Ein Grill­ver­bot im Miet­ver­trag

Einem Ver­mie­ter steht nach § 553 BGB das Recht zur außer­or­dent­li­chen unbe­fris­te­ten Kün­di­gung zu, wenn der Mie­ter von der Miet­sa­che einen ver­trags­wid­ri­gen Gebrauch macht und gegen eine wirk­sam ver­ein­bar­te Haus­ord­nung ver­stößt, die das Gril­len auf dem Bal­kon unter­sagt.

Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Essen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Mie­ter einer Woh­nung zur Räu­mung und Her­aus­ga­be ihrer Woh­nung ver­ur­teilt, die trotz Abmah­nung wie­der­holt gegrillt haben. Ein anders­lau­ten­des Urteil des Amts­ge­richts Essen ¹ ist abge­än­dert wor­den. Die Beklag­ten sind Mie­ter einer in der Hoch­par­terre gele­ge­ne Woh­nung, bestehend aus 5 Zim­mern, einer Küche, einer Die­le, einem Bad, einer Toi­let­te, einem Kel­ler, einem Abstell­raum und einem Gäs­te-WC sowie einer im Hof des Grund­stücks gele­ge­ne Gara­ge. Den Beklag­ten war es nach der Haus­ord­nung unter­sagt, auf dem Bal­kon zu gril­len. Nach dem Zusatz zur Haus­ord­nung ist es fer­ner frem­den Per­so­nen unter­sagt, auf dem Hof des Miet­ob­jek­tes zu par­ken. Die Mie­ter haben sowohl gegen das Grill­ver­bot als auch gegen das Park­ver­bot ver­sto­ßen. Abmah­nun­gen des Ver­mie­ters haben zu kei­ner Ver­hal­tens­än­de­rung geführt. Nach­dem das Amts­ge­richt Essen ¹ ent­schie­den hat, dass die aus­ge­spro­che­ne, auf fort­dau­ern­den ver­trags­wid­ri­gen Miet­ge­brauch gestütz­te frist­lo­se Kün­di­gung das zwi­schen den Par­tei­en bestehen­de Miet­ver­hält­nis nicht been­det hat, ist vom Klä­ger Beru­fung ein­ge­legt wor­den.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Land­ge­richt Essen aus­ge­führt, dass ent­ge­gen der vom Amts­ge­richt ver­tre­te­nen Auf­fas­sung das zwi­schen den Par­tei­en bestehen­de Miet­ver­hält­nis auf jeden Fall wirk­sam infol­ge der mit Schrift­satz vom 30.07.2001 aus­ge­spro­che­nen, auf fort­dau­ern­den ver­trags­wid­ri­gen Miet­ge­brauch gestütz­ten frist­lo­sen Kün­di­gung been­det wor­den.

Gemäß § 553 BGB steht dem Ver­mie­ter das Recht zur außer­or­dent­li­chen unbe­fris­te­ten Kün­di­gung zu, wenn der Mie­ter von der Miet­sa­che einen ver­trags­wid­ri­gen Gebrauch macht, der Ver­mie­ter den Mie­ter abge­mahnt hat, der Mie­ter unge­ach­tet des­sen den bean­stan­de­ten Gebrauch fort­setzt und die­ses Ver­hal­ten die Rech­te des Ver­mie­ters in erheb­li­chem Maß ver­letzt ². Ver­trags­wid­rig in die­sem Sin­ne sind u. a. mit der Wohn­raum­nut­zung zusam­men­hän­gen­de Ver­stö­ße gegen eine wirk­sam ver­ein­bar­te Haus­ord­nung. Wenn auch ver­ein­zel­te und gerin­ge Ver­stö­ße gegen eine Haus­ord­nung kei­ne Kün­di­gung recht­fer­ti­gen, gilt dann etwas ande­res, wenn trotz Abmah­nung Ver­stö­ße gegen die Haus­ord­nung fort­ge­setzt wer­den, die geeig­net sind, den Haus­frie­den nach­hal­tig zu stö­ren ³.

Das von den Klä­gern monier­te Ver­hal­ten der Beklag­ten ent­spricht die­sen Anfor­de­run­gen. Trotz mehr­fa­cher Abmah­nun­gen und Kün­di­gun­gen haben sie unbe­ein­druckt wei­ter­hin auf dem Bal­kon der Woh­nung gegrillt bzw. eine Fri­teu­se betrie­ben, als auch Fahr­zeu­ge auf der Hof­flä­che vor der von ihnen ange­mie­te­ten Gara­ge wei­ter abge­stellt wor­den sind.Den Beklag­ten war es gemäß Ziff. II Nr. 6 der zum Ver­trags­ge­gen­stand gemach­ten Haus­ord­nung unter­sagt, auf dem Bal­kon zu gril­len. Ent­ge­gen der vom Amts­ge­richt ver­tre­te­nen Ansicht han­delt es sich dabei um eine sach­ge­rech­te Rege­lung. Unab­hän­gig davon, ob mit­tels eines Holz­koh­le­grills oder eines Elek­tro­grills auf dem Bal­kon eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses Spei­sen zube­rei­tet wer­den, sind dabei glei­cher­ma­ßen auf­tre­ten­de Immis­sio­nen in Form von Rauch und Geruch grund­sätz­lich dazu geeig­net, die Mit­mie­ter zu beläs­ti­gen. Um in die­sem Zusam­men­hang stets zu erwar­ten­de Strei­tig­kei­ten von vorn­her­ein zu unter­bin­den, ist es jeden­falls, wenn Miet­ge­gen­stand, wie hier, ein Mehr­fa­mi­li­en­haus ist, sach­lich gerecht­fer­tigt, ein auf die Bal­ko­ne bezo­ge­nes Grill­ver­bot aus­zu­spre­chen.

Nach dem Zusatz zur Haus­ord­nung ist es fer­ner frem­den Per­so­nen unter­sagt, auf dem Hof des Miet­ob­jek­tes zu par­ken.

Die Beklag­ten haben sowohl dem Grill- als auch dem Park­ver­bot beharr­lich zuwi­der­ge­han­delt. Nach­dem sie mit vor­pro­zes­sua­len Schrei­ben vom 31.07.2000 und 5.02.2001 ein­dring­lich unter detail­lier­ter Anga­be von Ver­stö­ßen abge­mahnt wor­den waren, haben sie ihr ver­trags­wid­ri­ges Ver­hal­ten den­noch unbe­ein­druckt fort­ge­setzt. Selbst die mit der Kla­ge­schrift vom 1.06.2001 aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung, wie­der­holt mit Schrift­satz vom 11.07.2001, hat sie nicht beein­dru­cken kön­nen. Die von den Klä­gern ange­fer­tig­te Foto­do­ku­men­ta­ti­on als auch die schrift­sätz­li­chen Aus­füh­run­gen dazu, denen die Beklag­ten nicht sub­stan­ti­iert ent­ge­gen­ge­tre­ten sind, bele­gen eine Viel­zahl von Ver­stö­ßen gegen Grill- und Park­ver­bot.

Unge­ach­tet des­sen haben die Beklag­ten, wie – unbe­an­stan­det geblie­ben – mit der Kün­di­gung vom 31.07.2001 aus­ge­führt wor­den ist, am 23., 24, und 28.07.2001 auf dem Bal­kon gegrillt bzw. eine Fri­teu­se betrie­ben; fer­ner wur­de am 27.07.2001 erneut ein frem­des Fahr­zeug vor ihrer Gara­ge abge­stellt.

Die­se trotz Abmah­nun­gen fort­dau­ern­den Ver­stö­ße gegen die Haus­ord­nung haben infol­ge ihrer Anzahl der­art an Gewicht gewon­nen, dass nun­mehr der Haus­frie­den nach­hal­tig gestört ist. Nicht nur die Klä­ger als im Hau­se leben­de Ver­mie­ter, son­dern, wie Beschwer­de­schrei­ben bele­gen, auch die Mit­mie­ter füh­len sich durch das rück­sichts­lo­se Ver­hal­ten der Beklag­ten gestört.

Aus die­sen Aus­füh­run­gen folgt zugleich, dass die Anschluss­be­ru­fung der Beklag­ten unbe­grün­det ist.

Land­ge­richt Essen, Urteil vom 7. Febru­ar 2002 – 10 S 438/​01

1. AG Essen, Urteil vom 11.09.2001 – 9 C 230/​01[↩][↩]
2. Bub-Trei­er, Miet­recht, IV Rn. 161[↩]
3. Bub-Trei­er a. a. O. IV Rn. 166, 169[↩]