Ände­rung der Neben­kos­ten­ab­re­de durch Nicht­ab­rech­nung

Für die Annah­me einer kon­klu­den­ten Ände­rung des Umfangs der ver­ein­bar­ten Neben­kos­ten reicht es nicht aus, dass der Ver­mie­ter ein­zel­ne ver­ein­bar­te Neben­kos­ten­po­si­tio­nen über län­ge­re Zeit nicht abge­rech­net hat. Viel­mehr bedarf es hier­für, wie der Bun­des­ge­richts­hof in einer aktu­el­len Ent­schei­dung aus­drück­lich beton­te, wei­te­rer Anhalts­punk­te.

Ände­rung der Neben­kos­ten­ab­re­de durch Nicht­ab­rech­nung

Vor­aus­set­zung für eine als kon­klu­den­tes Ange­bot zum Abschluss eines Ver­tra­ges zu wer­ten­de Wil­lens­er­klä­rung ist ein Ver­hal­ten des Anbie­ten­den, mit dem die­ser einen ent­spre­chen­den Rechts­fol­ge­wil­len zum Aus­druck bringt. Dabei ist für die Aus­le­gung der Wil­lens­er­klä­rung nach §§ 133, 157 BGB maß­ge­bend, wie die­se vom Erklä­rungs­emp­fän­ger nach Treu und Glau­ben und nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung zu ver­ste­hen war 1.

Für die Annah­me eines auf Abän­de­rung der ver­trag­lich als umla­ge­fä­hig ver­ein­bar­ten Neben­kos­ten gerich­te­ten Wil­lens der Klä­ger reicht nach zutref­fen­der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts allein der Umstand, dass die Klä­ger ein­zel­ne als umla­ge­fä­hig ver­ein­bar­te Neben­kos­ten­po­si­tio­nen über acht Jah­re nicht abge­rech­net haben, nicht aus. Denn die Beklag­te konn­te bei der gebo­te­nen Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen der Klä­ger allein aus deren Untä­tig­blei­ben nicht schlie­ßen, dass sie end­gül­tig für die Zukunft auf die Erstat­tung die­ser ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Neben­kos­ten­po­si­tio­nen zuguns­ten der Beklag­ten ver­zich­ten woll­ten 2. Eine sol­che Aus­le­gung, die davon aus­geht, dass ein Ver­mie­ter von Geschäfts­räu­men ohne ersicht­li­chen Grund auf die Zah­lung nicht uner­heb­li­cher Beträ­ge ver­zich­tet und die­se selbst über­nimmt, wäre viel­mehr lebens­fremd.

Ohne das Vor­lie­gen wei­te­rer Anhalts­punk­te kann der Mie­ter somit nach Auf­fas­sung des BGH nicht anneh­men, dass der Ver­mie­ter die nicht abge­rech­ne­ten Neben­kos­ten­po­si­tio­nen für die gesam­te Dau­er des Miet­ver­tra­ges nicht mehr gel­tend machen woll­ten.

Die­se Auf­fas­sung wider­spricht nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch nicht sei­ner Recht­spre­chung zu dem umge­kehr­ten Fall, in dem ein Mie­ter über einen län­ge­ren Zeit­raum ver­trag­lich nicht geschul­de­te Neben­kos­ten bezahlt, die ihm der Ver­mie­ter unbe­rech­tigt in Rech­nung gestellt hat. Auch in die­sen Fäl­len ist der Bun­des­ge­richts­hof davon aus­ge­gan­gen, dass allein durch die jah­re­lan­ge vor­be­halt­lo­se Zah­lung von in Rech­nung gestell­ten, aber ver­trag­lich nicht geschul­de­ten Neben­kos­ten­po­si­tio­nen kei­ne still­schwei­gen­de ver­trag­li­che Erwei­te­rung der umla­ge­fä­hi­gen Neben­kos­ten gese­hen wer­den kann, son­dern dass dafür wei­te­re Umstän­de vor­lie­gen müs­sen 3. Vor­aus­set­zung für eine sol­che ver­trag­li­che Erwei­te­rung der umla­ge­fä­hi­gen Neben­kos­ten ist zunächst ein ent­spre­chen­des Ange­bot des Ver­mie­ters. Ein sol­ches liegt vor, wenn der Mie­ter Grund zu der Annah­me hat, der Ver­mie­ter erstre­be mit der Abrech­nung von nicht als umla­ge­fä­hig ver­ein­bar­ten Neben­kos­ten­po­si­tio­nen eine ver­trag­li­che Erwei­te­rung. Dafür reicht die blo­ße Über­sen­dung einer vom Miet­ver­trag abwei­chen­den Neben­kos­ten­ab­rech­nung aller­dings in der Regel nicht aus. Viel­mehr bedarf es beson­de­rer Umstän­de, aus denen für den Mie­ter der Ände­rungs­wil­le des Ver­mie­ters erkenn­bar ist. Sol­che lagen in dem durch Beschluss des BGH vom 29. Mai 2000 4 ent­schie­de­nen Fall vor. Dort war für den Mie­ter auf­grund des nach einem Ver­mie­ter­wech­sel von dem neu­en Ver­mie­ter erst­mals erheb­lich erwei­ter­ten Umfangs der in die Abrech­nung ein­ge­stell­ten Neben­kos­ten­po­si­tio­nen des­sen Ände­rungs­wil­le erkenn­bar. Durch die über meh­re­re Jah­re erfolg­te vor­be­halt­lo­se Zah­lung der in Rech­nung gestell­ten Kos­ten hat­te der Mie­ter die­ses Ange­bot des Ver­mie­ters auf Erwei­te­rung der Umla­ge­ver­ein­ba­rung ange­nom­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Janu­ar 2010 – XII ZR 22/​07

  1. BGHZ 47, 75, 78[]
  2. vgl. Lan­gen­berg NJW 2008, 1269; Artz NZM 2005, 36 f.; Schmid NZM 2003, 55 f. und für die Wohn­raum­mie­te BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/​06NJW 2008, 1302[]
  3. BGH, Beschluss vom 29.03.2000 – XII ZR 35/​00, NJW-RR 2000, 1463; BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06, NJW 2008, 283[]
  4. BGH, Beschluss vom 29.05.2000 – XII ZR 35/​00, NJW-RR 2000, 1463[]