Klau­sel­um­schrei­bung beim Räu­mungs­ti­tel nach vor­aus­ge­hen­der Zwangs­ver­wal­tung

Der Erste­her eines Grund­stücks, das nach vor­an­ge­gan­ge­ner Zwangs­ver­wal­tung zwangs­ver­stei­gert wor­den ist, ist nicht Rechts­nach­fol­ger des frü­he­ren Zwangs­ver­wal­ters. Hat der Ver­wal­ter gegen einen Mie­ter einen Titel auf Räu­mung und Her­aus­ga­be des der Beschlag­nah­me unter­lie­gen­den Miet­ob­jekts erstrit­ten, kann der Erste­her die Ertei­lung einer auf ihn lau­ten­den voll­streck­ba­ren Aus­fer­ti­gung die­ses Titels gemäß § 727 ZPO jeden­falls nach der Been­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung nicht ver­lan­gen.

Klau­sel­um­schrei­bung beim Räu­mungs­ti­tel nach vor­aus­ge­hen­der Zwangs­ver­wal­tung

Rechts­nach­fol­ger des Gläu­bi­gers im Sin­ne des § 727 ZPO ist der­je­ni­ge, der an Stel­le des im Titel genann­ten Gläu­bi­gers den nach dem Titel zu voll­stre­cken­den Anspruch selbst oder jeden­falls die Berech­ti­gung erwor­ben hat, den Anspruch gel­tend zu machen 1. Bei­des trifft für den Antrag­stel­ler hin­sicht­lich des für den Zwangs­ver­wal­ter R. titu­lier­ten Räu­mungs- und Her­aus­ga­be­an­spru­ches nicht zu.

Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG hat der Ver­wal­ter das Recht und die Pflicht, alle Hand­lun­gen vor­zu­neh­men, die erfor­der­lich sind, um das der Beschlag­nah­me unter­lie­gen­de Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestan­de zu erhal­ten und ord­nungs­ge­mäß zu benut­zen. Er tritt gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in bereits bestehen­de, das beschlag­nahm­te Objekt betref­fen­de Miet­ver­hält­nis­se ein und ist berech­tigt, alle Rech­te des Eigen­tü­mers aus die­sen Ver­trags­ver­hält­nis­sen selb­stän­dig gel­tend zu machen, wozu auch die Kün­di­gung 2 und der sich hier­aus gemäß § 546 BGB erge­ben­de Anspruch auf Rück­ga­be der Miet­sa­che gehö­ren. Die dem Ver­wal­ter nach § 152 Abs. 1 ZVG oblie­gen­de ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung und Ver­wal­tung des Grund­stücks schließt die Befug­nis ein, auch sol­che Ansprü­che zu ver­fol­gen, die sich aus einer rechts­grund­lo­sen Benut­zung der der Zwangs­ver­wal­tung unter­lie­gen­den Sache sowie der Ver­let­zung von Besitz­rech­ten erge­ben. Denn die Durch­set­zung die­ser Rech­te dient dazu, eine Schmä­le­rung der nach § 155 ZVG zu ver­tei­len­den Nut­zun­gen abzu­wen­den 3. Dem­entspre­chend ist der Ver­wal­ter nach der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Rah­men einer zweck­ent­spre­chen­den Ver­wal­tung dazu beru­fen, die Rech­te des Eigen­tü­mers auf Räu­mung und Her­aus­ga­be des Miet­ob­jekts wahr­zu­neh­men, zu deren – auch gericht­li­chen – Durch­set­zung er befugt ist 4.

Dar­in zeigt sich, dass der Zwangs­ver­wal­ter sei­ne Befug­nis­se aus der Rechts­po­si­ti­on des Eigen­tü­mers ablei­tet, des­sen Rech­te und Pflich­ten er in den Gren­zen wahr­neh­men kann und muss, die ihm durch die Erfor­der­nis­se einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des beschlag­nahm­ten Grund­ei­gen­tums gesetzt sind 5. Er han­delt von Amts wegen im eige­nen Namen und aus eige­nem Recht, ohne selbst Eigen­tü­mer zu wer­den oder Eigen­tums­rech­te zu erwer­ben 6. Mit der Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung erlö­schen die Wir­kun­gen der Beschlag­nah­me und die hier­an geknüpf­ten Befug­nis­se des Ver­wal­ters 7.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass der Erste­her eines Grund­stücks, das nach vor­an­ge­gan­ge­ner Zwangs­ver­wal­tung zwangs­ver­stei­gert wor­den ist, nicht Rechts­nach­fol­ger des Zwangs­ver­wal­ters ist und des­halb nach Been­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung nicht als Par­tei in einem vom Zwangs­ver­wal­ter gegen einen Grund­stücks­mie­ter geführ­ten Rechts­streit über die Bezah­lung von Miet­zins­for­de­run­gen ein­tre­ten kann 8. Die hier­zu ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze, die der Bun­des­ge­richts­hof ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Rechts­be­schwer­de auch auf sol­che Miet­zins­for­de­run­gen ange­wen­det hat, die bereits wäh­rend der Dau­er der Zwangs­ver­wal­tung fäl­lig gewor­den waren, gel­ten in glei­cher Wei­se für die Beant­wor­tung der Fra­ge, ob der Erste­her des zwangs­ver­stei­ger­ten Grund­ei­gen­tums Rechts­nach­fol­ger des Zwangs­ver­wal­ters im Sin­ne des § 727 ZPO ist und die Umschrei­bung eines von die­sem gegen Mie­ter des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts erwirk­ten Räu­mungs­ti­tels ver­lan­gen kann.

Mit dem Zuschlag im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren erwirbt der Erste­her gemäß § 90 Abs. 1 ZVG ori­gi­när und nicht vom Schuld­ner abge­lei­tet Eigen­tum am Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ob­jekt. Er ist nicht Rechts­nach­fol­ger des ursprüng­li­chen Eigen­tü­mers, weil durch den kon­sti­tu­tiv wir­ken­den Hoheits­akt des Zuschlags Eigen­tum nicht über­tra­gen, son­dern in der Per­son des Erste­hers neu begrün­det wird 9. Dann aber kann es erst Recht kei­nem Zwei­fel unter­lie­gen, dass der Erste­her hin­sicht­lich der sich aus dem Eigen­tum erge­ben­den Rech­te auch nicht Rechts­nach­fol­ger des Zwangs­ver­wal­ters ist, der selbst kei­ne Eigen­tums­rech­te inne­hat und ledig­lich dazu beru­fen ist, die­je­ni­gen des Schuld­ners von Amts wegen wahr­zu­neh­men. Für die von der Rechts­be­schwer­de unter Hin­weis auf Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 90 Rn.02.1 und § 161 Rn.06.10, befür­wor­te­te Anwen­dung des § 727 ZPO ist des­halb kein Raum.

Aus dem Umstand, dass der titu­lier­te Her­aus­ga­be­an­spruch mate­ri­ell­recht­lich aus § 546 BGB und damit aus dem durch Kün­di­gung been­de­ten Miet­ver­hält­nis zwi­schen dem Antrags­geg­ner und dem vor­ma­li­gen Eigen­tü­mer her­ge­lei­tet wer­den kann, ergibt sich nichts ande­res. Der Antrag­stel­ler ist auch inso­weit nicht Rechts­nach­fol­ger des Zwangs­ver­wal­ters, der den ver­trag­li­chen Rück­ga­be­an­spruch des vor­ma­li­gen Eigen­tü­mers und Ver­mie­ters im eige­nen Namen gericht­lich hat titu­lie­ren las­sen.

Aller­dings schreibt § 57 ZVG durch Bezug­nah­me auf die Vor­schrift des § 566 BGB vor, dass der Erste­her in bestehen­de Miet­ver­hält­nis­se ein­tritt, soweit das der Beschlag­nah­me unter­lie­gen­de Grund­stück dem Mie­ter über­las­sen ist. Die ihm hier­durch zufal­len­den Rech­te umfas­sen den ver­trag­li­chen Rück­ga­be­an­spruch des Ver­mie­ters auch dann, wenn das Miet­ver­hält­nis – wie hier – bereits vor der Ertei­lung des Zuschlags wirk­sam gekün­digt wor­den war 10.

Dar­aus folgt indes nicht, dass der Erste­her durch Rechts­nach­fol­ge in die Rechts­po­si­ti­on ein­tritt, die der Zwangs­ver­wal­ter in Aus­übung sei­nes Amtes durch Gel­tend­ma­chung des Anspruchs aus § 546 BGB gegen­über den Mie­tern gericht­lich erstrit­ten hat. Das Gegen­teil ist der Fall. Denn eben­so wie der Ver­wal­ter nach Been­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung kei­nen Rechts­streit mehr über die künf­ti­gen Miet­ein­künf­te füh­ren darf 11, ist er ab die­sem Zeit­punkt auch nicht mehr befugt, die Her­aus­ga­be des nicht mehr von der Beschlag­nah­me umfass­ten Miet­ob­jekts zu betrei­ben. Dann aber hält er auch kei­ne Rechts­po­si­ti­on mehr inne, in die der Erste­her durch den Erwerb des Eigen­tums ein­ge­rückt sein könn­te 12.

In Erwä­gung des­sen braucht der Bun­des­ge­richts­hof nicht zu ent­schei­den, ob der Erste­her über­haupt an die Stel­le des im Titel als Gläu­bi­ger aus­ge­wie­se­nen Ver­wal­ters tre­ten kann, indem er den nach dem Titel zu voll­stre­cken­den Anspruch selbst oder jeden­falls die Berech­ti­gung erwirbt, den Anspruch gel­tend zu machen. Dar­an ist schon des­halb zu zwei­feln, weil der Ver­wal­ter kei­ne eige­nen Rech­te aus­übt, son­dern ledig­lich dazu beru­fen ist, die­je­ni­gen des Eigen­tü­mers wahr­zu­neh­men, wobei er, wie sich aus § 155 ZVG ergibt, neben den Inter­es­sen des Eigen­tü­mers auch die­je­ni­gen der Real­gläu­bi­ger zu berück­sich­ti­gen hat. Vor die­sem Hin­ter­grund könn­ten, ohne dass der Bun­des­ge­richts­hof hier­zu end­gül­tig Stel­lung neh­men muss, auch unab­hän­gig von den mit der Been­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung ein­her­ge­hen­den Fol­gen Beden­ken bestehen, den Erste­her des Grund­ei­gen­tums im Wege der Rechts­nach­fol­ge in die Rechts­po­si­ti­on eines mit der­lei Auf­ga­ben betrau­ten Amts­ver­wal­ters ein­rü­cken zu las­sen.

Ein prak­ti­sches Bedürf­nis, dem Antrag­stel­ler gemäß § 727 ZPO eine Umschrei­bung des auf den Ver­wal­ter lau­ten­den Räu­mungs­ti­tels zu ermög­li­chen, besteht nicht. Ihm ist durch § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG die Mög­lich­keit eröff­net, die Räu­mung und Her­aus­ga­be der vom Antrags­geg­ner inne­ge­hal­te­nen Räu­me im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung zu betrei­ben. Die Besorg­nis, gemäß § 93 Abs. 1 Satz 2, § 57 ZVG an der Räu­mungs­voll­stre­ckung aus dem Zuschlags­be­schluss gehin­dert zu sein, besteht nicht, weil in Anse­hung der Ergeb­nis­se der auf Räu­mung und Her­aus­ga­be gerich­te­ten Gerichts­ver­fah­ren davon aus­zu­ge­hen ist, dass dem Antrags­geg­ner nach wirk­sa­mer Kün­di­gung der Miet­ver­trä­ge kein Recht zum Besitz an den her­aus­zu­ge­ben­den Räu­men mehr zusteht. Inso­weit ist auch von Bedeu­tung, dass es im Ver­fah­ren gemäß § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht aus­reicht, dass der Mie­ter sich auf ein Recht zum Besitz beruft. Viel­mehr müs­sen – von ihm im Ein­zel­nen dar­zu­le­gen­de – Anhalts­punk­te gege­ben sein, die sein Besitz­recht zumin­dest nahe legen 13. Es ist nichts dafür ersicht­lich, dass der Antrags­geg­ner sol­che Anhalts­punk­te wird dar­le­gen kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschlüs­se vom 14. Juni 2012 – VII ZB 47/​10 und VII ZB 48/​10

  1. BGH, Beschluss vom 29.06.2011 – VII ZB 89/​10, BGHZ 190, 172 Rn. 16 m.w.N.[]
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, NJW-RR 2005, 1029, 1030 m.w.N.[]
  3. BGH, Urteil vom 29.06.2006 – IX ZR 119/​04, NJW-RR 2007, 265; Urteil vom 23.07.2003 – XII ZR 16/​00, NJW-RR 2003, 1308; Urteil vom 14.05.1992 – IX ZR 241/​91, NJW 1992, 2487[]
  4. Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rn.05.4[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.1954 – VI ZR 257/​52, LM, Nr. 2 zu § 265 ZPO[]
  6. Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rn.03.2[]
  7. BGH, Urteil vom 27.01.1954 – VI ZR 257/​52, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 27.01.1954 – VI ZR 257/​52, aaO; bestä­tigt in BGH, Urteil vom 07.04.1978 – V ZR 154/​75, BGHZ 71, 216, 219[]
  9. BGH, Urteil vom 19.10.1959 – VII ZR 68/​58, WM 1960, 25, 26; Urteil vom 15.05.1986 – IX ZR 2/​85, NJW-RR 1986, 1115; Urteil vom 29.06.2004 – IX ZR 258/​02, BGHZ 159, 397[]
  10. BGH, Urteil vom 28.06.1978 – VIII ZR 139/​77, NJW 1978, 2148 – zu § 557 Abs. 1 BGB a.F.[]
  11. BGH, Urteil vom 27.01.1954 VI ZR 257/​52, aaO[]
  12. i.E. eben­so: OLG Cel­le, Beschluss vom 06.09.2010 – 4 W 137/​10[]
  13. BGH, Beschluss vom 14.02.2008 V ZB 108/​07, DGVZ 2008, 170; Beschluss vom 27.02.2004 IXa ZB 269/​03, Rpfle­ger 2004, 368[]