Die Wohn­flä­che einer Mai­so­net­te­woh­nung

Bei der Ermitt­lung der Wohn­flä­che einer Mai­so­net­te­woh­nung ist die Flä­che des zu Wohn­zwe­cken mit­ver­mie­te­ten Gale­rie­ge­schos­ses unab­hän­gig davon zu berück­sich­ti­gen, ob die Räu­me des Gale­rie­ge­schos­ses nach bau­ord­nungs­recht­li­chen Vor­schrif­ten des­we­gen nicht zur Wohn­flä­che zu rech­nen sind, weil sie zu weni­ger als der Hälf­te der Grund­flä­che eine lich­te Höhe von mehr als 2,20 m auf­wei­sen und des­halb nicht als Auf­ent­halts­räu­me gel­ten 1.

Die Wohn­flä­che einer Mai­so­net­te­woh­nung

Der Begriff der Wohn­flä­che ist aus­le­gungs­be­dürf­tig, weil er kei­nen fest­ste­hen­den Inhalt hat, wobei, da eine ver­bind­li­che Rege­lung zur Berech­nung von Flä­chen bei frei finan­zier­tem Wohn­raum fehlt, zur Aus­le­gung des Begriffs der Wohn­flä­che grund­sätz­lich auch die für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Bestim­mun­gen her­an­ge­zo­gen wer­den kön­nen, falls nicht die Par­tei­en dem Begriff der Wohn­flä­che im Ein­zel­fall eine abwei­chen­de Bedeu­tung bei­gemes­sen haben oder ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus orts­üb­lich oder nach der Art der Woh­nung nahe lie­gen­der ist (BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/​03, NJW 2004, 2230; sowie vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624)). Dabei kommt einer Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en dar­über, wel­che Flä­chen in die Berech­nung der Wohn­flä­che ein­zu­be­zie­hen sind, der Vor­rang zu 2. Für die Fra­ge einer Wohn­flä­chen­be­rech­nung nach den im vor­lie­gen­den Fall anzu­wen­den­den Bestim­mun­gen der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung kann nichts ande­res gel­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Dezem­ber 2009 – VIII ZR 39/​09

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 275/​08, NJW 2009, 3421[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/​08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m.w.N.).

    Hier­nach ist ein Gale­rie­ge­schoss in die Wohn­flä­chen­be­rech­nung einer Miet­woh­nung ein­zu­be­zie­hen, soweit auch das Gale­rie­ge­schoss als Wohn­raum mit­ver­mie­tet wor­den ist.

    In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit kam noch hin­zu, dass der Mie­ter die Miet­woh­nung vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges besich­tigt hat­te und dass ihm von den Ver­mie­tern Grund­riss­plä­ne aus­ge­hän­digt wor­den waren, in denen die Grö­ße der Räu­me bei­der Geschos­se mit gerun­de­ten Qua­drat­me­ter­an­ga­ben ver­zeich­net ist.

    Steht dem­nach fest, dass die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che auch das Gale­rie­ge­schoss ein­schließt, so kommt dem Umstand, dass die Räu­me des Gale­rie­ge­schos­ses nach den Bestim­mun­gen der (im ent­schie­de­nen Fall: Hes­si­schen) Lan­des­bau­ord­nung nicht zur Wohn­flä­che zu rech­nen sind, weil sie zu weni­ger als der Hälf­te der Grund­flä­che eine lich­te Höhe von über 2,20 m auf­wei­sen und des­halb nicht als Auf­ent­halts­räu­me gel­ten, kei­ne Bedeu­tung zu. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, sind die Flä­chen von Räu­men, die nach dem Ver­trag zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet sind, bei der Wohn­flä­chen­er­mitt­lung unab­hän­gig davon mit ein­zu­rech­nen, ob sie wegen öffent­lich-recht­li­cher Nut­zungs­be­schrän­kun­gen bei einer Flä­chen­be­rech­nung nach den Bestim­mun­gen der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung als Wohn­raum anzu­re­chen sind ((Senats­ur­teil vom 16. Sep­tem­ber 2009, aaO[]