Die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages führende Vermutung des § 139 BGB ist bereits dann widerlegt, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag1. Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben.
In dem hier vom Bundesgerichtshof verkaufte ein Grundstückseigentümer mit notariellem Vertrag (UR-Nr. 975) vom 23.03.2017 einen hälftigen Miteigentumsanteil an seinem Grundstück zu einem Kaufpreis von 40.000 €. Am 6.04.2017 zahlte der Erbe an den Grundstückseigentümer 70.000 € per Überweisung unter Angabe des Verwendungszwecks „975/23.03.2017“ sowie am 15.05.2017 weitere 10.000 € mit dem Verwendungszweck „Restzahlung 975/23.03.2017“. Der Kaufvertrag wurde vollzogen. Am 8.11.2018 schlossen der Grundstückseigentümer und der Erbe einen notariellen Kaufvertrag über die – weitere – Miteigentumshälfte an dem Grundstück zu einem Kaufpreis von ebenfalls 40.000 €.
Der auf Übertragung des verbliebenen (zweiten) Miteigentumsanteils gegen den Erben des zwischenzeitlich verstorbenen Verkäufers gerichteten Klage hat das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Bielefeld stattgegeben2. Das Oberlandesgericht Hamm hat sie auf die Berufung des Verkäufers abgewiesen3. Auf die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Erben hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Oberlandesgericht Hamm zurückverwiesen; mit der von dem Oberlandesgericht Hamm gegebenen Begründung könne ein Anspruch des Erben auf Übereignung des zweiten Miteigentumsanteils gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verneint werden. Ein solcher Anspruch kann sich aus dem zwischen dem Erbe und dem Grundstückseigentümer geschlossenen Kaufvertrag vom 08.11.2018 über den zweiten Miteigentumsanteil ergeben; dass dieser Vertrag insgesamt unwirksam ist, ergibt sich für den Bundesgerichtshof aus den bisher vom Oberlandesgericht getroffenen Feststellungen nicht:
Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings, dass die von dem Erbe behauptete Vereinbarung über die Vorauszahlung des Kaufpreises für den zweiten Miteigentumsanteil gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 125 Satz 1 BGB nichtig wäre, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Eine solche Vereinbarung ist beurkundungsbedürftig. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf die Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt, weil sie konstitutive rechtliche Bedeutung hat4. Das ergibt sich insbesondere daraus, dass im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisforderung noch nicht besteht und die Vorauszahlung daher – ohne eine dahingehende Vereinbarung – nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld führen könnte5. Danach wäre die Vorauszahlungsvereinbarung beurkundungsbedürftig und – mangels Beurkundung – nichtig.
Damit steht aber nicht fest, dass der notarielle Kaufvertrag vom 08.11.2018 gemäß § 139 BGB insgesamt nichtig ist. Zwar ist dies nach der Auslegungsregel des § 139 BGB zu vermuten; doch kann diese Vermutung gerade im Falle einer Kaufpreisvorauszahlung bei Vorliegen besonderer Umstände widerlegt sein6. Das kommt, anders als das Oberlandesgericht Hamm meint, auch hier in Betracht.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Oberlandesgericht Hamm ausgeht, ist die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages führende Vermutung des § 139 BGB dann widerlegt, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag7. Denn dann kann es für ihn von untergeordneter Bedeutung sein, ob seine Kaufpreisschuld schon im Zeitpunkt ihrer Entstehung erlischt oder ob die Tilgung der Schuld noch von weiteren Rechtshandlungen abhängt8.
Entscheidend ist danach der Nachweis der Zahlung auf die noch nicht bestehende Schuld; dagegen kann, anders als das Oberlandesgericht Hamm meint, nicht verlangt werden, dass der Käufer den Abschluss einer entsprechenden Vorauszahlungsabrede und deren Fortbestehen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages beweist.
Weist der Käufer seine Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung nach, ist die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass sich die Parteien auch ohne die Anrechnungsabrede auf den beurkundeten Teil des Rechtsgeschäfts eingelassen hätten9. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Verkäufer eine Quittung über die Zahlung erteilt hat. Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben.
Dagegen steht der von dem Oberlandesgericht Hamm herangezogene Umstand, dass in dem Kaufvertrag kein Hinweis auf die Vorauszahlungsvereinbarung enthalten ist, der Widerlegung der Vermutung nicht entgegen. Denn die Nichtigkeit des Kaufvertrages folgt gerade daraus, dass die Vorauszahlungsabrede nicht beurkundet wurde. Wäre die Vorauszahlungsabrede in dem Kaufvertrag enthalten gewesen, so bedürfte es keines Beweises zur Widerlegung der Vermutung nach § 139 BGB. Das Fehlen der Beurkundung der Vorauszahlungsabrede kann daher denklogisch nicht dazu führen, dass der Käufer seine Leistung nicht zu beweisen vermag.
Daran gemessen ist es möglich, dass der Erbe die Vermutung der Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages vom 08.11.2018 durch einen entsprechenden Zahlungsnachweis widerlegen kann.
Ein Beleg der Kaufpreiszahlung ergibt sich allerdings nicht aus den von dem Erbe vorgelegten Überweisungen. Zwar könnten Überweisungsträger grundsätzlich ausreichen. Hier fehlt es aber an einer entsprechenden Tilgungsbestimmung. Die Überweisungsnachweise vom 06.04.2017 mit dem Verwendungszweck „…975/23.03.2017“; und vom 15.05.2017 mit dem Verwendungszweck „RESTZAHLUNG 975/23.03.2017“ beziehen sich ausdrücklich auf den Kaufvertrag vom 23.03.2017 über den ersten Miteigentumsanteil. Diese Belege enthalten damit auch aus Sicht des Erben keine Tilgungsbestimmung, die sich auf den zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Kaufvertrag über den zweiten Miteigentumsanteil bezieht.
Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm kann aber die als „Immobilien-Übergabeprotokoll“ bezeichnete Erklärung der Parteien vom 15.05.2017 aus Sicht des Erben geeignet sein, die Vorauszahlung auf den Kaufpreis für den zweiten Miteigentumsanteil nachzuweisen.
Das Oberlandesgericht Hamm hat den klägerischen Vortrag zu dem „Immobilien-Übergabeprotokoll“ in verfahrensfehlerhafter Weise nicht berücksichtigt. Die auf die Verletzung von § 139 Abs. 2 Satz 1 und § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO gestützte Verfahrensrüge hat Erfolg.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine in erster Instanz siegreiche Partei darauf vertrauen, von dem Oberlandesgericht Hamm rechtzeitig einen Hinweis gemäß § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO zu erhalten, wenn dieses – wie hier – in einem entscheidungserheblichen Punkt der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält10. Der auf einen solchen Hinweis gehaltene Vortrag ist gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu berücksichtigen. Die Pflicht, auf eine von der ersten Instanz abweichende Beurteilung hinzuweisen, liefe nämlich leer, wenn ein von dem Berufungsbeklagten darauf vorgebrachtes entscheidungserhebliches Vorbringen bei der Entscheidung über das Rechtsmittel unberücksichtigt bliebe11.
Daran gemessen war der in der Berufungsverhandlung erfolgte Vortrag des Erben zu dem „Immobilien-Übergabeprotokoll“ zu berücksichtigen. Das Oberlandesgericht Hamm ist von der rechtlichen Würdigung des Landgerichts in einem entscheidungserheblichen Punkt abgewichen. Hierauf hat es in der Ladungsverfügung zu der Berufungsverhandlung hingewiesen. Der als Reaktion darauf gehaltene Vortrag des Erben zu dem „Immobilien-Übergabeprotokoll“ musste gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zugelassen und berücksichtigt werden.
Das „Immobilien-Übergabeprotokoll“ vom 15.05.2017 kann aus Sicht des Erben den erforderlichen Nachweis über die Zahlung auf die zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehende Kaufpreisforderung aus dem Kaufvertrag vom 08.11.2018 darstellen. Darin haben die Parteien gemeinsam erklärt, der Erbe habe 80.000 € des Kaufpreises für die Immobilie gezahlt, wobei 40.000 € als „Vorschuss für den Rest des Gebäudes“ darstellten, und die Parteien anerkennen, „dass sie keine weiteren Ansprüche haben“. Die Echtheit der Urkunde ist mangels gegenteiliger Feststellungen im Revisionsverfahren zugunsten des Erben zu unterstellen.
Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm folgt nichts anderes aus dem Umstand, dass die Vertragsparteien später über die Erhöhung des Kaufpreises für den zweiten Miteigentumsanteil verhandelten und der Erbe dem Verkäufer eine Eigentumswohnung als Gegenstand eines weiteren Vertrages vom 05.09.2018 angeboten haben soll. Denn zum einen ist es schon nicht zum Abschluss des Vertrages über die Eigentumswohnung gekommen; abgesehen davon kann die Zahlung des Erben über 40.000 € damit ohnehin nicht in Zusammenhang stehen, weil es nach den in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts der Erbe war, der diese Wohnung an den Grundstückseigentümer verkaufen sollte. Zum anderen ist die Vorauszahlungsabrede mangels Beurkundung ohnehin unwirksam. Infolgedessen könnte der Erbe die geleistete Vorauszahlung mangels Rechtsgrundes wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) von dem Verkäufer zurückfordern und mit dem Bereicherungsanspruch gegenüber der offenen Kaufpreisforderung die Aufrechnung erklären. Dies hat der Erbe vorliegend in der Berufungsinstanz hilfsweise getan.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juni 2024 – V ZR 8/23
- Bestätigung von BGH, Urteil vom 17.03.2000 – V ZR 362/98, NJW 2000, 2100[↩]
- LG Bielefeld, Urteil vom 27.01.2022 – 19 O 394/20[↩]
- OLG Hamm, Urteil vom 12.12.2022 – I-22 U 15/22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.09.1985 – V ZR 148/84, NJW 1986, 248; Urteil vom 10.12.1993 – V ZR 108/92, NJW 1994, 720, 721; Urteil vom 19.06.1998 – V ZR 133/97, NJW-RR 1998, 1470; Urteil vom 17.03.2000 – V ZR 362/98, DNotZ 2000, 931, 932[↩]
- grundlegend BGH, Urteil vom 11.11.1983 – V ZR 150/82, NJW 1984, 974, 975[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 10.12.1993 – V ZR 108/92, NJW 1994, 720, 721[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81, NJW 1983, 563, 564; Urteil vom 11.11.1983 – V ZR 150/82, NJW 1984, 974, 975; Urteil vom 10.12.1993 – V ZR 108/92, NJW 1994, 720, 721; Urteil vom 17.03.2000 – V ZR 362/98, DNotZ 2000, 931, 933[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 11.11.1983 – V ZR 150/82, aaO; Urteil vom 10.12.1993 – V ZR 108/92, aaO[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 10.12.1993 – V ZR 108/92, NJW 1994, 720, 721; Urteil vom 17.03.2000 – V ZR 362/98, DNotZ 2000, 931, 933[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 09.02.2023 – V ZR 93/22, BeckRS 2023, 5946 Rn. 10 mwN[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 06.06.2024 – V ZR 201/23, BeckRS 2024, 17757 Rn. 10 mwN[↩]
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