ein unbe­plan­ter Innen­be­reich in offe­ner Bau­wei­se bebaut, weil dort nur Ein­zel­häu­ser, Dop­pel­häu­ser und Haus­grup­pen im Sin­ne von § 22 Abs. 2 BauN­VO den maß­geb­li­chen Rah­men bil­den, so fügt sich ein grenz­stän­di­ges Vor­ha­ben im Sin­ne des § 34 Abs. 1 Bau­GB grund­sätz­lich nicht nach der Bau­wei­se ein, das unter Besei­ti­gung eines bestehen­den Dop­pel­hau­ses grenz­stän­dig errich­tet wird, ohne mit dem ver­blei­ben­den Gebäu­de ein Dop­pel­haus zu bil­den.

Ein sol­ches Vor­ha­ben ver­stößt gegen­über dem Eigen­tü­mer der bis­her bestehen­den Dop­pel­haus­hälf­te grund­sätz­lich gegen das dritt­schüt­zen­de Gebot der Rück­sicht­nah­me 3.

Bei der Aus­le­gung des § 34 Abs. 1 Bau­GB kön­nen die Vor­schrif­ten der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung als Aus­le­gungs­hil­fe her­an­ge­zo­gen wer­den. Aus die­sem Grund kann im unbe­plan­ten Innen­be­reich auf den Begriff des Dop­pel­hau­ses der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den, um Vor­ha­ben zu wür­di­gen 4.

Der Gesetz­ge­ber ist zwar nicht an die Begrif­fe der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung gebun­den. Und § 34 Bau­GB nimmt auch in sei­nem Absatz 1 anders als in Absatz 2 auf die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung nicht Bezug. Ange­sichts des Wort­lauts des § 34 Abs. 1 Bau­GB liegt jedoch die Annah­me fern, der Gesetz­ge­ber habe den dort ver­wen­de­ten Begrif­fen eine von den Begrif­fen der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung abwei­chen­de Bedeu­tung zumes­sen wol­len. Auch die Revi­si­on benennt hier­für kei­nen Anhalts­punkt.

Ob die nach § 34 Abs. 1 Bau­GB maß­ge­ben­de Umge­bung einer Bebau­ung in offe­ner Bau­wei­se im Sin­ne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauN­VO ent­spricht oder mit Blick auf die­ses Merk­mal eine "Gemenge­la­ge" vor­liegt, bedarf kei­ner Ent­schei­dung, wenn das Gesamt­ge­bäu­de auch nach Aus­nut­zung der Geneh­mi­gung ein Dop­pel­haus ist. Denn in bei­den Fäl­len wäre der Bau­wei­se nach ein Dop­pel­haus zuläs­sig.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts lässt sich weder abs­trakt-gene­rell noch mathe­ma­tisch-pro­zen­tu­al fest­le­gen, in wel­chem Umfang die bei­den Haus­hälf­ten an der Gren­ze zusam­men­ge­baut sein müs­sen 5. Hier­an hält das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt fest. Auch für die wei­te­ren vom Ober­ver­wal­tungs­ge­richt her­an­ge­zo­ge­nen quan­ti­ta­ti­ven Kri­te­ri­en ist eine mathe­ma­tisch-pro­zen­tua­le Fest­le­gung nicht mög­lich.

Der Wort­laut des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauN­VO ver­langt, dass das Dop­pel­haus ein Gebäu­de mit seit­li­chem Grenz­ab­stand ist. Zwei selb­stän­di­ge Bau­kör­per, die sich an der Gren­ze berüh­ren, aber prak­tisch all­sei­tig frei­ste­hend sind, bil­den kein Dop­pel­haus 6. Der Begriff des Dop­pel­hau­ses hat dabei vom Ziel der offe­nen Bau­wei­se aus­zu­ge­hen. Leit­bild ist ein Haus, das nach bei­den Sei­ten mit Grenz­ab­stand errich­tet wird und so einen Vor­gar­ten mit einem Haus­gar­ten ver­bin­det 7. Die grund­sätz­lich nach bei­den Sei­ten gefor­der­ten Grenz­ab­stän­de sol­len dabei als die Bebau­ung glie­dern­de und auf­lo­ckern­de Ele­men­te wahr­ge­nom­men wer­den 8. Ein ein­sei­tig grenz­stän­di­ger Bau fügt sich in die­ses Sys­tem nur ein, wenn das gegen­sei­ti­ge Abstands­ge­bot an der Grund­stücks­gren­ze auf der Grund­la­ge der Gegen­sei­tig­keit über­wun­den wird 9.

Ein mathe­ma­tisch-pro­zen­tua­ler Ansatz trägt dem nicht Rech­nung. Aller­dings liegt es nahe, bei der Gebäu­de­hö­he ein Ver­hält­nis als Aus­gangs­punkt zu wäh­len, weil die­ses nach außen beson­ders sicht­bar wird. Eine gemein­sa­me Gebäu­de­hö­he ist für das Maß der Über­ein­stim­mung bei­der Gebäu­de des­halb von beson­de­rer Bedeu­tung. Für eine fes­te oder indi­zi­el­le Gren­ze von 50 % fehlt indes jeder Anhalt. Bei der Bau­tie­fe liegt es anders: Ob ein Ver­sprung durch unter­schied­li­che Bau­tie­fen den Ein­druck eines gemein­sa­men Bau­kör­pers auf­hebt und das Grenz­grund­stück abrie­gelt, hängt nur zum Teil davon ab, auf wel­cher Län­ge die Gebäu­de anein­an­der gebaut sind, nament­lich, wenn die Län­ge der gemein­sa­men Wand nicht sicht­bar ist. Es sind regel­mä­ßig wei­te­re Kri­te­ri­en in Betracht zu zie­hen, etwa die Höhe der ein­sei­tig grenz­stän­di­gen Wand sowie die Fra­ge, ob der Ver­sprung in vol­ler Län­ge auf einer Gebäu­de­sei­te auf­tritt oder in jeweils gerin­ge­rem Maße Vor­der- und Rück­sei­te belas­tet. Die­se Ein­wän­de spre­chen auch gegen einen mathe­ma­tisch-pro­zen­tua­len Maß­stab beim ober­ir­di­schen Brut­to-Raum­vo­lu­men, weil die­ses durch Gebäu­de­hö­he und Bau­tie­fe maß­geb­lich mit­be­stimmt wird. Schließ­lich macht es für das Maß an hin­nehm­ba­rer Abwei­chung kei­nen Unter­schied, ob die Gebäu­de ursprüng­lich über­ein­stim­mend ein­ge­schos­sig oder über­ein­stim­mend zwei­ge­schos­sig sind. Inso­weit ist die Betrach­tung eines Ver­hält­nis­ses als Aus­gangs­punkt ver­fehlt.

Die Qua­li­fi­zie­rung zwei­er Gebäu­de als Dop­pel­haus hängt nicht allein davon ab, in wel­chem Umfang die bei­den Gebäu­de an der gemein­sa­men Grund­stücks­gren­ze anein­an­der gebaut sind. Es kann daher das Vor­lie­gen eines Dop­pel­hau­ses mit Blick auf die bau­pla­nungs­recht­li­chen Zie­le der Steue­rung der Bebau­ungs­dich­te sowie der Gestal­tung des Orts- und Stadt­bil­des geprüft und ein Min­dest­maß an Über­ein­stim­mung ver­langt wer­den 10. Es geht um eine spe­zi­fi­sche Gestal­tung des Orts- und Stra­ßen­bil­des 11, die dar­in liegt, dass das Dop­pel­haus den Gesamt­ein­druck einer offe­nen, auf­ge­lo­cker­ten Bebau­ung nicht stört, eben weil es als ein Gebäu­de erscheint. Es kommt also für die Fra­ge, ob grenz­stän­di­ge Gebäu­de ein Dop­pel­haus bil­den, auf die wech­sel­sei­ti­ge Ver­träg­lich­keit die­ser Gebäu­de an 12. Die­sen Blick hat sich das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ver­stellt, als es für die Wür­di­gung der unter­schied­li­chen Dach­aus­rich­tung nicht das Gebäu­de des Klä­gers in den Blick genom­men, son­dern jeden­falls auch für maß­geb­lich gehal­ten hat, dass der Anbau zur Bau­flucht des Hau­ses auf dem zur ande­ren Sei­te benach­bar­ten Grund­stück auf­schlie­ße und so optisch in die übri­ge Bebau­ung inte­griert wer­de.

Qua­li­ta­ti­ve und quan­ti­ta­ti­ve Kri­te­ri­en dür­fen nicht nur iso­liert betrach­tet wer­den: Denn es ist eben­so denk­bar, dass grö­ße­re quan­ti­ta­ti­ve Abwei­chun­gen bei deut­lich ein­heit­li­cher Gestal­tung hin­ge­nom­men wer­den kön­nen, wie es vor­stell­bar ist, dass eine deut­lich abwei­chen­de Gestal­tung in ihrer Wir­kung gemil­dert wird, weil die Gebäu­de­tei­le in quan­ti­ta­ti­ver Hin­sicht stark über­ein­stim­men. Eine iso­lier­te Betrach­tung ver­nach­läs­sigt auch, dass Fäl­le denk­bar sind, in denen erst das Zusam­men­wir­ken quan­ti­ta­ti­ver und qua­li­ta­ti­ver Kri­te­ri­en den Cha­rak­ter eines Dop­pel­hau­ses ent­fal­len lässt. Das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt hät­te daher prü­fen müs­sen, ob ins­be­son­de­re der Unter­schied in der Bau­tie­fe zusam­men mit der abwei­chen­den Gestal­tung des Anbaus in ihrem Zusam­men­wir­ken den Cha­rak­ter eines Dop­pel­hau­ses auf­he­ben.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 19. März 2015 – 4 C 12.2014 -

  1. wie BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 360[]
  2. stRspr, vgl. BVerwG, Urteil vom 05.12 2013 – 4 C 5.12, BVerw­GE 148, 290 Rn. 21 m.w.N.[]
  3. BVerwG, Urteil vom 05.12 2013 – 4 C 5.12, BVerw­GE 148, 290 Ls. 1[]
  4. BVerwG, Urteil vom 05.12 2013 – 4 C 5.12, BVerw­GE 148, 290 Rn. 12; Lem­mel, in: FS Schlich­ter, 1995, S. 353, 355 f.[]
  5. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 360[]
  6. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 358 f.[]
  7. Boed­ding­haus, in: Boeddinghaus/​Grigoleit, BauN­VO, 6. Aufl.2014, § 22 BauN­VO Rn. 17[]
  8. König, in: König/​Roeser/​Stock, BauN­VO, 3. Aufl.2014, § 22 Rn. 17[]
  9. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 359[]
  10. BVerwG, Urteil vom 05.12 2013 – 4 C 5.12, BVerw­GE 148, 290 Rn. 16[]
  11. BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 12.98, BVerw­GE 110, 355, 361[]
  12. so für eine Haus­grup­pe auch BVerwG, Beschluss vom 19.03.2015 – 4 B 65.14 6[]