Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­zahl

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich erneut mit der Fra­ge der for­mel­len Anfor­de­run­gen an die Auf­tei­lung der Betriebs­kos­ten zu befas­sen: Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­zahl ist, wie der BGH jetzt ent­schied, nicht des­halb unwirk­sam, weil die Gesamt­per­so­nen­zahl mit einem Bruch­teil ange­ge­ben ist 1.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­zahl

For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben auf­zu­neh­men: Eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und – soweit zum Ver­ständ­nis erfor­der­lich – die Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und der Abzug der Vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters 2.

Die­sen Anfor­de­run­gen wer­den in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Abrech­nun­gen des Klä­gers gerecht:

Die Abrech­nung nach Per­so­nen ermög­licht es dem Mie­ter, gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen, wie (in wel­chen Rechen­schrit­ten) die Umla­ge der Betriebs­kos­ten erfolgt ist 3. Der in den Abrech­nun­gen unter der Rubrik "Gesamt­ein­hei­ten" auf­ge­führ­te Umla­ge­maß­stab "Per­so­nen" ist als Ver­tei­ler­schlüs­sel all­ge­mein ver­ständ­lich. Für den Mie­ter ist ohne wei­te­re Erläu­te­run­gen ersicht­lich, dass sich bei die­sem Umla­ge­schlüs­sel sein Anteil an den Betriebs-kos­ten nach dem Ver­hält­nis der in sei­ner Woh­nung leben­den Per­so­nen zu den in der Abrech­nungs­ein­heit ins­ge­samt woh­nen­den Per­so­nen bestimmt.

In den Abrech­nun­gen des Klä­gers sind jeweils die Gesamt­per­so­nen­zahl sowie die für die Woh­nung der Beklag­ten zugrun­de geleg­te Per­so­nen­zahl ange­ge­ben. Anhand die­ser Anga­ben konn­ten die Beklag­ten gedank­lich und rech­ne­risch nach­voll­zie­hen, wie (in wel­chen Rechen­schrit­ten) die Umla­ge der Betriebs­kos­ten erfolgt ist.

Auch wird die Nach­voll­zieh­bar­keit einer sol­chen Abrech­nung nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Ver­mie­ter die – hier mit einem Bruch­teil ange­ge­be­ne – Gesamt­per­so­nen­zahl im Ein­zel­nen ermit­telt hat. Bei der Ermitt­lung der Per­so­nen­zahl muss der Ver­mie­ter einen wei­te­ren Schritt oder eine gewis­se "Gewich­tung" vor­neh­men, weil die Zahl der in einem Miet­ob­jekt woh­nen­den Per­so­nen nur ent­we­der "tag­ge­nau" oder zu ein­zel­nen (grö­be­ren) Stich­ta­gen ermit­telt wer­den kann. Der Anga­be der­ar­ti­ger Details bedarf es auf der for­mel­len Ebe­ne nicht. Ohne­hin könn­te der Mie­ter die Ermitt­lung der Gesamt­per­so­nen­zahl nur dann im Ein­zel­nen nach­voll­zie­hen, wenn ihm über­dies eine Bele­gungs­lis­te für das Miet­ob­jekt im Abrech­nungs­jahr zur Ver­fü­gung gestellt wür­de; damit wür­de die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aber über­frach­tet. Wie der Ver­mie­ter die Gesamt­per­so­nen­zahl errech­net hat, ist – nicht anders als etwa die Zusam­men­set­zung der in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ange­setz­ten Gesamt­wohn­flä­che bei der Umla­ge von Betriebs­kos­ten nach der Wohn­flä­che – eine Fra­ge der inhalt­li­chen Rich­tig­keit, die der Mie­ter anhand einer Ein­sicht in die Berech­nungs­un­ter­la­gen (Bele­gungs­lis­te) im Ein­zel­nen über­prü­fen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Sep­tem­ber 2010 – VIII ZR 181/​09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/​10[]
  2. BGH, Urtei­le vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/​10; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, NZM 2009, 78; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/​07, NJW 2008, 2258 Rn. 15[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, aaO Rn. 21 f.[]