Der Bundesgerichtshof hatte sich erneut mit der Frage der formellen Anforderungen an die Aufteilung der Betriebskosten zu befassen: Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist, wie der BGH jetzt entschied, nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist1.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters2.
Diesen Anforderungen werden in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Abrechnungen des Klägers gerecht:
Die Abrechnung nach Personen ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist3. Der in den Abrechnungen unter der Rubrik „Gesamteinheiten“ aufgeführte Umlagemaßstab „Personen“ ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für den Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebs-kosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt.
In den Abrechnungen des Klägers sind jeweils die Gesamtpersonenzahl sowie die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl angegeben. Anhand dieser Angaben konnten die Beklagten gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.
Auch wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht. Ohnehin könnte der Mieter die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen nachvollziehen, wenn ihm überdies eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungsjahr zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung aber überfrachtet. Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 181/09
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10[↩]
- BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, aaO Rn. 21 f.[↩]
