Erstei­ge­rung des gemein­sa­men Grund­stücks durch einen Ehe­gat­ten – und die alte Grundschuld

Erstei­gert ein Ehe­gat­te das bis dahin gemein­sa­me Grund­stück der Ehe­gat­ten, so kann der wei­chen­de Ehe­gat­te vom Erste­her zumin­dest dann Zah­lung des hälf­ti­gen Betrags einer in das gerings­te Gebot fal­len­den, einem Kre­dit­in­sti­tut zur Siche­rung eines gemein­sam auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hens ein­ge­räum­ten, aber nicht mehr valu­tier­ten Grund­schuld ver­lan­gen, wenn der Erste­her das Grund­stück wei­ter­ver­kauft hat1.

Erstei­ge­rung des gemein­sa­men Grund­stücks durch einen Ehe­gat­ten – und die alte Grundschuld

Die Auf­he­bung einer Bruch­teils­ge­mein­schaft erfolgt bei Grund­stü­cken gemäß § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durch Zwangs­ver­stei­ge­rung und Tei­lung des Erlö­ses. An die Stel­le des Grund­stücks tritt der Erlös. Die den Mit­ei­gen­tü­mern davon gebüh­ren­den Antei­le rich­ten sich nach ihren bis­he­ri­gen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len an dem Grund­stück. Der Erlös errech­net sich aus dem Bar­ge­bot und den nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen­blei­ben­den Rech­ten. Die Über­nah­me die­ser Rech­te stellt einen Teil der Gegen­leis­tung des Erstei­ge­rers für den Erwerb des Eigen­tums an dem Grund­stück dar2. Nach­dem die Volks­bank dem Amts­ge­richt Ansprü­che i.H.v 29.962,63 Euro auf­ge­ge­ben hat­te, wur­de die­ser Betrag aus dem Bar­ge­bot begli­chen. Dar­auf­hin erklär­te die Volks­bank mit Schrei­ben vom 04.04.2017, dass sie aus der Grund­schuld kei­ne Rech­te mehr her­lei­ten wird.

Zum Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung in ers­ter Instanz hat­te die Ehe­frau nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs3 kei­nen unmit­tel­ba­ren Zah­lungs­an­spruch gegen den erstei­gern­den Ehe­mann. Die nicht mehr zuguns­ten der Volks­bank valu­tier­te Grund­schuld war nicht zuguns­ten der betei­lig­ten Ehe­leu­te im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Es bestand ledig­lich ein den Betei­lig­ten gemein­schaft­lich zuste­hen­der Anspruch gegen die Volks­bank, nach der voll­stän­di­gen Til­gung der per­sön­li­chen Ver­bind­lich­kei­ten die Rück­über­tra­gung der (Siche­rungs-) Grund­schuld auf sich zu ver­lan­gen. Die Ehe­frau hät­te vom Ehe­mann gemäß § 747 Satz 2 BGB ver­lan­gen kön­nen, an der Rea­li­sie­rung die­ses auf Über­tra­gung der (nicht mehr valu­tier­ten) Grund­schuld an die Ehe­gat­ten gemein­sam gerich­te­ten Anspruchs mit­zu­wir­ken. Erst bei Erfül­lung die­ses Anspruchs wäre eine Bruch­teils­ge­mein­schaft der Ehe­gat­ten an den ihnen gemein­sam über­tra­ge­nen Grund­schul­den ent­stan­den. Sodann hät­te jeder Ehe­gat­te vom ande­ren ver­lan­gen kön­nen, dar­an mit­zu­wir­ken, dass die­se Gemein­schaft durch Tei­lung in Natur – hier gemäß §§ 1152, 1192 BGB durch Begrün­dung von gleich­ran­gi­gen Teil­grund­schul­den für jeden Ehe­gat­ten – aus­ein­an­der­ge­setzt wird4. Nach Erfül­lung auch die­ses Anspruchs hät­te die Ehe­frau vom Ehe­mann aus den von ihr in der Aus­ein­an­der­set­zung erwor­be­nen Teil­grund­schul­den gemäß §§ 1191 Abs. 1, 1147 BGB die Dul­dung der Zwangs­voll­stre­ckung in das Grund­stück ver­lan­gen kön­nen. Der Ehe­mann hät­te sodann die Mög­lich­keit gehabt, eine sol­che Voll­stre­ckung durch Zah­lung auf die Teil­grund­schul­den der Ehe­frau abzuwenden.

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Die zwin­gen­de Ein­hal­tung die­ser Ver­fah­rens­wei­se begrün­det der BGH unter Hin­weis auf sei­ne Recht­spre­chung5 damit, dass kein gesetz­li­cher Anspruch auf Auf­he­bung einer unter Ehe­leu­ten bestehen­den Gemein­schaft dahin­ge­hend besteht, dass der eine Ehe­gat­te die Mit­be­rech­ti­gung des ande­ren an dem Anspruch gegen die finan­zie­ren­de Bank auf Rück­ge­währ der Grund­schul­den durch eine Geld­zah­lung ablö­sen muss. Auch stellt der BGH dar­auf ab, dass der (erstei­gern­de) Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und Teil­ha­ber an der Grund­schuld ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an haben kann, es zu einer Zwangs­voll­stre­ckung des ande­ren Teil­ha­bers in sein Grund­stück kom­men zu las­sen. Ihm statt­des­sen zwangs­wei­se eine Ablö­sung in Geld auf­zu­er­le­gen und damit zugleich dem ande­ren Teil­ha­ber der Grund­schuld den Voll­stre­ckungs­zu­griff auf das gesam­te sons­ti­ge Ver­mö­gen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zu eröff­nen, ver­nach­läs­sigt nach der Argu­men­ta­ti­on des BGH des­sen Inter­es­sen grund­le­gend und benach­tei­ligt die­sen weit über die bei der Erstei­ge­rung mit der Über­nah­me der Grund­schul­den ein­ge­gan­ge­ne Ver­pflich­tung hin­aus. Im Ergeb­nis hät­te der Ehe­mann als erstei­gern­der Ehe­gat­te, wenn die Ehe­frau in der geschil­der­ten Wei­se vor­ge­gan­gen wäre, nach sei­ner Wahl Zah­lung auf die (Teil-) Grund­schul­den der Ehe­frau oder Dul­dung der Zwangs­voll­stre­ckung (nur) in das Grund­stück geschul­det. Die­ses Wahl­recht war ihm durch die ihm mit dem ange­foch­te­nen Beschluss oktroy­ier­te Zah­lungs­pflicht, für die er mit sei­nem gesam­ten Ver­mö­gen haf­te­te, genom­men6.

Gleich­wohl besteht im vor­lie­gen­den Fall gemäß § 753 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB nun­mehr ein unmit­tel­bar auf Zah­lung gerich­te­ter Anspruch der Ehe­frau, der grund­sätz­lich in Höhe des ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil ent­spre­chen­den Anteils an der sei­ner­zeit ein­ge­tra­ge­nen Grund­schuld besteht. Denn zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung im Beru­fungs­ver­fah­ren war der Ver­kauf des Haus­grund­stücks voll­zo­gen, so dass sich die vor­lie­gen­de Kon­stel­la­ti­on wesent­lich von der­je­ni­gen unter­schei­det, über die der Bun­des­ge­richts­hof mit dem zitier­ten Urteil zu ent­schei­den hat­te. Denn im Rah­men der auch durch den Bun­des­ge­richts­hof erör­ter­ten Fra­ge, ob aus dem Grund­satz von Treu und Glau­ben nach § 242 BGB ein unmit­tel­ba­rer Zah­lungs­an­spruch abzu­lei­ten ist, ist eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Zumut­bar­keits­aspek­te gebo­ten7. Auf Sei­ten des Ehe­manns ist mit­hin zu berück­sich­ti­gen, dass er sich des vor­ge­nann­ten, sei­nem Schutz die­nen­den Wahl­rechts durch die Ver­äu­ße­rung des Haus­grund­stücks bege­ben hat, da die­ses als Haf­tungs­ob­jekt nicht mehr zur Ver­fü­gung steht. Die­sen Umstand hat er selbst her­bei­ge­führt. Da aber der Anspruch der Ehe­frau auf Teil­ha­be am Ver­stei­ge­rungs­er­lös, zu dem auch die durch den Ehe­mann über­nom­me­ne Grund­schuld zählt, ansons­ten ver­ei­telt wür­de, ver­bleibt von dem vor­ge­nann­ten Wahl­recht des Ehe­manns durch den Weg­fall der Mög­lich­keit, ledig­lich die Zwangs­voll­stre­ckung (nur) in das erstei­ger­te Grund­stück zu dul­den, nut der unmit­tel­bar auf Zah­lung gerich­te­te Anspruch der Ehe­frau. Dies benach­tei­ligt den Ehe­mann im vor­lie­gen­den Fall auch nicht über Gebühr, da ihm der Kauf­preis für das Haus­grund­stück bereits zuge­flos­sen ist. Wenn der Ehe­mann meint, der Ehe­frau kön­ne ein Zah­lungs­an­spruch auf­grund ihrer Zustim­mung zur Löschung der Grund­schuld nicht mehr zuste­hen, steht die­ses wider­sprüch­li­che Ver­hal­ten ihrem Anspruch nicht ent­ge­gen. Denn die Zustim­mung der Ehe­frau ist auf sei­nen aus­drück­li­chen Wunsch und nur mit der Maß­ga­be erfolgt, dass der erst­in­stanz­lich titu­lier­te Betrag hin­ter­legt ist und im Fal­le ihres Obsie­gens im vor­lie­gen­den Beschwer­de­ver­fah­ren an sie aus­ge­zahlt wird.

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  1. Abgren­zung BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 11/​08, BGHZ 187, 169–176[]
  2. vgl. BGH NJW 1984, 2527–2528[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 11/​08 – NJW-RR 2011, 164–166[]
  4. vgl. BGH a.a.O. unter Hin­weis auf BGH FamRZ 1993, 676–682[]
  5. sie­he BGH FamRZ 1993, 676–682[]
  6. vgl. BGH NJW-RR 2011, 164–166[]
  7. vgl. BGH a.a.O.[]

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