Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört, sondern nur beschädigt wird (hier: Thujenabpflanzung), kann die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks im Grundsatz nach der „Methode Koch“ berechnet werden. Die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 stehen dem nicht entgegen.
Anlass für diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs war ein Nachbarstreit: Die Parteien sind Eigentümer angrenzender Grundstücke. Entlang der Grenze befindet sich auf dem Grundstück des Klägers auf einer Länge von 15 m eine über 7 m hohe Thujenabpflanzung. An den Bäumen nahm der Beklagte ohne Einwilligung des Klägers Stämmlings- und Astkappungen vor, die nicht fachgerecht ausgeführt wurden. Infolgedessen sind die Thujen dauerhaft verstümmelt und in ihrer Vitalität beeinträchtigt; der optische Eindruck des klägerischen Grundstücks ist nicht unerheblich beeinträchtigt. Der geschädigte Nachbar verlangte daraufhin Schadensersatz, zum einen für die von ihm aufgewendeten Kosten der Sofort- und Nachbehandlung durch einen Gärtner und zum anderen für die bleibende Wertminderung der Abpflanzung.
Die Klage hat sowohl erstinstanzlich vor dem Amtsgericht Rosenheim wie auch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Traunstein vollen Umfangs Erfolg gehabt1. Mit der von dem Landgericht Traunstein zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte nur noch gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz aufgrund der Wertminderung. Doch insoweit bestätigte nun der Bundesgerichtshof die Schadensberechnung:
Die Entfernung oder Zerstörung von Gehölzen kann auch dann zu einer Wertminderung des Grundstücks führen, wenn sich dessen Verkaufswert hierdurch nicht verändert hat2. Die Wertminderung kann nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung anhand der sogenannten „Methode Koch“ berechnet werden3. Bei dieser Wertermittlungsmethode handelt es sich um ein modifiziertes Sachwertverfahren. Der Wertverlust wird bestimmt, indem die für die Herstellung des geschädigten Gehölzes bis zu seiner Funktionserfüllung erforderlichen Anschaffungs, Pflanzungs- und Pflegekosten sowie das Anwachsrisiko berechnet und kapitalisiert werden; der danach errechnete Wert wird gegebenenfalls mit Blick auf eine Alterswertminderung, Vorschäden und sonstige wertbeeinflussende Umstände bereinigt4. Wie bei der Teilschädigung von Gehölzen im Grundsatz zu verfahren ist und ob die „Methode Koch“ auch insoweit zur Schadensberechnung geeignet ist, hat der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen5.
In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage uneinheitlich beantwortet.
Teils wird eine über den Ersatz der Teilwiederherstellungskosten hinausgehende Wertminderung in der Regel verneint. Die „Methode Koch“ führe zu unangemessenen Forderungen, die mit der tatsächlichen Wertschätzung einer Grundstücksbepflanzung offensichtlich unvereinbar seien6. An einem messbaren Wertverlust des Grundstücks fehle es jedenfalls dann, wenn Pflanzen ohne bleibende Schäden unbefugt beschnitten würden7. Das gelte im Regelfall auch bei bleibenden Teilschädigungen von Gehölzen. Die „Methode Koch“ sei auf den Totalverlust bezogen; bei einer Teilschädigung spiegelten insbesondere die eingerechneten Pflegekosten für das Aufwachsen eines jungen Baums den Wertverlust des Grundstücks nicht angemessen wider8.
Die Wertminderung könne nur ein Sachverständiger für Grundstücksbewertung, nicht aber ein Gehölzsachverständiger beurteilen9.
Nach anderer Auffassung, der sich im vorliegenden Fall auch das Landgericht Traunstein in seinem Berufungsurteil angeschlossen hat, ist die „Methode Koch“ auch in Fällen der Teilschädigung geeignet, um den Minderwert zu errechnen10. Bei dem unbefugten Beschneiden von Pflanzen sei eine angemessene Wertminderung für die Zeit bis zu dem Nachwachsen zu berechnen11.
Der Bundesgerichtshof hält die zuletzt genannte Ansicht für richtig.
Auszugehen ist davon, dass die infolge der Schädigung erhöhten Pflege- und Unterhaltungskosten ebenso wie die Kosten einer erforderlichen Neuanpflanzung im Wege der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) zu ersetzen sind. Das gilt auch dann, wenn solche Kosten erst in der Zukunft entstehen; der Geschädigte kann in diesem Fall nur die Ersatzpflicht feststellen lassen. Lediglich eine über diese Schadenspositionen hinausgehende, durch die Teilwiederherstellung nicht kompensierte Schädigung des Grundstücks kann eine Wertminderung darstellen. Dies folgt aus § 251 Abs. 1 BGB, wenn ein vergleichbarer Ersatz nicht zu beschaffen ist, und aus § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB, wenn der Ersatz durch eine gleichwertige Pflanze zwar möglich ist, aber wie es bei ausgewachsenen Gehölzen regelmäßig der Fall ist unverhältnismäßige Kosten verursachte. Eine solche Wertminderung kann nicht nur bei dem Ersatz eines ausgewachsenen durch einen jungen Baum aufgrund einer Zerstörung entstehen, sondern auch bei einer Teilschädigung, beispielsweise infolge einer Kronenauslichtung, Verkrüppelung oder Verunstaltung12.
Für die Bemessung der Wertminderung ist die „Methode Koch“ auch bei einer Teilschädigung geeignet. Das Sachwertverfahren ist eine von mehreren im Grundsatz gleichrangigen Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts (vgl. §§ 21 ff. ImmoWertV)13. Maßgeblich ist bei einem Gehölzschaden anders als bei bloßen Verkehrswertermittlungen von Grundstücken der Vergleich zwischen dem Zustand des konkreten Grundstücks vor und nach dem Eintritt des Schadensereignisses. Diese Differenz kann im Regelfall nicht durch das Vergleichs- und Ertragswertverfahren, sondern nur durch ein auf die spezielle Fragestellung zugeschnittenes Sachwertverfahren bemessen werden; dazu dient die „Methode Koch“ sowohl bei einer Zerstörung als auch bei einer Beschädigung. Hiernach ist der Zeitwert des beschädigten Gehölzes zu ermitteln, also der in der Vergangenheit für die Aufzucht erforderliche Aufwand. Richtigerweise ist eine Kapitalisierung vorzunehmen; denn es geht gerade nicht um einen erst zukünftig anfallenden Aufwand14. Auch weitere Einwände beruhen auf methodischen Missverständnissen. Einer untergeordneten Funktion eines Gehölzes wird Rechnung getragen, weil die Funktion Ausgangspunkt der Berechnung ist; eine verkürzte Restlebensdauer findet durch Abschläge im Sinne einer Alterswertminderung Berücksichtigung15. Die sachverständige Beurteilung ist Aufgabe eines Baum- oder Gehölzsachverständigen. Denn von Bedeutung ist beispielsweise, welche Pflanzgröße zum Ausgangspunkt der Berechnung gemacht wird, welche Herstellungskosten dadurch entstehen und ob sich die Schäden möglicherweise regenerieren werden16. Diese Fragen liegen außerhalb der Kompetenz eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung.
Im Falle der Teilbeschädigung ist je nach Ausmaß der Schäden nur ein zu schätzender Teil des Zeitwerts ersatzfähig. Bei gravierenden Schädigungen, beispielsweise einer dauerhaften erheblichen Verunstaltung oder Verkrüppelung, kann sogar der gesamte Zeitwert zu ersetzen sein.
Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19.05.2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)17 steht der Schadensbemessung nach der „Methode Koch“ nicht entgegen. Allerdings zählen Bäume und Grünpflanzen danach zu den „sonstigen Anlagen“, die in der Regel im Bodenwert enthalten sein sollen; der Sachwert bestimmt sich nur anhand der „nutzbaren baulichen Anlagen“ und dem Bodenwert (§ 21 Abs. 1, § 23 Abs. 3 ImmoWertV)18. Die Verordnung, die in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse in den durch das Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient, enthält zwar ohne Bindungswirkung für die Gerichte allgemein anerkannte Grundsätze der Verkehrswertermittlung19. Sie ist auf den hier erforderlichen Vergleich eines konkreten Grundstücks vor und nach einem Schadensereignis aber nicht zugeschnitten. Würde sie auch der Schadensberechnung bei einer Beschädigung von Gehölzen zugrunde gelegt, hätte dies zur Folge, dass der Grundstückswert unabhängig von dem Ausmaß der Beschädigung regelmäßig unverändert bliebe. Dass das nicht richtig sein kann, liegt schon deshalb auf der Hand, weil grundsätzlich der Ersatz der beschädigten Pflanzen durch einen gleichwertigen Bewuchs gemäß § 249 Abs. 1 BGB geschuldet ist; ist dies nicht möglich oder verursacht es unverhältnismäßige Kosten, muss das Wiederherstellungsinteresse des Geschädigten durch Wertersatz kompensiert werden. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB soll den Schädiger zwar vor unverhältnismäßigen Herstellungskosten schützen, ihn aber nicht über Gebühr entlasten.
Bei der Schadensberechnung muss stets in den Blick genommen werden, dass die durch den Gehölzschaden eintretende Wertminderung des Grundstücks nicht mit mathematischer Genauigkeit ermittelt werden kann und in das Ermessen des Tatrichters gestellt ist. Er muss nicht nur die Plausibilität einer sachverständig erstellten Schadensberechnung kritisch würdigen, sondern die Forderungshöhe auch abschließend unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls auf ihre Angemessenheit hin überprüfen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2013 – V ZR 222/12
- AG Rosenheim, Urteil vom 11.07.2011 – 16 C 278/11; LG Traunstein, Urteil vom 25.04.2012 – 5 S 3085/11[↩]
- BGH, Urteil vom 27.01.2006 V ZR 46/05, aaO, Rn. 16[↩]
- BGH, Urteile vom 27.01.2006 – V ZR 46/05, NJW 2006, 1424 Rn. 16; und vom 15.10.1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 9; BGH, Beschluss vom 07.03.1989 – VI ZR 147/88, NuR 1991, 94 f.; Urteil vom 13.05.1975 – VI ZR 85/74, NJW 1975, 2061, 2062 f.[↩]
- näher Koch, Aktualisierte Gehölzwerttabellen, 3. Aufl.2001, 19 ff., 25 ff.; Breloer, Der Sachverständige 2005, 217 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 46/05, NJW 2006, 1424 Rn. 16[↩]
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.08.2009 – 15 U 100/08, juris Rn. 43, 50; Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Aufl., § 251 Rn. 12; Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 251 Rn. 92; wohl auch Geigel/Knerr, Der Haftpflichtprozess, 26. Aufl. Rn.03.127; für eine wildwachsende Uferbegrünung: OLG München, VersR 1995, 843 f.[↩]
- OLG Köln, NZM 2000, 108 f.[↩]
- LG Bielefeld, NJW-RR 1992, 26, 27[↩]
- Palandt/Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12[↩]
- OLG Düsseldorf, NVwZRR 1992, 216, 217; LG Dortmund, AUR 2010, 171 f.; LG Neubrandenburg, SchadenPraxis 2001, 205 f.; LG Osnabrück, AgrarR 1998, 417; LG Kiel, ZfIR 1998, 733 734 f.; Erman/I. Ebert, BGB, 13. Aufl., § 249 Rn. 22[↩]
- KG, NJW-RR 2000, 160, 161[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 46/05, NJW 2006, 1424 Rn. 18[↩]
- BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 12[↩]
- unzutreffend daher Palandt/Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12[↩]
- übersehen von Palandt/Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12; Staudinger/Schiemann, aaO, § 251 Rn. 91[↩]
- Koch, aaO; Breloer, Der Sachverständige 2005, 217 f.[↩]
- BGBl. I S. 639[↩]
- näher Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2012], § 21 ImmoWertV Rn. 28 f.[↩]
- näher Kleiber, aaO, § 1 ImmoWertV Rn. 1 ff., 8 mwN[↩]
