Bera­tung durch den Ver­käu­fer – und den von ihm beauf­trag­ten Ver­mitt­ler

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer ein Bera­tungs­ver­trag zustan­de, wenn der Ver­käu­fer im Zuge ein­ge­hen­der Ver­trags­ver­hand­lun­gen, ins­be­son­de­re auf Befra­gen, einen aus­drück­li­chen Rat erteilt; glei­ches gilt, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer als Ergeb­nis der Ver­hand­lun­gen ein Berech­nungs­bei­spiel über Kos­ten und finan­zi­el­le Vor­tei­le des Erwerbs vor­legt, wel­ches der Her­bei­füh­rung des Geschäfts­ab­schlus­ses die­nen soll 1.

Bera­tung durch den Ver­käu­fer – und den von ihm beauf­trag­ten Ver­mitt­ler

Stellt sich bei der Ver­mitt­lung des Kauf­ver­trags die Auf­ga­be der Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten und ist sie von dem Ver­käu­fer einem Mak­ler oder sons­ti­gen Ver­mitt­ler über­las­sen wor­den, kann sich des­sen still­schwei­gen­de Bevoll­mäch­ti­gung zum Abschluss des Bera­tungs­ver­trags zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer aus den Umstän­den erge­ben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annah­me einer still­schwei­gen­den Bevoll­mäch­ti­gung und an die Kund­ga­be des Wil­lens, die Bera­tung für den Ver­käu­fer zu über­neh­men und aus­zu­füh­ren (§ 164 BGB), kei­ne zu stren­gen Anfor­de­run­gen zu stel­len, wenn der Käu­fer dem Ver­mitt­ler sei­ner­seits kei­nen Mak­ler­auf­trag erteilt. Es reicht dann aus, dass die indi­vi­du­el­le Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten eine wesent­li­che Vor­aus­set­zung für den erfolg­rei­chen Abschluss der Ver­kaufs­be­mü­hun­gen war 2.

Umge­kehrt folgt dar­aus aber nicht, dass unmit­tel­ba­re Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Ver­mitt­ler und dem Kauf­in­ter­es­sen­ten die Annah­me eines kraft kon­klu­dent erteil­ter Voll­macht zustan­de gekom­me­nen Bera­tungs­ver­trags mit dem Ver­käu­fer hin­dern. Abge­se­hen davon, dass ein Han­deln zugleich im eige­nen und im frem­den Namen sowohl bei der Abga­be von Wil­lens­er­klä­run­gen als auch bei der Erfül­lung von Ver­bind­lich­kei­ten recht­lich mög­lich ist, kommt ohne­hin stets in Betracht, dass ein Mak­ler oder Anla­ge­ver­mitt­ler bei der Ver­trags­an­bah­nung – ohne äuße­ren Ein­schnitt in sei­nem Auf­tre­ten – auch für den Ver­käu­fer, also in dop­pel­ter Funk­ti­on tätig wird. Folg­lich kann eine Haf­tung aus bei­den Rechts­ver­hält­nis­sen ent­ste­hen 3.

Im Hin­blick auf eine Haf­tung des Ver­käu­fers machen Rechts­be­zie­hun­gen zwi­schen dem Kauf­in­ter­es­sen­ten und dem Ver­mitt­ler ledig­lich nähe­re Fest­stel­lun­gen dazu erfor­der­lich, ob die – auf das Objekt des Ver­käu­fers bezo­ge­ne – Bera­tung des Inter­es­sen­ten des­sen Kauf­ent­schluss för­dern soll­te, ob der Ver­mitt­ler dabei (auch) namens des Ver­käu­fers han­deln konn­te und gehan­delt hat und ob der Kauf­ent­schluss (auch) auf der Bera­tung in Ver­tre­tung des Ver­käu­fers beruh­te. Aus­rei­chend für die Annah­me einer kon­klu­den­ten Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­mitt­lers zum Abschluss eines Bera­tungs­ver­tra­ges ist die Fest­stel­lung, dass der Ver­käu­fer den Ver­mitt­ler mit dem Ver­trieb der Immo­bi­lie beauf­tragt hat und dabei wuss­te oder jeden­falls nicht aus­schlie­ßen konn­te, dass die­ser gegen­über Inter­es­sen­ten die finan­zi­el­len Vor­tei­le eines Kaufs her­aus­stel­len wür­de. Von Letz­te­rem ist stets aus­zu­ge­hen, wenn sich bereits nach dem Ver­triebs­kon­zept des Ver­käu­fers die Auf­ga­be stellt, den Kauf­in­ter­es­sen­ten über die finan­zi­el­len Vor­tei­le eines Erwerbs der ange­bo­te­nen Immo­bi­lie zu bera­ten. Dass die Bera­tung nach den Umstän­den (auch) im Namen des Ver­käu­fers erfolgt ist, kann sich bei­spiels­wei­se dar­aus erge­ben, dass der Bera­ter in den ver­wen­de­ten Pro­spek­ten als Ver­triebs­part­ner des Ver­käu­fers genannt ist, er von dem Ver­käu­fer zur Ver­fü­gung gestell­te Berech­nungs­bei­spie­le ver­wen­det oder der Ver­käu­fer auf einen Kon­takt mit dem Kauf­in­ter­es­sen­ten ver­zich­tet und es dem mit dem Ver­trieb beauf­trag­ten Bera­ter über­lässt, die Ver­trags­ver­hand­lun­gen bis zur Abschluss­rei­fe zu füh­ren 4.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann sich eine still­schwei­gen­de Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­mitt­lers aus den Umstän­den erge­ben, wenn sich bei der Ver­mitt­lung des Kauf­ver­tra­ges die Auf­ga­be einer Bera­tung des Kauf­in­ter­es­sen­ten stellt und die­se von dem Ver­käu­fer dem Ver­mitt­ler über­las­sen wor­den ist 5. Letz­te­res lässt sich bei­spiels­wei­se dar­an able­sen, dass der Ver­käu­fer den Ver­trieb von Eigen­tums­woh­nun­gen einem Ver­mitt­ler voll­stän­dig über­las­sen und ihm völ­lig freie Hand gelas­sen hat 6. Unzu­tref­fend ist aller­dings der von dem Beru­fungs­ge­richt dar­aus gezo­ge­ne Schluss, eine still­schwei­gen­de Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­mitt­lers las­se sich nur fest­stel­len, wenn der Ver­käu­fer sei­ne Immo­bi­li­en aus­schließ­lich durch den in Rede ste­hen­den Ver­mitt­ler ver­treibt. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass der Ver­käu­fer die in sei­ner Ver­triebs­stra­te­gie ange­leg­te Bera­tung des Erwerbs­in­ter­es­sen­ten nicht selbst durch­führt, son­dern einem Ver­mitt­ler über­lässt. So kann es auch dann lie­gen, wenn meh­re­re Ver­mitt­ler für den Ver­käu­fer tätig sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Juli 2013 – V ZR 4/​12

  1. BGH, Urteil vom 31.10.2003 – V ZR 423/​02, BGHZ 156, 371, 374 mwN; Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, WM 2013, 839[]
  2. BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 308/​02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/​06, NJW 2007, 1874, 1875 Rn. 16; Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, WM 2013, 839, 840[]
  3. BGH, Urteil vom 01.03.2013 V ZR 279/​11, WM 2013, 839, 840 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, aaO[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 01.03.2013 – V ZR 279/​11, WM 2013, 839, 840 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 73/​06[]