Der beschä­dig­te Baum und die Wert­min­de­rung des Grund­stücks

Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zer­stört, son­dern nur beschä­digt wird (hier: Thu­jen­ab­pflan­zung), kann die dadurch ent­stan­de­ne Wert­min­de­rung des Grund­stücks im Grund­satz nach der "Metho­de Koch" berech­net wer­den. Die Vor­schrif­ten der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung vom 19. Mai 2010 ste­hen dem nicht ent­ge­gen.

Der beschä­dig­te Baum und die Wert­min­de­rung des Grund­stücks

Anlass für die­se Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs war ein Nach­barstreit: Die Par­tei­en sind Eigen­tü­mer angren­zen­der Grund­stü­cke. Ent­lang der Gren­ze befin­det sich auf dem Grund­stück des Klä­gers auf einer Län­ge von 15 m eine über 7 m hohe Thu­jen­ab­pflan­zung. An den Bäu­men nahm der Beklag­te ohne Ein­wil­li­gung des Klä­gers Stämm­lings- und Ast­kap­pun­gen vor, die nicht fach­ge­recht aus­ge­führt wur­den. Infol­ge­des­sen sind die Thu­jen dau­er­haft ver­stüm­melt und in ihrer Vita­li­tät beein­träch­tigt; der opti­sche Ein­druck des klä­ge­ri­schen Grund­stücks ist nicht uner­heb­lich beein­träch­tigt. Der geschä­dig­te Nach­bar ver­lang­te dar­auf­hin Scha­dens­er­satz, zum einen für die von ihm auf­ge­wen­de­ten Kos­ten der Sofort- und Nach­be­hand­lung durch einen Gärt­ner und zum ande­ren für die blei­ben­de Wert­min­de­rung der Abpflan­zung.

Die Kla­ge hat sowohl erst­in­stanz­lich vor dem Amts­ge­richt Rosen­heim wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vor dem Land­ge­richt Traun­stein vol­len Umfangs Erfolg gehabt 1. Mit der von dem Land­ge­richt Traun­stein zuge­las­se­nen Revi­si­on wen­det sich der Beklag­te nur noch gegen sei­ne Ver­ur­tei­lung zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz auf­grund der Wert­min­de­rung. Doch inso­weit bestä­tig­te nun der Bun­des­ge­richts­hof die Scha­dens­be­rech­nung:

Die Ent­fer­nung oder Zer­stö­rung von Gehöl­zen kann auch dann zu einer Wert­min­de­rung des Grund­stücks füh­ren, wenn sich des­sen Ver­kaufs­wert hier­durch nicht ver­än­dert hat 2. Die Wert­min­de­rung kann nach der stän­di­gen höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung anhand der soge­nann­ten "Metho­de Koch" berech­net wer­den 3. Bei die­ser Wert­ermitt­lungs­me­tho­de han­delt es sich um ein modi­fi­zier­tes Sach­wert­ver­fah­ren. Der Wert­ver­lust wird bestimmt, indem die für die Her­stel­lung des geschä­dig­ten Gehöl­zes bis zu sei­ner Funk­ti­ons­er­fül­lung erfor­der­li­chen Anschaf­fungs, Pflan­zungs- und Pfle­ge­kos­ten sowie das Anwachs­ri­si­ko berech­net und kapi­ta­li­siert wer­den; der danach errech­ne­te Wert wird gege­be­nen­falls mit Blick auf eine Alters­wert­min­de­rung, Vor­schä­den und sons­ti­ge wert­be­ein­flus­sen­de Umstän­de berei­nigt 4. Wie bei der Teil­schä­di­gung von Gehöl­zen im Grund­satz zu ver­fah­ren ist und ob die "Metho­de Koch" auch inso­weit zur Scha­dens­be­rech­nung geeig­net ist, hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang offen gelas­sen 5.

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur wird die Fra­ge unein­heit­lich beant­wor­tet.

Teils wird eine über den Ersatz der Teil­wie­der­her­stel­lungs­kos­ten hin­aus­ge­hen­de Wert­min­de­rung in der Regel ver­neint. Die "Metho­de Koch" füh­re zu unan­ge­mes­se­nen For­de­run­gen, die mit der tat­säch­li­chen Wert­schät­zung einer Grund­stücks­be­pflan­zung offen­sicht­lich unver­ein­bar sei­en 6. An einem mess­ba­ren Wert­ver­lust des Grund­stücks feh­le es jeden­falls dann, wenn Pflan­zen ohne blei­ben­de Schä­den unbe­fugt beschnit­ten wür­den 7. Das gel­te im Regel­fall auch bei blei­ben­den Teil­schä­di­gun­gen von Gehöl­zen. Die "Metho­de Koch" sei auf den Total­ver­lust bezo­gen; bei einer Teil­schä­di­gung spie­gel­ten ins­be­son­de­re die ein­ge­rech­ne­ten Pfle­ge­kos­ten für das Auf­wach­sen eines jun­gen Baums den Wert­ver­lust des Grund­stücks nicht ange­mes­sen wider 8.

Die Wert­min­de­rung kön­ne nur ein Sach­ver­stän­di­ger für Grund­stücks­be­wer­tung, nicht aber ein Gehölz­sach­ver­stän­di­ger beur­tei­len 9.

Nach ande­rer Auf­fas­sung, der sich im vor­lie­gen­den Fall auch das Land­ge­richt Traun­stein in sei­nem Beru­fungs­ur­teil ange­schlos­sen hat, ist die "Metho­de Koch" auch in Fäl­len der Teil­schä­di­gung geeig­net, um den Min­der­wert zu errech­nen 10. Bei dem unbe­fug­ten Beschnei­den von Pflan­zen sei eine ange­mes­se­ne Wert­min­de­rung für die Zeit bis zu dem Nach­wach­sen zu berech­nen 11.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält die zuletzt genann­te Ansicht für rich­tig.

Aus­zu­ge­hen ist davon, dass die infol­ge der Schä­di­gung erhöh­ten Pfle­ge- und Unter­hal­tungs­kos­ten eben­so wie die Kos­ten einer erfor­der­li­chen Neu­an­pflan­zung im Wege der Natu­ral­re­sti­tu­ti­on (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) zu erset­zen sind. Das gilt auch dann, wenn sol­che Kos­ten erst in der Zukunft ent­ste­hen; der Geschä­dig­te kann in die­sem Fall nur die Ersatz­pflicht fest­stel­len las­sen. Ledig­lich eine über die­se Scha­dens­po­si­tio­nen hin­aus­ge­hen­de, durch die Teil­wie­der­her­stel­lung nicht kom­pen­sier­te Schä­di­gung des Grund­stücks kann eine Wert­min­de­rung dar­stel­len. Dies folgt aus § 251 Abs. 1 BGB, wenn ein ver­gleich­ba­rer Ersatz nicht zu beschaf­fen ist, und aus § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB, wenn der Ersatz durch eine gleich­wer­ti­ge Pflan­ze zwar mög­lich ist, aber wie es bei aus­ge­wach­se­nen Gehöl­zen regel­mä­ßig der Fall ist unver­hält­nis­mä­ßi­ge Kos­ten ver­ur­sach­te. Eine sol­che Wert­min­de­rung kann nicht nur bei dem Ersatz eines aus­ge­wach­se­nen durch einen jun­gen Baum auf­grund einer Zer­stö­rung ent­ste­hen, son­dern auch bei einer Teil­schä­di­gung, bei­spiels­wei­se infol­ge einer Kro­nen­aus­lich­tung, Ver­krüp­pe­lung oder Ver­un­stal­tung 12.

Für die Bemes­sung der Wert­min­de­rung ist die "Metho­de Koch" auch bei einer Teil­schä­di­gung geeig­net. Das Sach­wert­ver­fah­ren ist eine von meh­re­ren im Grund­satz gleich­ran­gi­gen Metho­den zur Ermitt­lung des Grund­stücks­werts (vgl. §§ 21 ff. Immo­WertV) 13. Maß­geb­lich ist bei einem Gehölz­scha­den anders als bei blo­ßen Ver­kehrs­wert­ermitt­lun­gen von Grund­stü­cken der Ver­gleich zwi­schen dem Zustand des kon­kre­ten Grund­stücks vor und nach dem Ein­tritt des Scha­dens­er­eig­nis­ses. Die­se Dif­fe­renz kann im Regel­fall nicht durch das Ver­gleichs- und Ertrags­wert­ver­fah­ren, son­dern nur durch ein auf die spe­zi­el­le Fra­ge­stel­lung zuge­schnit­te­nes Sach­wert­ver­fah­ren bemes­sen wer­den; dazu dient die "Metho­de Koch" sowohl bei einer Zer­stö­rung als auch bei einer Beschä­di­gung. Hier­nach ist der Zeit­wert des beschä­dig­ten Gehöl­zes zu ermit­teln, also der in der Ver­gan­gen­heit für die Auf­zucht erfor­der­li­che Auf­wand. Rich­ti­ger­wei­se ist eine Kapi­ta­li­sie­rung vor­zu­neh­men; denn es geht gera­de nicht um einen erst zukünf­tig anfal­len­den Auf­wand 14. Auch wei­te­re Ein­wän­de beru­hen auf metho­di­schen Miss­ver­ständ­nis­sen. Einer unter­ge­ord­ne­ten Funk­ti­on eines Gehöl­zes wird Rech­nung getra­gen, weil die Funk­ti­on Aus­gangs­punkt der Berech­nung ist; eine ver­kürz­te Rest­le­bens­dau­er fin­det durch Abschlä­ge im Sin­ne einer Alters­wert­min­de­rung Berück­sich­ti­gung 15. Die sach­ver­stän­di­ge Beur­tei­lung ist Auf­ga­be eines Baum- oder Gehölz­sach­ver­stän­di­gen. Denn von Bedeu­tung ist bei­spiels­wei­se, wel­che Pflanz­grö­ße zum Aus­gangs­punkt der Berech­nung gemacht wird, wel­che Her­stel­lungs­kos­ten dadurch ent­ste­hen und ob sich die Schä­den mög­li­cher­wei­se rege­ne­rie­ren wer­den 16. Die­se Fra­gen lie­gen außer­halb der Kom­pe­tenz eines Sach­ver­stän­di­gen für Grund­stücks­be­wer­tung.

Im Fal­le der Teil­be­schä­di­gung ist je nach Aus­maß der Schä­den nur ein zu schät­zen­der Teil des Zeit­werts ersatz­fä­hig. Bei gra­vie­ren­den Schä­di­gun­gen, bei­spiels­wei­se einer dau­er­haf­ten erheb­li­chen Ver­un­stal­tung oder Ver­krüp­pe­lung, kann sogar der gesam­te Zeit­wert zu erset­zen sein.

Die Ver­ord­nung über die Grund­sät­ze für die Ermitt­lung der Ver­kehrs­wer­te von Grund­stü­cken vom 19.05.2010 (Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung – Immo­WertV) 17 steht der Scha­dens­be­mes­sung nach der "Metho­de Koch" nicht ent­ge­gen. Aller­dings zäh­len Bäu­me und Grün­pflan­zen danach zu den "sons­ti­gen Anla­gen", die in der Regel im Boden­wert ent­hal­ten sein sol­len; der Sach­wert bestimmt sich nur anhand der "nutz­ba­ren bau­li­chen Anla­gen" und dem Boden­wert (§ 21 Abs. 1, § 23 Abs. 3 Immo­WertV) 18. Die Ver­ord­nung, die in ers­ter Linie der Immo­bi­li­en­be­wer­tung durch die Gut­ach­ter­aus­schüs­se in den durch das Bau­ge­setz­buch vor­ge­se­he­nen Fäl­len dient, ent­hält zwar ohne Bin­dungs­wir­kung für die Gerich­te all­ge­mein aner­kann­te Grund­sät­ze der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung 19. Sie ist auf den hier erfor­der­li­chen Ver­gleich eines kon­kre­ten Grund­stücks vor und nach einem Scha­dens­er­eig­nis aber nicht zuge­schnit­ten. Wür­de sie auch der Scha­dens­be­rech­nung bei einer Beschä­di­gung von Gehöl­zen zugrun­de gelegt, hät­te dies zur Fol­ge, dass der Grund­stücks­wert unab­hän­gig von dem Aus­maß der Beschä­di­gung regel­mä­ßig unver­än­dert blie­be. Dass das nicht rich­tig sein kann, liegt schon des­halb auf der Hand, weil grund­sätz­lich der Ersatz der beschä­dig­ten Pflan­zen durch einen gleich­wer­ti­gen Bewuchs gemäß § 249 Abs. 1 BGB geschul­det ist; ist dies nicht mög­lich oder ver­ur­sacht es unver­hält­nis­mä­ßi­ge Kos­ten, muss das Wie­der­her­stel­lungs­in­ter­es­se des Geschä­dig­ten durch Wert­er­satz kom­pen­siert wer­den. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB soll den Schä­di­ger zwar vor unver­hält­nis­mä­ßi­gen Her­stel­lungs­kos­ten schüt­zen, ihn aber nicht über Gebühr ent­las­ten.

Bei der Scha­dens­be­rech­nung muss stets in den Blick genom­men wer­den, dass die durch den Gehölz­scha­den ein­tre­ten­de Wert­min­de­rung des Grund­stücks nicht mit mathe­ma­ti­scher Genau­ig­keit ermit­telt wer­den kann und in das Ermes­sen des Tatrich­ters gestellt ist. Er muss nicht nur die Plau­si­bi­li­tät einer sach­ver­stän­dig erstell­ten Scha­dens­be­rech­nung kri­tisch wür­di­gen, son­dern die For­de­rungs­hö­he auch abschlie­ßend unter Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls auf ihre Ange­mes­sen­heit hin über­prü­fen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Janu­ar 2013 – V ZR 222/​12

  1. AG Rosen­heim, Urteil vom 11.07.2011 – 16 C 278/​11; LG Traun­stein, Urteil vom 25.04.2012 – 5 S 3085/​11[]
  2. BGH, Urteil vom 27.01.2006 V ZR 46/​05, aaO, Rn. 16[]
  3. BGH, Urtei­le vom 27.01.2006 – V ZR 46/​05, NJW 2006, 1424 Rn. 16; und vom 15.10.1999 – V ZR 77/​99, BGHZ 143, 1, 9; BGH, Beschluss vom 07.03.1989 – VI ZR 147/​88, NuR 1991, 94 f.; Urteil vom 13.05.1975 – VI ZR 85/​74, NJW 1975, 2061, 2062 f.[]
  4. näher Koch, Aktua­li­sier­te Gehölzwert­ta­bel­len, 3. Aufl.2001, 19 ff., 25 ff.; Bre­lo­er, Der Sach­ver­stän­di­ge 2005, 217 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 46/​05, NJW 2006, 1424 Rn. 16[]
  6. OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 05.08.2009 – 15 U 100/​08, juris Rn. 43, 50; Palandt/​Grüneberg, BGB, 72. Aufl., § 251 Rn. 12; Staudinger/​Schiemann, BGB [2005], § 251 Rn. 92; wohl auch Geigel/​Knerr, Der Haft­pflicht­pro­zess, 26. Aufl. Rn.03.127; für eine wild­wach­sen­de Ufer­be­grü­nung: OLG Mün­chen, VersR 1995, 843 f.[]
  7. OLG Köln, NZM 2000, 108 f.[]
  8. LG Bie­le­feld, NJW-RR 1992, 26, 27[]
  9. Palandt/​Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12[]
  10. OLG Düs­sel­dorf, NVwZRR 1992, 216, 217; LG Dort­mund, AUR 2010, 171 f.; LG Neu­bran­den­burg, Scha­den­Pra­xis 2001, 205 f.; LG Osna­brück, AgrarR 1998, 417; LG Kiel, ZfIR 1998, 733 734 f.; Erman/​I. Ebert, BGB, 13. Aufl., § 249 Rn. 22[]
  11. KG, NJW-RR 2000, 160, 161[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 46/​05, NJW 2006, 1424 Rn. 18[]
  13. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/​03, BGHZ 160, 8, 12[]
  14. unzu­tref­fend daher Palandt/​Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12[]
  15. über­se­hen von Palandt/​Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12; Staudinger/​Schiemann, aaO, § 251 Rn. 91[]
  16. Koch, aaO; Bre­lo­er, Der Sach­ver­stän­di­ge 2005, 217 f.[]
  17. BGBl. I S. 639[]
  18. näher Klei­ber in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB [2012], § 21 Immo­WertV Rn. 28 f.[]
  19. näher Klei­ber, aaO, § 1 Immo­WertV Rn. 1 ff., 8 mwN[]