Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses durch die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über ein gemein­schaft­li­ches Grund­stück kann Gegen­stand einer Ver­wal­tungs­ent­schei­dung sein, die unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 745 Abs. 1 BGB mehr­heit­lich getrof­fen wer­den kann.

Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses durch die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ist eine mehr­heit­lich beschlos­se­ne Kün­di­gung der Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Außen­ver­hält­nis zum Mie­ter unwirk­sam, steht dies ihrer Beur­tei­lung als Maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung im Sinn von § 745 Abs. 1 BGB jeden­falls dann nicht ent­ge­gen, wenn die Rechts­la­ge bei der Beschluss­fas­sung auch nach Ein­ho­lung anwalt­li­chen Rates nicht zuver­läs­sig ein­zu­schät­zen war.

Es ent­spricht höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung und all­ge­mei­ner Auf­fas­sung in der Lite­ra­tur, dass die Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über ein gemein­schaft­li­ches Grund­stück Gegen­stand einer Ver­wal­tungs­ent­schei­dung sein kann, die unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 745 Abs. 1 BGB mehr­heit­lich getrof­fen wer­den kann [1]. Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 28. April 2006 [2] gibt zu einer abwei­chen­den Beur­tei­lung kei­nen Anlass. Dass der Senat für Land­wirt­schafts­sa­chen des Bun­des­ge­richts­hofs in die­sem Urteil – in Abkehr von sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung [3] – die Kün­di­gung eines Pacht­ver­hält­nis­ses als Ver­fü­gung im Sin­ne von § 2040 Abs. 1 BGB qua­li­fi­ziert hat, ist im vor­lie­gen­den Zusam­men­hang ohne Bedeu­tung. Denn es ent­spricht höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung [4] und all­ge­mei­ner Mei­nung [5], dass Ver­fü­gungs­ge­schäf­te zu den Ver­wal­tungs­maß­nah­men im Sin­ne von §§ 745 Abs. 1 BGB zäh­len kön­nen. Davon abge­se­hen war Gegen­stand der genann­ten Ent­schei­dung die – dort offen gelas­se­ne und zwi­schen­zeit­lich vom Bun­des­ge­richts­hof [6] ent­schie­de­ne – Fra­ge, ob die Kün­di­gung eines Pacht­ver­trags über ein zum Nach­lass gehö­ren­des Grund­stück im Außen­ver­hält­nis von allen Mit­er­ben gemein­schaft­lich erklärt wer­den muss oder ob ein von den Mit­er­ben (Gemein­schaf­tern) mehr­heit­lich gefass­ter Kün­di-gungs­be­schluss die Mehr­heit auch berech­tigt, die­sen für die Gemein­schaft im Außen­ver­hält­nis umzu­set­zen. Dar­um geht es hier jedoch nicht. Viel­mehr ist im vor­lie­gen­den Fall die – das Innen­ver­hält­nis der Gemein­schaft betref­fen­de – Fra­ge zu ent­schei­den, ob die mehr­heit­lich gefass­ten Beschlüs­se, die Miet­ver­hält­nis­se zu kün­di­gen und von den Mie­te­rin­nen Räu­mung des Miet­ob­jekts zu ver­lan­gen, Maß­nah­men ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung betra­fen und wirk­sam waren.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. April 2010 – II ZR 159/​09

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V BLw 36/​50, LM Nr. 1 zu § 2038 BGB; Urtei­le vom 11.11.2009 – XII ZR 210/​05, WM 2010, 429, 431 Tz. 20, 26; und vom 28.04.2006 – LwZR 10/​05, NJW 2007, 150, 151, Tz. 18, jeweils zur Mit­er­ben­ge­mein­schaft; OLG Düs­sel­dorf NJW-RR 1998, 11; Palandt/​Sprau, BGB 69. Aufl. § 745 Rdn. 2, MünchKommBGB/​K. Schmidt, 5. Aufl. §§ 744, 745 Rdn. 5, Staudinger/​Langhein, BGB Neu­be­ar­bei­tung 2008 § 745 Rdn. 6; Soergel/​Hadding, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 2; RGRK/​v. Gamm, BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 7[]
  2. BGH, Urteil vom 28.04.2006 – LwZR 10/​05[]
  3. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V BLw 36/​50, LM Nr. 1 zu § 2038 BGB[]
  4. BGHZ 101, 25, 26 f.; 140, 63, 68; BGHZ 164, 181, 184 f. zur Mit­er­ben­ge­mein­schaft[]
  5. RGRK/​v. Gamm aaO § 746 Rdn. 7; MünchKommBGB/​K. Schmidt aaO §§ 744, 745 Rdn. 4; Staudinger/​Langhein aaO § 744 Rdn. 9; Saen­ger in BGB Hand­kom­men­tar 5. Aufl. § 745 Rdn. 3; Schnorr, Die Gemein­schaft nach Bruch­tei­len [§§ 741–758 BGB], zugl. Habi­li­ta­ti­ons­schrift [2004], S. 218 f.; Schüt­te, NJW 2007, 152[]
  6. BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/​05, WM 2010, 429, 431 Tz. 26 ff.[]