Grund­stücks­ver­kauf im "Ein­hei­mi­schen­mo­dell"

Beim Ver­kauf von gemein­de­ei­ge­nen Grund­stü­cken kann die Gemein­de den Käu­fer in dem Grund­stücks­kauf­ver­trag nicht zu einer Selbst­nut­zung für die nächs­ten 20 Jah­re ver­pflich­ten, auch nicht bei geför­der­ten Grund­stü­cken in einem neu­en Wohn­ge­biet. Eine sol­che Klau­sel hat jetzt das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main für nich­tig erklärt.

Grund­stücks­ver­kauf im "Ein­hei­mi­schen­mo­dell"

In dem jetzt vom Ober­lan­des­ge­richt Frankfurt/​Main ent­schie­de­nen Fall stell­te die beklag­te hes­si­sche Stadt in den 1990er Jah­ren nach Erschlie­ßung eines neu­en Wohn­ge­bie­tes Bau­in­ter­es­sen­ten im Rah­men eines sog. „Ein­hei­mi­schen-Modells“ Grund­stü­cke zu güns­ti­gen Prei­sen zur Ver­fü­gung. Die Klä­ger erwar­ben 1995 ein sol­ches Grund­stück zum Preis von 266,- DM/​qm – der dama­li­ge wie der (umge­rech­net) aktu­el­le Boden­richt­wert liegt bei 530,- DM/​qm. Die Klä­ger errich­te­ten auf dem Grund­stück ein Wohn­haus, das sie 1996 bezo­gen. Der Kauf­ver­trag ent­hält eine Klau­sel, nach der sich die Klä­ger ver­pflich­ten, „das Wohn­haus min­des­tens 20 Jah­re selbst zu bewoh­nen“. Bei Nicht­ein­hal­tung soll­ten sie zur Rück­über­tra­gung des Grund­stücks oder Zuzah­lung von 400,- DM/​qm ver­pflich­tet sein.
Als die Klä­ger im Jah­re 2006 beab­sich­tig­ten, den Wohn­ort zu wech­seln, beharr­te die beklag­te Stadt auf der Ein­hal­tung der für die­sen Fall ver­ein­bar­ten Zuzah­lung.

Mit der Kla­ge haben die Klä­ger die Fest­stel­lung der Unwirk­sam­keit der Selbst­nut­zungs­klau­sel ver­langt. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Darm­stadt gab ihnen Recht 1. Auch mit der hier­ge­gen ein­ge­leg­ten Beru­fung hat­te die beklag­te Stadt kei­nen Erfolg, das OLG Frank­furt bestä­tig­te die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Darm­stadt.

Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt benach­tei­ligt die Klau­sel die Klä­ger als Käu­fer unan­ge­mes­sen. Die von der beklag­ten Stadt for­mu­lier­te Rege­lung schie­ße über ihren Zweck, Boden­spe­ku­la­ti­on zu ver­hin­dern und ein­hei­mi­sche Fami­li­en zu för­dern, deut­lich hin­aus. Die Klau­sel ver­sto­ße als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung – auch wegen der vor­ge­se­he­nen Dau­er der Selbst­nut­zung von 20 Jah­ren – bereits gegen das Grund­recht der Frei­zü­gig­keit, dem Recht, an jedem Ort inner­halb des Bun­des­ge­biets Auf­ent­halt und Wohn­sitz neh­men zu dür­fen (Art. 11 Grund­ge­setz). Über­dies sei die Klau­sel unan­ge­mes­sen, weil sie kei­ne Här­te­fall­re­ge­lung vor­se­he. Schließ­lich fol­ge die Unan­ge­mes­sen­heit zusätz­lich aus der als Sank­ti­on ver­ein­bar­ten Zuzah­lungs­ver­pflich­tung von 400,- DM/​qm. Zusam­men mit dem damals geleis­te­ten Kauf­preis über­schrei­te der Qua­drat­me­ter­preis den dama­li­gen wie den heu­ti­gen Grund­stücks­wert, was sich in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen als unzu­läs­si­ge Straf­zah­lung dar­stel­le.

Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main, Urteil vom 27. August 2009 – 22 U 213/​07

  1. LG Darm­stadt, Urteil vom 26.06.2007 – 8 O 90/​07[]