Besich­ti­gung der ver­mie­te­ten Woh­nung durch den Ver­mie­ter

Ein Ver­mie­ter hat ein Besich­ti­gungs­recht, wenn ernst­haf­te Anhalts­punk­te dafür bestehen, dass an der Miet­woh­nung ein dro­hen­der Scha­den ein­tre­ten kann. Gene­rell darf der Ver­mie­ter alle 5 Jah­re eine Besich­ti­gung der Miet­woh­nung ver­lan­gen.

Besich­ti­gung der ver­mie­te­ten Woh­nung durch den Ver­mie­ter

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amtse­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall einen Mie­ter dazu ver­pflich­tet, die Besich­ti­gung sei­ner Woh­nung durch den Ver­mie­ter zu ermög­li­chen. Die Klä­ge­rin aus Gau­ting ver­mie­tet seit 2006 ihre Ein­zim­mer­woh­nung in der Töl­zer Stra­ße in Mün­chen an den beklag­ten Mie­ter. Dort wur­den im Jahr 2012 letzt­mals in Bad und Die­le Repa­ra­tur­ar­bei­ten durch die Ver­mie­te­rin durch­ge­führt. Im Juni 2015 teil­te die Haus­ver­wal­tung der Ver­mie­te­rin mit, dass aus der Woh­nung unan­ge­neh­me Gerü­che aus­tre­ten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschrei­bung des Geruchs war nicht mög­lich. Da die Ver­mie­te­rin in Sor­ge war, dass Schim­mel, Fäul­nis oder gar eine Ver­we­sung Ursa­che des üblen Geruchs sind, woll­te sie die Woh­nung besich­ti­gen. Der Mie­ter bestritt, dass unan­ge­neh­me Gerü­che aus sei­ner Woh­nung aus­tre­ten und bot kei­nen Besich­ti­gungs­ter­min an. Dage­gen hat die Ver­mie­te­rin Kla­ge erho­ben.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung führt das Amts­ge­richt Mün­chen aus, dass ein Besich­ti­gungs­recht des Ver­mie­ters besteht, wenn ernst­haf­te Anhalts­punk­te dafür bestehen, dass ein dro­hen­der Scha­den ein­tre­ten kann, zum Bei­spiel wenn wegen eines muf­fi­gen Geruchs der Ver­dacht auf Schim­mel­bil­dung vor­liegt. Weil die Geruchs­be­läs­ti­gung jetzt nicht mehr vor­liegt, ent­fällt der Anspruch der Klä­ge­rin nicht. Der Geruch dau­er­te län­ge­re Zeit an, näm­lich mehr als 2 Wochen. Eine sol­che Dau­er las­se eine nach­hal­ti­ge nega­ti­ve Beein­träch­ti­gung der Sach­sub­stanz befürch­ten.

Die Ver­mie­te­rin kön­ne aus einem wei­te­ren Grund die Besich­ti­gung der Woh­nung ver­lan­gen: Seit der letz­ten Woh­nungs­be­sich­ti­gung sind mehr als fünf Jah­re ver­gan­gen. Das Gericht führt aus, dass ein Ver­mie­ter nicht auf Dau­er von sei­nem Eigen­tum und ins­be­son­de­re der Mög­lich­keit, den Zustand sei­nes Eigen­tums zu über­prü­fen, aus­ge­schlos­sen wer­den kön­ne. Denn Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se sei­en nach dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch auf Dau­er ange­legt. In der Pra­xis kom­me es nicht sel­ten zu Miet­ver­hält­nis­sen, die meh­re­re Jahr­zehn­te dau­ern.

Ein Ver­mie­ter kann laut Amts­ge­richt alle 5 Jah­re eine Besich­ti­gung der Miet­woh­nung ver­lan­gen. Denn die­ser Zeit­raum von 5 Jah­ren ist nach der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­an­schau­ung und der all­ge­mei­nen Ver­trags­pra­xis der Zeit­raum, nach des­sen Ablauf Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­zu­neh­men sind, nach des­sen Ablauf also auch bei bestim­mungs­ge­mä­ßem und ver­trags­ge­mä­ßem Gebrauch eine sol­che Abnut­zung auf­tre­ten kann, dass Arbei­ten in dem Miet­ob­jekt vor­ge­nom­men wer­den müs­sen, um eine Sub­stanz­schä­di­gung zu ver­mei­den. Bei einem sol­chen Fünf­jah­res­zeit­raum wird der Mie­ter, da die Besich­ti­gung auch vor­her anzu­kün­di­gen und scho­nend (vor­zu­neh­men) ist, auch nicht über Gebühr in sei­nem Lebens­be­reich beein­träch­tigt.

Das Besich­ti­gungs­recht sei auch nicht ent­fal­len, weil die Ver­mie­te­rin im Rah­men der Repa­ra­tu­ren im Jahr 2012 die Woh­nung besich­tigt habe. Denn nach dem unwi­der­leg­ten Vor­trag der Ver­mie­te­rin habe sie damals nur das Bad und die Die­le besich­tigt.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 10. Dezem­ber 2015 – 461 C 19626/​15