Eine Landesregierung darf die Geltungsdauer einer Mieterschutzverordnung nicht verlängern, ohne die Einstufung der betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte auf hinreichend aktuelle Daten zu stützen. Werden lediglich die bereits fünf Jahre zuvor verwendeten Erkenntnisse und Stellungnahmen übernommen, genügt dies nicht den gesetzlichen Begründungsanforderungen des § 556d Abs. 2 BGB. Die entsprechende Rechtsverordnung ist dann unwirksam.
Mit dieser Begründung hat das Landgericht Frankfurt am Main in einem aktuellen Fall die hessische Mieterschutzverordnung für den Zeitraum vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2026 als unwirksam beurteilt. Die Landesregierung habe bei der Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse die gesetzlichen Anforderungen an die Begründung der Verordnung nicht eingehalten. Insbesondere habe sie versäumt, aktuelle Daten zur Entwicklung des Wohnungsmarktes heranzuziehen. Geklagt hatte eine Mieterin, die seit Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel angemietet hatte. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 1.450 Euro, während sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Frankfurter Mietspiegel auf rund 1.040 Euro belief. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Wohnung befindet sich in einem Gebiet, das durch die hessische Mieterschutzverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen worden war. Die ursprüngliche Verordnung galt von November 2020 bis November 2025. Kurz vor ihrem Auslaufen verlängerte die hessische Landesregierung ihre Geltungsdauer durch eine Änderungsverordnung vom 12. November 2025 um ein weiteres Jahr bis Ende November 2026.
Die Mieterin verlangte von ihren Vermietern die Rückzahlung überhöhter Mietbeträge unter Berufung auf die Mietpreisbremse. Während sie für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 erfolgreich war, blieb ihre Klage hinsichtlich der von Dezember 2025 bis August 2026 gezahlten Mieten ohne Erfolg:
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses über Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Voraussetzung für die Anwendung dieser Begrenzung ist jedoch eine wirksame landesrechtliche Verordnung, mit der die betreffenden Gebiete entsprechend ausgewiesen werden. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Zugleich verpflichtet die Vorschrift den Verordnungsgeber, die Entscheidung zu begründen. Aus der Begründung muss sich insbesondere ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft wird und welche Maßnahmen die Landesregierung zur Verbesserung der Lage ergreifen will.
Das Landgericht Frankfurt am Main stellte fest, dass die hessische Landesregierung diesen Anforderungen bei der Verlängerung der Mieterschutzverordnung im November 2025 nicht genügt habe. Die Landesregierung habe für die Begründung der neuen Verordnung im Wesentlichen auf dasselbe empirische Datenmaterial zurückgegriffen, das bereits der ursprünglichen Verordnung aus dem Jahr 2020 zugrunde gelegen habe. Die damalige Begründung sei nahezu wortgleich übernommen worden, ohne die zwischenzeitliche Entwicklung des Wohnungsmarktes anhand neuer Erkenntnisse zu bewerten.
Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main genügt ein solches Vorgehen nicht den gesetzlichen Anforderungen. Der Verordnungsgeber müsse seine Entscheidung zumindest auf zeitnah erhobene Daten stützen. Dass mehr als fünf Jahre alte Erkenntnisse hierfür nicht ausreichten, liege auf der Hand. Dabei verwies das Gericht auch auf den Willen des Bundesgesetzgebers, der bereits bei Einführung der Mietpreisbremse deutlich gemacht habe, dass die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte auf einer nachvollziehbaren und aktuellen Tatsachengrundlage beruhen müsse.
Ein weiterer Begründungsmangel ergab sich nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main daraus, dass die Landesregierung die betroffenen Kommunen vor der Verlängerung nicht erneut angehört hatte. Nach der eigenen Verordnungsbegründung seien die Stellungnahmen der Oberbürgermeister und Bürgermeister der betroffenen Gemeinden für eine vollständige Beurteilung der jeweiligen Wohnungsmärkte erforderlich gewesen. Dennoch habe die Landesregierung darauf verzichtet, aktuelle Stellungnahmen einzuholen und auszuwerten. Stattdessen seien auch insoweit lediglich die bereits für die Verordnung aus dem Jahr 2020 verwendeten Erkenntnisse herangezogen worden. Das Landgericht Frankfurt am Main sah darin einen zusätzlichen Verstoß gegen die gesetzlichen Begründungsanforderungen. Die Verlängerungsverordnung sei deshalb wegen eines formellen Mangels nichtig.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die gesetzlich vorgeschriebene Begründung einer Mieterschutzverordnung nicht lediglich eine formale Begleiterscheinung des Normsetzungsverfahrens darstellt. Sie soll vielmehr sicherstellen, dass die Landesregierung die Voraussetzungen für einen Eingriff in die Vertragsfreiheit anhand einer nachvollziehbaren Tatsachengrundlage überprüft.
Dies gilt insbesondere bei einer Verlängerung bereits bestehender Regelungen. Auch wenn ein Gebiet in der Vergangenheit zu Recht als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft wurde, entbindet dies den Verordnungsgeber nicht davon, die tatsächlichen Verhältnisse bei einer erneuten Entscheidung zu berücksichtigen.
Für den konkreten Rechtsstreit hatte die festgestellte Unwirksamkeit zur Folge, dass die Klägerin ihre Rückzahlungsansprüche für die Monate Dezember 2025 bis August 2026 nicht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse stützen konnte. Für den vorhergehenden Zeitraum blieb es dagegen bei ihrem Erfolg.
Das Urteil entfaltet unmittelbar nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits Rechtswirkung. Es handelt sich nicht um eine allgemeinverbindliche Aufhebung der hessischen Mieterschutzverordnung. Allerdings ist das Landgericht Frankfurt am Main in seiner zuständigen Berufungsbesetzung mit sämtlichen Berufungsverfahren in Wohnungsmietstreitigkeiten aus Frankfurt am Main befasst. Daher kann die Entscheidung erhebliche Auswirkungen auf weitere Verfahren haben, in denen Ansprüche aus der Mietpreisbremse für den betroffenen Zeitraum geltend gemacht werden.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das Landgericht Frankfurt am Main die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Ob die rechtliche Bewertung Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil hat erhebliche Bedeutung für die Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche in Hessen. Sollte sich die Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main bestätigen, fehlt für den Zeitraum vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2026 eine wirksame Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbremse nach § 556d BGB, soweit diese auf der beanstandeten Verlängerungsverordnung beruht. Mieter könnten dann für diesen Zeitraum grundsätzlich keine Rückzahlungsansprüche allein auf eine Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe stützen. Andere gesetzliche Grenzen der Miethöhe, etwa nach § 5 WiStG oder § 138 BGB, bleiben davon unberührt. Für Vermieter eröffnet die Entscheidung entsprechende Verteidigungsmöglichkeiten gegen Rückforderungsansprüche. Allerdings ist zu beachten, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich an die bei Mietbeginn vereinbarte Miethöhe anknüpft und bei vor Dezember 2025 begründeten Mietverhältnissen deshalb zusätzliche rechtliche Fragen entstehen können. Eine pauschale Aussage über sämtliche während des betroffenen Zeitraums gezahlten Mieten lässt sich aus dem Urteil nicht ableiten.
Über den konkreten Fall hinaus verdeutlicht die Entscheidung die hohen Anforderungen an die Begründung landesrechtlicher Mieterschutzverordnungen. Landesregierungen müssen insbesondere bei deren Verlängerung sicherstellen, dass die Einstufung angespannter Wohnungsmärkte auf hinreichend aktuellen und nachvollziehbaren Erkenntnissen beruht.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 4. November 2026 – 2 -11 S 110/26
