Archi­tek­ten­leis­tun­gen des Grund­stücks­ver­käu­fers

Hat der Ver­äu­ße­rer im nota­ri­el­len "Kauf­ver­trag" nicht nur das bezeich­ne­te Grund­stück ver­kauft, son­dern zudem die werk­ver­trag­li­che Ver­pflich­tung über­nom­men, Archi­tek­ten­leis­tun­gen (gem. § 15 Nr. 1 bis 4 HOAI a.F.) zu erbrin­gen, schul­det er die man­gel­freie Erstel­lung der Bau­ge­neh­mi­gungs­pla­nung.

Archi­tek­ten­leis­tun­gen des Grund­stücks­ver­käu­fers

Ergibt sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung des Ver­tra­ges sowie aus der Inter­es­sen­la­ge die Ver­pflich­tung des Ver­äu­ße­rers zur man­gel­frei­en Pla­nung, knüpft an die­se Ver­pflich­tung die Sach­män­gel­haf­tung nach Werk­ver­trags­recht an.

Dass die Bau­ge­neh­mi­gung zur Zeit des Abschlus­ses des nota­ri­el­len "Kauf­ver­tra­ges" bereits erteilt war, steht der Anwen­dung von Werks­ver­trags­recht nicht ent­ge­gen. Für die recht­li­che Ein­ord­nung ist es uner­heb­lich, ob bei Ver­trags­schluss bereits mit der Plan­aus­füh­rung begon­nen oder ob sie bereits been­det ist.

Die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che der Käu­fers fol­gen aus Sach­män­gel­haf­tung des Verkäufers/​Architekten nach Werk­ver­trags­recht (§§ 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB). Der Inhalt des nota­ri­el­len „Kauf­ver­tra­ges“ der Par­tei­en vom 28.12.2006/15.01.2007 ist nicht dar­auf beschränkt, dass der Archi­tekt dem Käu­fer ledig­lich das im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag näher bezeich­ne­te Grund­stück ver­kauft. Neben der kauf­recht­li­chen Ver­pflich­tung zur Eigen­tums­ver­schaf­fung hat er in dem nota­ri­el­len Ver­trag zudem die werk­ver­trag­li­che Ver­pflich­tung über­nom­men, Archi­tek­ten­leis­tun­gen, wie sie in den Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI a.F. beschrie­ben sind, zu erbrin­gen.

Gleich­wohl ent­hält die gewähl­te ver­trag­li­che Kon­struk­ti­on eine kla­re Tren­nung zwi­schen kauf­ver­trag­li­chen und werk­ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen. Nach dem Sinn und Zweck des zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­nen Ver­äu­ße­rungs­ver­tra­ges, sei­ner wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung und der Inter­es­sen­la­ge der Par­tei­en ergibt sich jedoch, dass die von der Klä­ge­rin geschul­de­ten ver­trag­li­chen Leis­tun­gen nicht auf die Eigen­tums­ver­schaf­fung des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stücks beschränk­ten. Viel­mehr schul­de­te sie dar­über hin­aus die man­gel­freie Erstel­lung einer Bau­ge­neh­mi­gungs­pla­nung (§ 15 Ziff. 1 bis 4 HOAI a.F.). Wie sich aus den Umstän­den der Ver­trags­an­bah­nung und des nota­ri­el­len Ver­tra­ges ergibt, war es Bestand­teil des zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­nen Kauf­ver­tra­ges, dass die Klä­ge­rin die Vor­aus­set­zun­gen für die bau­recht­li­che Geneh­mi­gung des von ihr bewor­be­nen Rei­hen­eck­hau­ses schafft. In der Sache hat sie damit nicht nur die bereits am 16.12.2006 erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung im Wege eines Rechts­kaufs mit ver­kauft, son­dern sich zur Erstel­lung einer man­gel­frei­en Pla­nung ver­pflich­tet.

Die Rechts­la­ge ist inso­weit ver­gleich­bar mit der­je­ni­gen bei neu errich­te­ten Häu­sern und Eigen­tums­woh­nun­gen, bei denen nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hin­sicht­lich Bau­werks­män­geln Werk­ver­trags­recht zur Anwen­dung kommt. Dabei ist es ohne Bedeu­tung, ob die Par­tei­en den Ver­trag als Kauf­ver­trag und sich selbst als Käu­fer oder Ver­käu­fer bezeich­net haben. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass sich aus dem Inhalt sol­cher Ver­trä­ge, aus ihrem Zweck und ihrer wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung sowie aus der Inter­es­sen­la­ge die Ver­pflich­tung des Ver­äu­ße­rers zu man­gel­frei­er Errich­tung des Bau­werks ergibt. An die­se Ver­pflich­tung knüpft die Sach­män­gel-haf­tung nach Werk­ver­trags­recht an 1. Zwar ist vor­lie­gend die Erstel­lung einer Bau­ge­neh­mi­gungs­pla­nung nicht aus­drück­lich als Haupt­pflicht in den nota­ri­el­len Ver­trag der Par­tei­en auf­ge­nom­men wor­den. Gleich­wohl ergibt sich aus der aus­drück­li­chen Erwäh­nung in § 2 sowie aus der gesam­ten Ver­trags­kon­stel­la­ti­on, dass die Klä­ge­rin das Grund­stück sowie die Bau­ge­suchs­pla­nung und die Bau­ge­neh­mi­gung zu lie­fert hat­te und der aus­füh­ren­de Archi­tekt S… gemein­sam mit den von ihm ver­tre­te­nen Hand­wer­kern die Aus­füh­rung der von der Klä­ge­rin gelie­fer­ten Pla­nung sowie die Erstel­lung des Bau­werks schul­de­te. Nur eine sol­che ein­heit­li­che Betrach­tung ent­spricht dem in die­sen Fäl­len im Vor­der­grund ste­hen­den Inter­es­se des Erwer­bers 2.

Dass die Bau­ge­neh­mi­gung zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges bereits erteilt war und damit auch eine abge­schlos­se­ne Bau­ge­suchs­pla­nung vor­lag, steht der Anwen­dung von Werk­ver­trags­recht nicht ent­ge­gen. Für die recht­li­che Ein­ord­nung kann es nicht dar­auf ankom­men, ob bei Ver­trags­ab­schluss bereits mit der Plan­aus­füh­rung begon­nen oder ob sie bereits been­det war oder sie noch voll­stän­dig erbracht wer­den muss­te. Für die Inter­es­sen­la­gen auf bei­den Sei­ten ist es gleich, ob bei Ver­trags­schluss die Bau­ge­suchs­pla­nung bereits fer­tig­ge­stellt und die Bau­ge­neh­mi­gung erteilt war oder nicht. Für die werk­ver­trag­li­che Sach­män­gel­haf­tung genügt es, dass Gegen­stand und Umfang der ver­trag­li­chen Leis­tung kei­ne ande­ren sind, als wenn der Ver­trag bereits vor Fer­tig­stel­lung der Pla­nung bzw. Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung geschlos­sen wor­den wäre. Wie im Bau­trä­ger­recht ist auch hier für Ansprü­che wegen feh­ler­haf­ter Bau­ge­suchs­pla­nung aus­schließ­lich Werk­ver­trags­recht anzu­wen­den 3.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 28. Juli 2010 – 3 U 26/​10 (nicht rechts­kräf­tig, Revi­si­on beim BGH – VII ZR 136/​10)

  1. vgl. nur BGH NJW 1981, 2344[]
  2. vgl. BGH NJW 1979, 1406[]
  3. vgl. die zu Bau­trä­ger­ver­trä­gen ergan­ge­ne Recht­spre­chung des BGH: BauR 1981, 571, 572; BauR 1982, 493, 494; BauR 1985, 314, 315; BauR 2005, 542[]