Gara­ge als Bestand­teil des Miet­ver­tra­ges

Bei einem schrift­li­chen Woh­nungs­miet­ver­trag und einem sepa­rat abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag über eine Gara­ge spricht eine Ver­mu­tung für die recht­li­che Selb­stän­dig­keit der bei­den Ver­ein­ba­run­gen.

Gara­ge als Bestand­teil des Miet­ver­tra­ges

So hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine ange­mie­te­te Gara­ge Bestand­teil eines Woh­nungs­miet­ver­tra­ges ist und damit nicht unab­hän­gig von der Woh­nung gekün­digt wer­den kann.

Die Beklag­te ist Mie­te­rin einer Woh­nung in Duis­burg und einer Gara­ge in einem 150 Meter von der Woh­nung ent­fernt gele­ge­nen Ein­fa­mi­li­en­haus, das ursprüng­lich eben­falls im Eigen­tum der Ver­mie­te­rin stand. Im schrift­li­chen Woh­nungs­miet­ver­trag ist von einer Gara­ge nicht die Rede. Die Anmie­tung der Gara­ge wur­de münd­lich ver­ein­bart. Spä­ter erwar­ben die Klä­ger das Eigen­tum an dem Gebäu­de, in dem sich die Gara­ge befin­det, und kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis über die Gara­ge. Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Gara­ge gerich­te­te Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen 1 kei­nen Erfolg gehabt.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass den Klä­gern der gel­tend gemach­te Räu­mungs­an­spruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Danach ist der Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­sa­che nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zurück­zu­ge­ben. Die Kün­di­gung der Gara­ge wäre nur dann unzu­läs­sig, wenn die Gara­ge Bestand­teil des Woh­nungs­miet­ver­hält­nis­ses wäre. Das ist hier nicht der Fall.

Bei einem schrift­li­chen Woh­nungs­miet­ver­trag und einem sepa­rat abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag über eine Gara­ge spricht eine Ver­mu­tung für die recht­li­che Selb­stän­dig­keit der bei­den Ver­ein­ba­run­gen. Die­se Ver­mu­tung ist hier nicht wider­legt. Zwar ist im Regel­fall anzu­neh­men, dass die Miet­ver­hält­nis­se über die Woh­nung und die Gara­ge nach dem Wil­len der Betei­lig­ten eine recht­li­che Ein­heit bil­den sol­len, wenn sich die Woh­nung und die Gara­ge auf dem­sel­ben Grund­stück befin­den. Die­se Vor­aus­set­zung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übri­gen Umstän­de des Fal­les recht­fer­ti­gen nicht die Annah­me einer recht­li­chen Ein­heit bei­der Miet­ver­trä­ge.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Okto­ber 2011 – VIII ZR 251/​10

  1. LG Duis­burg, Urteil vom 21.09.2010 – 13 S 145/​10; AG Duis­burg, Urteil vom 07.05.2010 – 6 C 3799/​09[]
  2. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/​10, aaO[]