Die fal­sche Woh­nungs­grö­ße bei den Neben­kos­ten

Wer­den die Betriebs­kos­ten nach den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ent­spre­chend den Wohn­flä­chen­an­tei­len umge­legt, ist für die Abrech­nung der jewei­li­ge Anteil der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che der betrof­fe­nen Woh­nung an der in der Wirt­schafts­ein­heit tat­säch­lich vor­han­de­nen Gesamt­wohn­flä­che maß­ge­bend.

Die fal­sche Woh­nungs­grö­ße bei den Neben­kos­ten

Mit die­ser Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung [1] auf­ge­ge­ben. Die Mie­ter soll­ten in ihrer Gesamt­heit ver­nünf­ti­ger­wei­se nur inso­weit mit Kos­ten belas­tet wer­den, als es ihrer tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße ent­spricht. So fol­ge man auch dem im gesam­ten Betriebs­kos­ten­recht imma­nen­ten Prin­zip der größt­mög­li­chen Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit.

In Deutsch­land feh­len nicht nur rund 1 Mil­li­on Woh­nun­gen, son­dern die vor­han­de­nen Woh­nun­gen sind ent­we­der in einem schlech­ten Zustand oder wer­den luxus­sa­niert. Trotz Miet­preis­brem­se stei­gen die Mie­ten immer wei­ter an. Die Kur­ve der Miet­prei­se & Miet­spie­gel in Deutsch­land zeigt ste­tig nach oben. Da in den meis­ten Miet­ver­trä­gen die Wohn­flä­che eher zu hoch ange­setzt ist, stellt der Bun­des­ge­richts­hof mit dem hier vor­lie­gen­den Urteil klar, dass bei der Betriebs­kos­ten­be­rech­nung ledig­lich die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße maß­ge­bend ist. Die jähr­li­che Abrech­nung über die tat­säch­lich ver­brauch­ten Heiz­kos­ten (laut miet­ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung) erfor­dert die Zugrun­de­le­gung der tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ßen.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs sei die Inter­es­sen­la­ge bei der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung ähn­lich wie bei einer Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te. So habe der Bun­des­ge­richts­hof bereits 2015 in die­sen Fäl­len die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße für maß­ge­bend erach­tet, weil es auf den tat­säch­li­chen Wohn­wert ankom­me; andern­falls wür­den fin­gier­te, von den Ver­trags­par­tei­en will­kür­lich fest­ge­leg­te Umstän­de an die Stel­le von tat­säch­li­chen, objek­ti­ven Maß­stä­ben tre­ten [2]. Nicht in jedem Fall, in dem die Grö­ße der Woh­nung ein not­wen­di­ger Beur­tei­lungs­maß­stab ist, muss von den etwaig getrof­fe­nen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen zur Wohn­flä­che aus­ge­gan­gen wer­den.

Im lau­fe der letz­ten Jah­re hat sich die Betriebs­kos­ten- und Neben­kos­ten­ab­rech­nung par­al­lel zur eigent­li­chen Mie­te ste­tig nach oben gestei­gert. Viel­fach wird sie daher bereits als 2. Mie­te bezeich­net. In Zei­ten des Woh­nungs­man­gels – was bezahl­ba­re Woh­nun­gen angeht – wer­den von Sei­ten des Mie­ters zum Teil erheb­li­che Ein­bu­ßen in Kauf genom­men, nur um in den Besitz eines Miet­ver­tra­ges und damit einer Woh­nung zu gelan­gen. Waren Sie von Obdach­lo­sig­keit bedroht, legen Sie beson­de­ren Wert auf die eige­nen vier Wän­de und sor­gen sich um die Sicher­heit für Ihren Schlüs­sel. Die Tür zur eige­nen Woh­nung hin­ter sich zu schlie­ßen, heißt, in der Lage zu sein, die Miet- und Neben­kos­ten zah­len zu kön­nen. Damit die Neben­kos­ten gerecht auf­ge­teilt wer­den und der jeweils tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße ent­spre­chen, ist die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs ein wich­ti­ges Grund­satz­ur­teil.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/​17

  1. BGH, Urteil vom 31.10.2007-VIII ZR 261/​06, NJW 2008, 142 Rn. 19[]
  2. BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14[]