Aus­kunfts­an­spruch bei Betriebs­kos­ten­pau­scha­len

Ein Aus­kunfts­an­spruch des Mie­ters gegen den Ver­mie­ter zur tat­säch­li­chen Höhe der bei der Wohn­raum­mie­te von einer Pau­scha­le abge­deck­ten Betriebs­kos­ten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te für eine nach­träg­li­che Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten bestehen. Dabei sind Ermä­ßi­gun­gen ein­zel­ner Betriebs­kos­ten nicht rele­vant, wenn sie durch Erhö­hun­gen in ande­ren Berei­chen aus­ge­gli­chen wer­den.

Aus­kunfts­an­spruch bei Betriebs­kos­ten­pau­scha­len

Soweit der Mie­ter vom Ver­mie­ter Aus­kunft ver­lan­gen, weil er die ver­ein­bar­te Betriebs­kos­ten­pau­scha­le – von Anfang an – für deut­lich über­höht hält, ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass der Mie­ter im Rah­men sei­ner Ver­trags­au­to­no­mie die Höhe der Betriebs­kos­ten­pau­scha­le ver­ein­bart hat. An die­ser Ver­ein­ba­rung muss er sich fest­hal­ten las­sen. Der Ver­mie­ter ist grund­sätz­lich nicht ver­pflich­tet, sei­ne anfäng­li­che Kal­ku­la­ti­on einer Betriebs­kos­ten­pau­scha­le offen­zu­le­gen [1].

Ein Anspruch auf Offen­le­gung der anfäng­li­chen Kal­ku­la­ti­on der Betriebs­kos­ten kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB her­ge­lei­tet wer­den. Hier­nach ist der Ver­mie­ter bei einer Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten ver­pflich­tet, die Betriebs­kos­ten­pau­scha­le ent­spre­chend her­ab­zu­set­zen. Die Vor­schrift gilt aber nicht für von vorn­her­ein zu hoch ange­setz­te Pau­scha­len [2].

Danach kann ein Aus­kunfts­an­spruch des Mie­ters zur tat­säch­li­chen Höhe der von einer Pau­scha­le abge­deck­ten Betriebs­kos­ten gemäß § 242 BGB nur in Betracht kom­men, wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te für eine nach­träg­li­che Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten bestehen. Denn ohne einen sol­chen Aus­kunfts­an­spruch wäre dem Mie­ter kei­ne Kon­trol­le mög­lich, ob der Ver­mie­ter sei­ner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nach­ge­kom­men ist, die Betriebs­kos­ten­pau­scha­le bei einer Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten ent­spre­chend her­ab­zu­set­zen. Dabei sind Ermä­ßi­gun­gen ein­zel­ner Betriebs­kos­ten nicht rele­vant, wenn sie durch Erhö­hun­gen in ande­ren Berei­chen aus­ge­gli­chen wer­den [3].

Aller­dings wird im miet­recht­li­chen Schrift­tum teil­wei­se ange­nom­men, dass dem Mie­ter ein sol­cher Aus­kunfts­an­spruch nach Ablauf eines jeden Jah­res zuste­he, ohne dass es der Dar­le­gung beson­de­rer Anhalts­punk­te für eine Ermä­ßi­gung der von der Pau­scha­le erfass­ten Betriebs­kos­ten bedür­fe, da sich erfah­rungs­ge­mäß die Höhe der Gesamt­be­las­tung von Jahr zu Jahr ände­re [4].

Dem kann in die­ser Wei­te nicht gefolgt wer­den. Nach zutref­fen­der Auf­fas­sung besteht der Aus­kunfts­an­spruch nur dann, wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te dafür vor­lie­gen, dass sich die von der Pau­scha­le erfass­ten Betriebs­kos­ten ins­ge­samt ermä­ßigt haben [5]. Denn nach dem Sinn und Zweck der ver­ein­bar­ten Pau­scha­le ist der Ver­mie­ter grund­sätz­lich nicht zur Abrech­nung ver­pflich­tet.

Die gemäß § 556 Abs. 2, § 560 BGB – vor­be­halt­lich ander­wei­ti­ger Vor­schrif­ten – zuläs­si­ge Ver­ein­ba­rung einer Betriebs­kos­ten­pau­scha­le erspart dem Ver­mie­ter die genaue Abrech­nung der Betriebs­kos­ten und ent­las­tet ihn damit von dem ansons­ten jähr­lich anfal­len­den Arbeits­auf­wand. Stün­de dem Mie­ter dem­ge­gen­über – jähr­lich – ohne Wei­te­res ein Aus­kunfts­an­spruch über die tat­säch­li­che Höhe der anfal­len­den Betriebs­kos­ten zu, wür­de die­se Arbeits­er­leich­te­rung für den Ver­mie­ter ent­fal­len, wäh­rend der Mie­ter den mit der Pau­scha­le ver­bun­de­nen Vor­teil behiel­te, zumin­dest vor­erst von einem auch zukünf­tig gleich­blei­ben­den, fes­ten Betrag der Betriebs­kos­ten aus­ge­hen zu kön­nen [6]. Eine sol­che Unaus­ge­wo­gen­heit wider­sprä­che dem Sinn und Zweck der ver­ein­bar­ten, im bei­der­sei­ti­gen Inter­es­se lie­gen­den Pau­scha­le. Des­halb kann dem Mie­ter ein Aus­kunfts­an­spruch über die tat­säch­li­che Höhe der von einer Pau­scha­le abge­deck­ten Neben­kos­ten nur dann zuste­hen, wenn kon­kre­te Anhalts­punk­te für eine – nach­träg­li­che – Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten ohne Kom­pen­sa­ti­on in ande­ren Berei­chen bestehen.

Zurei­chen­den Anhalts­punk­te für eine nach­träg­li­che Ermä­ßi­gung der tat­säch­lich anfal­len­den Betriebs­kos­ten muss der Mie­ter dar­le­gen. Weder der Betriebs­kos­ten­spie­gel der Stadt noch der­je­ni­ge für das gesam­te Land sind geeig­net, eine nach­träg­li­che Ermä­ßi­gung der Betriebs­kos­ten für die kon­kre­te, vom Mie­ter gemie­te­te Woh­nung dar­zu­le­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Novem­ber 2011 – VIII ZR 106/​11

  1. Rips in Eisenschmid/​Wall/​Rips, Betriebs­kos­ten­kom­men­tar, 3. Aufl., Rn. 2402; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 24[]
  2. Münch­Komm-BGB/­Schmid, 5. Aufl., § 560 Rn. 23[]
  3. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO, § 560 BGB Rn. 40[]
  4. Münch­Komm-BGB/­Schmid, aaO, § 560 Rn. 26; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 560 Rn. 18; Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rn. IV 430; Rips in Eisenschmid/​Wall/​Rips, aaO, Rn. 2414 a[]
  5. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO, § 560 Rn. 124; Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neubearb.2011, § 560 Rn. 44; Kin­ne in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 6. Aufl., § 560 Rn. 64[]
  6. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO, § 556 BGB Rn. 24[]