Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Eigentümergemeinschaft

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein gemeinschaftliches Grundstück kann Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann.

Ist eine mehrheitlich beschlossene Kündigung der Miteigentümergemeinschaft im Außenverhältnis zum Mieter unwirksam, steht dies ihrer Beurteilung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinn von § 745 Abs. 1 BGB jedenfalls dann nicht entgegen, wenn die Rechtslage bei der Beschlussfassung auch nach Einholung anwaltlichen Rates nicht zuverlässig einzuschätzen war.

Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Auffassung in der Literatur, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein gemeinschaftliches Grundstück Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein kann, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann¹. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. April 2006² gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass. Dass der Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofs in diesem Urteil – in Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung³ – die Kündigung eines Pachtverhältnisses als Verfügung im Sinne von § 2040 Abs. 1 BGB qualifiziert hat, ist im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung. Denn es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung⁴ und allgemeiner Meinung⁵, dass Verfügungsgeschäfte zu den Verwaltungsmaßnahmen im Sinne von §§ 745 Abs. 1 BGB zählen können. Davon abgesehen war Gegenstand der genannten Entscheidung die – dort offen gelassene und zwischenzeitlich vom Bundesgerichtshof⁶ entschiedene – Frage, ob die Kündigung eines Pachtvertrags über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück im Außenverhältnis von allen Miterben gemeinschaftlich erklärt werden muss oder ob ein von den Miterben (Gemeinschaftern) mehrheitlich gefasster Kündi-gungsbeschluss die Mehrheit auch berechtigt, diesen für die Gemeinschaft im Außenverhältnis umzusetzen. Darum geht es hier jedoch nicht. Vielmehr ist im vorliegenden Fall die – das Innenverhältnis der Gemeinschaft betreffende – Frage zu entscheiden, ob die mehrheitlich gefassten Beschlüsse, die Mietverhältnisse zu kündigen und von den Mieterinnen Räumung des Mietobjekts zu verlangen, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung betrafen und wirksam waren.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. April 2010 – II ZR 159/09

1. vgl. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V BLw 36/50, LM Nr. 1 zu § 2038 BGB; Urteile vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 20, 26; und vom 28.04.2006 – LwZR 10/05, NJW 2007, 150, 151, Tz. 18, jeweils zur Miterbengemeinschaft; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 11; Palandt/Sprau, BGB 69. Aufl. § 745 Rdn. 2, MünchKommBGB/K. Schmidt, 5. Aufl. §§ 744, 745 Rdn. 5, Staudinger/Langhein, BGB Neubearbeitung 2008 § 745 Rdn. 6; Soergel/Hadding, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 2; RGRK/v. Gamm, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 7[↩]
2. BGH, Urteil vom 28.04.2006 – LwZR 10/05[↩]
3. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V BLw 36/50, LM Nr. 1 zu § 2038 BGB[↩]
4. BGHZ 101, 25, 26 f.; 140, 63, 68; BGHZ 164, 181, 184 f. zur Miterbengemeinschaft[↩]
5. RGRK/v. Gamm aaO § 746 Rdn. 7; MünchKommBGB/K. Schmidt aaO §§ 744, 745 Rdn. 4; Staudinger/Langhein aaO § 744 Rdn. 9; Saenger in BGB Handkommentar 5. Aufl. § 745 Rdn. 3; Schnorr, Die Gemeinschaft nach Bruchteilen [§§ 741-758 BGB], zugl. Habilitationsschrift [2004], S. 218 f.; Schütte, NJW 2007, 152[↩]
6. BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05, WM 2010, 429, 431 Tz. 26 ff.[↩]