Die falsche Wohnungsgröße bei den Nebenkosten

Werden die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung1 aufgegeben. Die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. So folge man auch dem im gesamten Betriebskostenrecht immanenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit.

In Deutschland fehlen nicht nur rund 1 Million Wohnungen, sondern die vorhandenen Wohnungen sind entweder in einem schlechten Zustand oder werden luxussaniert. Trotz Mietpreisbremse steigen die Mieten immer weiter an. Die Kurve der Mietpreise & Mietspiegel in Deutschland zeigt stetig nach oben. Da in den meisten Mietverträgen die Wohnfläche eher zu hoch angesetzt ist, stellt der Bundesgerichtshof mit dem hier vorliegenden Urteil klar, dass bei der Betriebskostenberechnung lediglich die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend ist. Die jährliche Abrechnung über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten (laut mietvertraglicher Vereinbarung) erfordert die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. So habe der Bundesgerichtshof bereits 2015 in diesen Fällen die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächlichen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragsparteien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objektiven Maßstäben treten2. Nicht in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, muss von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche ausgegangen werden.

Im laufe der letzten Jahre hat sich die Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnung parallel zur eigentlichen Miete stetig nach oben gesteigert. Vielfach wird sie daher bereits als 2. Miete bezeichnet. In Zeiten des Wohnungsmangels – was bezahlbare Wohnungen angeht – werden von Seiten des Mieters zum Teil erhebliche Einbußen in Kauf genommen, nur um in den Besitz eines Mietvertrages und damit einer Wohnung zu gelangen. Waren Sie von Obdachlosigkeit bedroht, legen Sie besonderen Wert auf die eigenen vier Wände und sorgen sich um die Sicherheit für Ihren Schlüssel. Die Tür zur eigenen Wohnung hinter sich zu schließen, heißt, in der Lage zu sein, die Miet- und Nebenkosten zahlen zu können. Damit die Nebenkosten gerecht aufgeteilt werden und der jeweils tatsächlichen Wohnungsgröße entsprechen, ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein wichtiges Grundsatzurteil.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17

  1. BGH, Urteil vom 31.10.2007-VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19 []
  2. BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 []