Der Haus­brand bei Repa­ra­tur­ar­bei­ten – und der nach­bar­recht­li­che Aus­gleichs­an­spruch

Ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der einen Hand­wer­ker Repa­ra­tur­ar­bei­ten am Haus vor­neh­men lässt, ist als Stö­rer im Sin­ne des § 1004 Abs. 1 BGB ver­ant­wort­lich, wenn das Haus infol­ge der Arbei­ten in Brand gerät und das Nach­bar­grund­stück beschä­digt wird. Dass der Hand­wer­ker sorg­fäl­tig aus­ge­sucht wur­de, ändert dar­an nichts.

Der Haus­brand bei Repa­ra­tur­ar­bei­ten – und der nach­bar­recht­li­che Aus­gleichs­an­spruch

Der Nach­ba­rin steht mit­hin gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ein ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

Ein nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch ist nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs gege­ben, wenn von einem Grund­stück im Rah­men pri­vat­wirt­schaft­li­cher Benut­zung rechts­wid­ri­ge Ein­wir­kun­gen auf ein ande­res Grund­stück aus­ge­hen, die der Eigen­tü­mer oder Besit­zer des betrof­fe­nen Grund­stücks nicht dul­den muss, aus beson­de­ren Grün­den jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unter­bin­den kann, sofern er hier­durch Nach­tei­le erlei­det, die das zumut­ba­re Maß einer ent­schä­di­gungs­los hin­zu­neh­men­den Beein­träch­ti­gung über­stei­gen 1. Hier­von ist aus­zu­ge­hen, wenn ein Brand auf ein frem­des Grund­stück über­greift, da der Nach­bar die Gefahr in aller Regel nicht erken­nen und die Ein­wir­kun­gen auf sein Grund­stück daher nicht recht­zei­tig abweh­ren kann 2.

Wei­te­re Vor­aus­set­zung des nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs ist, dass der Anspruchs­geg­ner als Stö­rer im Sin­ne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qua­li­fi­zie­ren ist 3.

Die Stör­er­ei­gen­schaft folgt nicht allein aus dem Eigen­tum oder Besitz an dem Grund­stück, von dem die Ein­wir­kung aus­geht. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass die Beein­träch­ti­gung des Nach­bar­grund­stücks wenigs­tens mit­tel­bar auf den Wil­len des Eigen­tü­mers oder Besit­zers zurück­geht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begriff­lich, son­dern nur in wer­ten­der Betrach­tung von Fall zu Fall fest­ge­stellt wer­den. Ent­schei­dend ist, ob es jeweils Sach­grün­de gibt, dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder besit­zer die Ver­ant­wor­tung für ein Gesche­hen auf­zu­er­le­gen. Dies ist dann zu beja­hen, wenn sich aus der Art der Nut­zung des Grund­stücks, von dem die Ein­wir­kung aus­geht, eine "Siche­rungs­pflicht", also eine Pflicht zur Ver­hin­de­rung mög­li­cher Beein­träch­ti­gun­gen, ergibt 4.

Mit der Siche­rungs­pflicht ist aller­dings nicht – wie das Beru­fungs­ge­richt meint – eine Sorg­falts­pflicht im schuld­recht­li­chen Sin­ne gemeint, die, um einen nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruch zu begrün­den, von dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder besit­zer ver­letzt wor­den sein muss. Viel­mehr kommt es dar­auf an, ob der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder besit­zer nach wer­ten­der Betrach­tung für den gefah­ren­träch­ti­gen Zustand sei­nes Grund­stücks ver­ant­wort­lich ist, er also zure­chen­bar den stö­ren­den Zustand her­bei­ge­führt hat 5. Wesent­li­che Zurech­nungs­kri­te­ri­en sind dabei u.a. die Ver­an­las­sung, die Gefah­ren­be­herr­schung oder die Vor­teils­zie­hung 6. Bei natür­li­chen Immis­sio­nen ist ent­schei­dend, ob sich die Nut­zung des stö­ren­den Grund­stücks im Rah­men ord­nungs­ge­mä­ßer Bewirt­schaf­tung hält 7. Sach­grün­de, die es recht­fer­ti­gen, dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder besit­zer die Ver­ant­wor­tung für ein Gesche­hen auf­zu­er­le­gen und ihn damit als Stö­rer zu qua­li­fi­zie­ren, hat der Bun­des­ge­richts­hof etwa bejaht, wenn ein Haus infol­ge eines tech­ni­schen Defekts sei­ner elek­tri­schen Gerä­te oder Lei­tun­gen in Brand gerät 8 oder Was­ser infol­ge eines Rohr­bruchs auf das Nach­bar­grund­stück gelangt 9. Hier­durch ver­ur­sach­te Stö­run­gen stel­len kein all­ge­mei­nes Risi­ko dar, das sich wie etwa ein Blitz­schlag – eben­so gut bei dem Haus des Nach­barn hät­te ver­wirk­li­chen kön­nen und des­sen Aus­wir­kun­gen von dem jeweils Betrof­fe­nen selbst zu tra­gen sind. Auch wenn kon­kret kein Anlass für ein vor­beu­gen­des Tätig­wer­den bestan­den haben mag, beru­hen sie auf Umstän­den, auf die grund­sätz­lich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. besit­zer, und nur die­ser, Ein­fluss neh­men konn­te 10.

Gemes­sen an die­sen Grund­sät­zen haf­ten die Beklag­ten dem Grun­de nach in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für die aus dem Brand ent­stan­de­nen Schä­den am Nach­bar­haus.

Die Eigen­tü­me­rin des Nach­bar­ge­bäu­des hat­te kei­ne tat­säch­li­che Mög­lich­keit, das dro­hen­de Über­grei­fen des Bran­des auf ihr Grund­stück durch die Gel­tend­ma­chung von Abwehr­an­sprü­chen gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB zu ver­hin­dern. Die nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts durch den Brand und die Lösch­ar­bei­ten ver­ur­sach­ten erheb­li­chen Beschä­di­gun­gen ihres Gebäu­des über­stei­gen das zumut­ba­re Maß einer ent­schä­di­gungs­los hin­zu­neh­men­den Ein­wir­kung. Die Beein­träch­ti­gung beruh­te auch auf einer pri­vat­wirt­schaft­li­chen Nut­zung des Grund­stücks der Beklag­ten.

Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sind als Stö­rer im Sin­ne des § 1004 Abs. 1 BGB anzu­se­hen.

Der Annah­me einer Ver­ant­wort­lich­keit steht nicht ent­ge­gen, dass der Brand auf die Hand­lung eines Drit­ten, näm­lich auf die Arbei­ten des von den Rechts­vor­gän­gern der Beklag­ten mit der Vor­nah­me einer Dach­re­pa­ra­tur beauf­trag­ten Werk­un­ter­neh­mers zurück­zu­füh­ren ist. Mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer ist auch der­je­ni­ge, der die Beein­träch­ti­gung des Nach­barn durch einen ande­ren in adäqua­ter Wei­se durch sei­ne Wil­lens­be­tä­ti­gung ver­ur­sacht 11. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts kommt es für die Zurech­nung des durch den Hand­wer­ker her­bei­ge­führ­ten gefahr­träch­ti­gen Zustands des Grund­stücks nicht dar­auf an, ob die Rechts­vor­gän­ger der Beklag­ten bei der Aus­wahl des Hand­wer­kers Sorg­falts­pflich­ten ver­letzt haben. Maß­geb­lich ist viel­mehr, ob es Sach­grün­de gibt, die auf­ge­tre­te­ne Stö­rung ihrem Ver­ant­wor­tungs­be­reich zuzu­rech­nen. Das ist der Fall. Die Rechts­vor­gän­ger der Beklag­ten waren die­je­ni­gen, die die Vor­nah­me von Dach­ar­bei­ten ver­an­lasst haben und die aus den beauf­trag­ten Arbei­ten Nut­zen zie­hen woll­ten 12. Dass sie den Hand­wer­ker sorg­fäl­tig aus­ge­sucht und ihm die kon­kre­te Aus­füh­rungs­art nicht vor­ge­schrie­ben haben, ändert nichts dar­an, dass sie mit der Beauf­tra­gung von Dach­ar­bei­ten eine Gefah­ren­quel­le geschaf­fen haben und damit der bei der Auf­trags­aus­füh­rung ver­ur­sach­te Brand auf Umstän­den beruh­te, die ihrem Ein­fluss­be­reich zuzu­rech­nen sind.

Ein ande­res Ergeb­nis folgt nicht aus der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs zur ein­ge­schränk­ten Ver­ant­wort­lich­keit des Eigen­tü­mers für Hand­lun­gen sei­nes Mie­ters 13. Danach kann der Eigen­tü­mer für Stö­rungs­hand­lun­gen sei­nes Mie­ters nur ver­ant­wort­lich gemacht wer­den, wenn er dem Mie­ter den Gebrauch sei­ner Sache mit der Erlaub­nis zu stö­ren­den Hand­lun­gen über­las­sen hat oder es unter­lässt, ihn von einem frem­des Eigen­tum beein­träch­ti­gen­den Gebrauch abzu­hal­ten. Maß­geb­lich hier­für ist die Über­le­gung, dass aus­gleichs­pflich­tig der­je­ni­ge ist, der die Nut­zungs­art des Grund­stücks bestimmt 14 und dass dies bei einem ver­mie­te­ten Grund­stück grund­sätz­lich der Mie­ter ist. Die­se Grund­sät­ze sind auf den von einem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beauf­trag­ten Hand­wer­ker nicht über­trag­bar. Anders als ein Mie­ter ist der Hand­wer­ker nicht Nut­zer des Grund­stücks, da er nicht des­sen Nut­zungs­art bestimmt, son­dern nach den Wei­sun­gen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers ledig­lich bestimm­te Tätig­kei­ten vor­nimmt 15. Dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bleibt die Mög­lich­keit, jeder­zeit auf Art und Umfang der von dem Hand­wer­ker durch­ge­führ­ten Arbei­ten Ein­fluss zu neh­men 16.

Der ent­spre­chen­den Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB steht schließ­lich nicht ent­ge­gen, dass der Eigen­tü­me­rin des Nach­bar­grund­stücks gegen den Hand­wer­ker Scha­dens­er­satz­an­sprü­che aus uner­laub­ter Hand­lung zuste­hen. Der nach­bar­recht­li­che Aus­gleichs­an­spruch ist zwar sub­si­di­är; das schließt eine Anwen­dung grund­sätz­lich aus, soweit eine ande­re in sich geschlos­se­ne Rege­lung besteht 17. So ver­hält es sich hier jedoch nicht. Das Bestehen einer Geset­zes­lü­cke kann nicht damit ver­neint wer­den, dass ein ande­rer Haf­tungs­tat­be­stand ein­greift 18. Das gilt umso mehr, als hier der Haf­tungs­tat­be­stand die Haf­tung einer drit­ten Per­son betrifft.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Febru­ar 2018 – V ZR 311/​16

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/​02, BGHZ 155, 99, 102 f.; Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/​03, BGHZ 157, 33, 44 f.; Urteil vom 18.09.2009 – V ZR 75/​08, NJW 2009, 3787 Rn. 9 jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/​07, NJW 2008, 992 Rn. 7[]
  3. BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/​07, NJW 2008, 992 Rn. 8 mwN[]
  4. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/​03, BGHZ 157, 33, 42; Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/​10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 12 mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/​10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 6[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/​02, BGHZ 155, 99, 106; Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/​10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 8[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/​03, BGHZ, 157, 33, 42 mwN[]
  8. BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/​98, BGHZ 142, 66, 70; Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/​07, NJW 2008, 992, 993[]
  9. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/​02, BGHZ 155, 99, 105 f.[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/​98, BGHZ 142, 66, 70[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – V ZR 39/​99, BGHZ 144, 200, 203 mwN; Urteil vom 18.12 2015 – V ZR 55/​15, NZM 2016, 735 Rn. 22[]
  12. vgl. hier­zu auch BGH, Urteil vom 18. De- zem­ber 2015 – V ZR 55/​15, NZM 2016, 735 Rn. 22[]
  13. BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 26/​05, NJW 2006, 992 Rn. 5[]
  14. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/​10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 8[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 217/​09, NJW 2010, 3158 Rn. 12 und 16[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.2001 – V ZR 389/​99, BGHZ 147, 45, 52[]
  17. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 28/​08, BGHZ 178, 90 Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.07.1999 – III ZR 198/​98, BGHZ 142, 227, 236[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/​10, VersR 2012, 1265 Rn. 22; Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 84/​04 14; Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/​02, BGHZ 155, 99, 104[]