Mak­ler­pro­vi­si­on – und der unvoll­stän­di­ge Nach­weis

Die dem Nach­weis­mak­ler oblie­gen­de Mak­ler­leis­tung besteht in dem „Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss eines Ver­tra­ges“. Damit ist eine Mit­tei­lung des Mak­lers an sei­nen Kun­den gemeint, durch die die­ser in die Lage ver­setzt wird, in kon­kre­te Ver­hand­lun­gen über den von ihm ange­streb­ten Haupt­ver­trag ein­zu­tre­ten.

Mak­ler­pro­vi­si­on – und der unvoll­stän­di­ge Nach­weis

Da der Kun­de der­ar­ti­ge Ver­hand­lun­gen nur ein­lei­ten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des ange­streb­ten Ver­tra­ges wen­den muss, wird der Immo­bi­li­en­mak­ler sei­nen am Kauf inter­es­sier­ten Kun­den im all­ge­mei­nen nicht nur das kon­kre­te Grund­stück zur Kennt­nis brin­gen, son­dern auch den mög­li­chen Ver­käu­fer nen­nen müs­sen [1].

Dabei ist es regel­mä­ßig not­wen­dig, dass der voll­stän­di­ge Name und die Anschrift der­je­ni­gen Per­son, die als Ver­trags­part­ner in Betracht kommt und mit der die erfor­der­li­chen Ver­hand­lun­gen geführt wer­den kön­nen, genannt wer­den [2]. Das Ver­schaf­fen einer rei­nen Ermitt­lungs­mög­lich­keit stellt kei­nen Nach­weis einer Gele­gen­heit zum Abschluss eines Ver­tra­ges dar [3].

Aller­dings ist die Nam­haft­ma­chung des Ver­trags­part­ners in bestimm­ten Aus­nah­me­fäl­len ent­behr­lich. So kann ein aus­rei­chen­der Nach­weis im Sin­ne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vor­lie­gen, wenn der Mak­ler den Namen des Ver­trags­part­ners (noch) nicht mit­ge­teilt hat.

Die Nam­haft­ma­chung ist ent­behr­lich, wenn bei der Mit­tei­lung der Anga­ben über das Objekt kei­ne wei­te­ren Nach­for­schun­gen erfor­der­lich sind, etwa weil die Anschrift des Ver­käu­fers mit der ört­li­chen Bezeich­nung des Grund­stücks über­ein­stimmt.

Die unter­blie­be­ne Anga­be des Eigen­tü­mers kann den Pro­vi­si­ons­an­spruch fer­ner dann nicht zu Fall brin­gen, wenn es dem Mak­ler­kun­den vor­erst nicht auf die Per­son des Eigen­tü­mers ankam, weil er sich zunächst ein­mal über die Geeig­net­heit des Grund­stücks schlüs­sig wer­den woll­te.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung nimmt nicht genü­gend Bedacht dar­auf, dass mit der Preis­ga­be aller erfor­der­li­chen Daten des nach­ge­wie­se­nen Objekts die wesent­li­che (geld­wer­te) Mak­ler­leis­tung bereits erbracht war, und dass die Ermitt­lung des Eigen­tü­mers „am Mak­ler vor­bei“ für einen zah­lungs­un­wil­li­gen Mak­ler­kun­den in die­ser Lage ein Leich­tes sein kann [4].

Für einen voll­stän­di­gen Nach­weis ist es regel­mä­ßig not­wen­dig, dass der voll­stän­di­ge Name und die Anschrift der­je­ni­gen Per­son, die als Ver­trags­part­ner in Betracht kommt und mit der die erfor­der­li­chen Ver­hand­lun­gen geführt wer­den kön­nen, benannt wird [5]. Ein Hin­weis des Mak­lers auf eine ande­re Mak­le­rin reicht für einen Nach­weis nicht aus. Der Hin­weis auf einen ande­ren Mak­ler, der sodann erst den Kon­takt zu der auf Ver­käu­fer­sei­te ver­hand­lungs­be­rech­tig­ten Per­son her­stellt, ist als indi­rek­ter Nach­weis kei­ne die Pro­vi­si­ons­pflicht aus­lö­sen­de Mak­ler­leis­tung [6].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2015 – I ZR 172/​14

  1. BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 4/​85, WM 1987, 23 mwN; Urteil vom 14.01.1987 – IVa ZR 206/​85, NJW 1987, 1628, 1629; Urteil vom 25.02.1999 – III ZR 191/​98, BGHZ 141, 40, 46[]
  2. BGH, Urteil vom 15.04.2010 – III ZR 153/​09, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10[]
  3. vgl. BGH, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10[]
  4. BGH, Urteil vom 06.07.2006 – III ZR 379/​04, NJW 2006, 3062 Rn. 13[]
  5. BGH, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10[]
  6. Palandt/​Sprau, BGB, 74. Aufl., § 652 Rn. 25[]