Die vom Voreigentümer weitergenutzten Kellerflächen

Die unberechtigte Nutzung von Kellerflächen durch Voreigentümer kann für die Bemessung der Nutzungsentschädigung des neuen Eigentümers relevant sein.

Wird in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung von dem zur Räumung verpflichteten Voreigentümer genutzt, sind mitgenutzte Kellerflächen werterhöhend bei der Bestimmung des an den neuen Eigentümer zu zahlenden Nutzungsersatzes zu berücksichtigen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung, die Kellerräume von der Wohnflächenberechnung ausnehmen, sind im Verhältnis des neuen Eigentümers gegenüber dem unberechtigten nutzenden Voreigentümer nicht maßgeblich.

In dem hier vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschiedenen Streitfall war der Beklagte mit seinen zwei Geschwistern Eigentümer eines in Frankfurt am Main belegenen und mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks. Er und seine Ehefrau nutzten dort gemeinsam die Dachgeschosswohnung sowie Teile des Kellers und der Garage allein. Die Kläger ersteigerten das Haus 2015 im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der nunmehr ehemalige kam der Räumungsaufforderung zum 01.01.2016 unter Verweis auf einen ihn zur weiteren Nutzung berechtigenden Mietvertrag nicht nach. Nachdem das Amtsgericht diesen Mietvertrag als Scheingeschäft für unwirksam erklärt hatte, räumte er das Hausgrundstück im Januar 2017. Die Ersteigerer begehren nun u.a. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2016.

Das in der Vorinstanz hiermit befasste Landgericht Wiesbaden hatte den Klägern Nutzungsentschädigung in Höhe von gut 11.000 € zugesprochen¹. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem Oberlandesgericht Frankfurt keinen Erfolg:

Weiterlesen:

Der meistbietende Grundschuldgläubiger

Das Oberlandesgericht betonte, dass der ehemalige Eigentümer als unberechtigter Besitzer den Klägern als neuen Eigentümern Nutzungsersatz zu zahlen habe. Die Höhe des Nutzungsersatzes sei anhand des Mietwertes der Dachgeschosswohnung zu schätzen. Dabei habe das Landgericht zwar zu Unrecht die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschosswohnung um 4 qm zu groß angesetzt. Dies wirke sich jedoch im Ergebnis auf die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht aus. Der objektive Mietwert für sämtliche von dem Beklagten genutzten Räumlichkeiten einschließlich der Garage betrage mindestens den vom Landgericht zuerkannten Betrag: Für die Garage sei zu Recht ein Betrag von 90 € angesetzt worden. Basis der weiteren Schätzung seien zunächst die sachverständigen Angaben im Verkehrswertgutachten zum Mietwert der Wohnfläche (hier 10 €/qm). Erhöhend sei jedoch noch zu berücksichtigen, dass neben der Wohnung unstreitig auch Teile des Kellers genutzt wurden, etwa den Kellerraum, durch den der Zugang zum Garten erfolgte. „Auch wenn diese Räumlichkeiten gem. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen sind, steigern zur Wohnung gehörende Abstellflächen – wie gerichtsbekannt ist – die am Markt zu erzielende Miete“, begründet das OLG seine Entscheidung. Der Mietwert sei deshalb insgesamt auf wenigstens 10,50 €/qm zu schätzen.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19. September 2023 – 9 U 36/21