Fris­ten für nicht abzu­rech­nen­de Betriebs­kos­ten

Der Mie­ter muss dem Ver­mie­ter inner­halb von zwölf Mona­ten seit Erhalt einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung mit­tei­len, dass ein­zel­ne Betriebs­kos­ten mit Rück­sicht auf eine hier­für ver­ein­bar­te Pau­scha­le nicht abzu­rech­nen sind.

Fris­ten für nicht abzu­rech­nen­de Betriebs­kos­ten

Danach ist der Mie­ter mit sei­nem Ein­wand, wegen der ver­ein­bar­ten Pau­scha­le schul­de er für die vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ten Betriebs­kos­ten kei­ne Nach­zah­lung, nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB aus­ge­schlos­sen.

Der Ein­wen­dungs­aus­schluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB setzt nicht vor­aus, dass im Miet­ver­trag Vor­aus­zah­lun­gen auf Betriebs­kos­ten mit ent­spre­chen­der Abrech­nungs­pflicht über­haupt ver­ein­bart sind. Für den Fall der Inklu­siv­mie­te hat der Bun­des­ge­richts­hof dies bereits ent­schie­den 1. Für den Fall, dass der Miet­ver­trag – wie hier – für bestimm­te Betriebs­kos­ten eine Pau­scha­le vor­sieht, gilt nicht ande­res. Die auf­ein­an­der abge­stimm­ten Aus­schluss­fris­ten für die Abrech­nung des Ver­mie­ters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Ein­wen­dun­gen des Mie­ters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) ver­fol­gen den Zweck, dass inner­halb einer abseh­ba­ren Zeit nach Ablauf des Abrech­nungs­zeit­raums eine Abrech­nung erteilt und Klar­heit über die wech­sel­sei­tig gel­tend gemach­ten Ansprü­che erzielt wird 2. Die damit beab­sich­tig­te Befrie­dungs­funk­ti­on wäre nicht gewähr­leis­tet, wenn nach Ablauf der Frist noch Strei­tig­kei­ten dar­über mög­lich wären, ob bestimm­te Betriebs­kos­ten mit Rück­sicht auf eine inso­weit ver­ein­bar­te Pau­scha­le zu Unrecht ange­setzt wor­den sind. Dass der Miet­ver­trag hier nur bezüg­lich Warm­was­ser und Hei­zung eine Abrech­nung vor­sah, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung.

Der Mie­ter hat die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung betref­fend die Ver­ein­ba­rung einer Pau­scha­le auch zu ver­tre­ten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mie­ter im eige­nen Inter­es­se gehal­ten, sämt­li­che Ein­wen­dun­gen gegen eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung inner­halb von zwölf Mona­ten seit Zugang der Abrech­nung vor­zu­brin­gen. Dass der Mie­ter gehin­dert gewe­sen wäre, die­sen sich aus dem Miet­ver­trag ohne wei­te­res erge­ben­den Ein­wand inner­halb der Frist vor­zu­brin­gen, ist nicht ersicht­lich und ergibt sich ins­be­son­de­re nicht aus Umstand, dass der Ver­mie­ter nach den Ein­wen­dun­gen des Mie­ters zu den (hier inso­weit nicht streit­ge­gen­ständ­li­chen) Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten auf die Abrech­nung erst im Juli 2008 wie­der zurück­ge­kom­men ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Janu­ar 2011 – VIII ZR 148/​10

  1. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06, aaO Rn. 25[]