Der Mie­ter und die moder­ne Hei­zungs­an­la­ge

Ver­hält sich ein Ver­mie­ter rechts­miss­bräuch­lich, wenn er dem Mie­ter sei­ner Woh­nung den Ein­bau einer moder­nen Hei­zungs­an­la­ge nicht gestat­tet? Der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint dies. Er hält den Ver­mie­ter für nicht ver­pflich­tet, dem vom Mie­ter geplan­ten Ein­bau einer Gas­eta­gen­hei­zung in der von ihnen ange­mie­te­ten Woh­nung zuzu­stim­men.

Der Mie­ter und die moder­ne Hei­zungs­an­la­ge

Der Ver­mie­ter ist – sofern die Miet­ver­trags­par­tei­en kei­ne abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung getrof­fen haben – grund­sätz­lich nicht zu bau­li­chen Ver­än­de­run­gen zwecks Moder­ni­sie­rung der Woh­nung ver­pflich­tet 1.

Der Mie­ter hat auch grund­sätz­lich kei­nen Anspruch dar­auf, dass der Ver­mie­ter ihm gestat­tet, selbst bau­li­che Ver­än­de­run­gen an der Woh­nung mit dem Ziel einer Moder­ni­sie­rung oder Erhö­hung des Wohn­kom­forts vor­zu­neh­men. Die Ertei­lung einer der­ar­ti­gen Erlaub­nis steht viel­mehr im Ermes­sen des Ver­mie­ters, der sein Ermes­sen jedoch nicht miss­bräuch­lich aus­üben darf 2. Ein sol­ches rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten des Ver­mie­ters sieht der Bun­des­ge­richts­hof bei der ver­wei­ger­ten Zustim­mung zum Ein­bau einer Gas­eta­gen­hei­zung aber nicht:

Die Ent­schei­dung des Ver­mie­ters, die an die Mie­ter ver­mie­te­te Woh­nung wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses im bis­he­ri­gen ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu belas­sen und etwai­ge Inves­ti­tio­nen erst nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Zusam­men­hang mit einer Neu­ver­mie­tung vor­zu­neh­men, hält sich im Rah­men der ihm als Eigen­tü­mer zuste­hen­den Befug­nis, mit sei­ner Sache nach Belie­ben zu ver­fah­ren. Vor die­sem Hin­ter­grund stellt es auch kei­ne rechts­miss­bräuch­li­che Aus­nut­zung eige­ner Rech­te dar, dass der Ver­mie­ter den Mie­ter nicht gestat­tet, die Hei­zung auf eige­ne Kos­ten ein­zu­bau­en. Denn mit einer der­ar­ti­gen Erlaub­nis wäre eine erheb­li­che Ein­schrän­kung sei­ner Ent­schei­dungs­frei­heit als Eigen­tü­mer ver­bun­den, den Zeit­punkt einer Inves­ti­ti­on selbst zu bestim­men und dabei das eige­ne – legi­ti­me – Inter­es­se zu wah­ren, bei einer spä­te­ren Neu­ver­mie­tung ange­sichts der zwi­schen­zeit­lich gestie­ge­nen Attrak­ti­vi­tät der Wohn­la­ge eine deut­lich höhe­re Mie­te zu erzie­len. Es ver­stößt nicht gegen Treu und Glau­ben, wenn der Ver­mie­ter dabei den Inter­es­sen der Mie­ter, den Kom­fort der – wegen der ver­gleichs­wei­se güns­ti­gen Mie­te und einer inzwi­schen stär­ker nach­ge­frag­ten Lage – attrak­ti­ven Woh­nung ihrer­seits durch eine Inves­ti­ti­on in deren bau­li­chen Zustand zu stei­gern, kei­nen Vor­zug gegen­über den eige­nen finan­zi­el­len Inter­es­sen ein­räumt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Sep­tem­ber 2011 – VIII ZR 10/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/​08, NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26.07.2004 – VIII ZR 281/​03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kin­ne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67[]
  2. BGH, Urteil vom 25.03.1964 – VIII ZR 211/​62, WM 1964, 563; vgl. auch BGH, Urteil vom 08.05.1963 – VIII ZR 252/​61, WM 1963, 643 f.[]