Hat der Veräußerer im notariellen „Kaufvertrag“ nicht nur das bezeichnete Grundstück verkauft, sondern zudem die werkvertragliche Verpflichtung übernommen, Architektenleistungen (gem. § 15 Nr. 1 bis 4 HOAI a.F.) zu erbringen, schuldet er die mangelfreie Erstellung der Baugenehmigungsplanung.
Ergibt sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der wirtschaftlichen Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Planung, knüpft an diese Verpflichtung die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an.
Dass die Baugenehmigung zur Zeit des Abschlusses des notariellen „Kaufvertrages“ bereits erteilt war, steht der Anwendung von Werksvertragsrecht nicht entgegen. Für die rechtliche Einordnung ist es unerheblich, ob bei Vertragsschluss bereits mit der Planausführung begonnen oder ob sie bereits beendet ist.
Die Schadensersatzansprüche der Käufers folgen aus Sachmängelhaftung des Verkäufers/Architekten nach Werkvertragsrecht (§§ 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB). Der Inhalt des notariellen „Kaufvertrages“ der Parteien vom 28.12.2006/15.01.2007 ist nicht darauf beschränkt, dass der Architekt dem Käufer lediglich das im notariellen Kaufvertrag näher bezeichnete Grundstück verkauft. Neben der kaufrechtlichen Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung hat er in dem notariellen Vertrag zudem die werkvertragliche Verpflichtung übernommen, Architektenleistungen, wie sie in den Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI a.F. beschrieben sind, zu erbringen.
Gleichwohl enthält die gewählte vertragliche Konstruktion eine klare Trennung zwischen kaufvertraglichen und werkvertraglichen Verpflichtungen. Nach dem Sinn und Zweck des zwischen den Parteien geschlossenen Veräußerungsvertrages, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der Interessenlage der Parteien ergibt sich jedoch, dass die von der Klägerin geschuldeten vertraglichen Leistungen nicht auf die Eigentumsverschaffung des streitgegenständlichen Grundstücks beschränkten. Vielmehr schuldete sie darüber hinaus die mangelfreie Erstellung einer Baugenehmigungsplanung (§ 15 Ziff. 1 bis 4 HOAI a.F.). Wie sich aus den Umständen der Vertragsanbahnung und des notariellen Vertrages ergibt, war es Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages, dass die Klägerin die Voraussetzungen für die baurechtliche Genehmigung des von ihr beworbenen Reiheneckhauses schafft. In der Sache hat sie damit nicht nur die bereits am 16.12.2006 erteilte Baugenehmigung im Wege eines Rechtskaufs mit verkauft, sondern sich zur Erstellung einer mangelfreien Planung verpflichtet.
Die Rechtslage ist insoweit vergleichbar mit derjenigen bei neu errichteten Häusern und Eigentumswohnungen, bei denen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich Bauwerksmängeln Werkvertragsrecht zur Anwendung kommt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer oder Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu mangelfreier Errichtung des Bauwerks ergibt. An diese Verpflichtung knüpft die Sachmängel-haftung nach Werkvertragsrecht an1. Zwar ist vorliegend die Erstellung einer Baugenehmigungsplanung nicht ausdrücklich als Hauptpflicht in den notariellen Vertrag der Parteien aufgenommen worden. Gleichwohl ergibt sich aus der ausdrücklichen Erwähnung in § 2 sowie aus der gesamten Vertragskonstellation, dass die Klägerin das Grundstück sowie die Baugesuchsplanung und die Baugenehmigung zu liefert hatte und der ausführende Architekt S… gemeinsam mit den von ihm vertretenen Handwerkern die Ausführung der von der Klägerin gelieferten Planung sowie die Erstellung des Bauwerks schuldete. Nur eine solche einheitliche Betrachtung entspricht dem in diesen Fällen im Vordergrund stehenden Interesse des Erwerbers2.
Dass die Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages bereits erteilt war und damit auch eine abgeschlossene Baugesuchsplanung vorlag, steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen. Für die rechtliche Einordnung kann es nicht darauf ankommen, ob bei Vertragsabschluss bereits mit der Planausführung begonnen oder ob sie bereits beendet war oder sie noch vollständig erbracht werden musste. Für die Interessenlagen auf beiden Seiten ist es gleich, ob bei Vertragsschluss die Baugesuchsplanung bereits fertiggestellt und die Baugenehmigung erteilt war oder nicht. Für die werkvertragliche Sachmängelhaftung genügt es, dass Gegenstand und Umfang der vertraglichen Leistung keine anderen sind, als wenn der Vertrag bereits vor Fertigstellung der Planung bzw. Erteilung der Baugenehmigung geschlossen worden wäre. Wie im Bauträgerrecht ist auch hier für Ansprüche wegen fehlerhafter Baugesuchsplanung ausschließlich Werkvertragsrecht anzuwenden3.
Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2010 – 3 U 26/10 (nicht rechtskräftig, Revision beim BGH – VII ZR 136/10)
- vgl. nur BGH NJW 1981, 2344[↩]
- vgl. BGH NJW 1979, 1406[↩]
- vgl. die zu Bauträgerverträgen ergangene Rechtsprechung des BGH: BauR 1981, 571, 572; BauR 1982, 493, 494; BauR 1985, 314, 315; BauR 2005, 542[↩]
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