Miet­erhö­hung bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Bei Erhö­hung einer Brut­to- oder Tei­lin­k­lu­siv­mie­te kann der Ver­mie­ter die erfor­der­li­chen Anga­ben zu den in der Mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten im Pro­zess über die Miet­erhö­hung nach­ho­len, ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem aktu­el­len Urteil. Für eine sol­che Nach­bes­se­rung oder Nach­ho­lung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens gilt die Sperr­frist im Hin­blick auf eine vor­an­ge­gan­ge­ne Miet­erhö­hung, die infol­ge einer Teil­zu­stim­mung des Mie­ters zum ursprüng­li­chen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen wirk­sam gewor­den ist, nicht.

Miet­erhö­hung bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bedarf es bei einer Brut­to­mie­te, die unter Her­an­zie­hung eines Miet­spie­gels, der Net­to­mie­ten aus­weist, erhöht wer­den soll, einer Umrech­nung, um die Ver­gleich­bar­keit der unter­schied­li­chen Miet­struk­tu­ren – Brut­to­mie­te einer­seits, Net­to­mie­te ande­rer­seits – zu gewähr­leis­ten 1. Dies gilt ent­spre­chend im Fal­le einer Tei­lin­k­lu­siv­mie­te, bei der nur ein Teil der Betriebs­kos­ten in der Grund­mie­te ent­hal­ten ist.

Die Ver­gleich­bar­keit ist dabei in der Wei­se her­zu­stel­len, dass ent­we­der in Höhe der auf die Woh­nung ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten, die in der Grund­mie-te ent­hal­ten sind, ein Zuschlag zu der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen orts­üb­li­chen Net­to­mie­te vor­ge­nom­men oder der Betriebs­kos­ten­an­teil aus der ver­ein­bar­ten Brut­to­mie­te her­aus­ge­rech­net wird 2. Anga­ben zur Höhe der in der Brut­to- oder Tei­lin­k­lu­siv­mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten gehö­ren dabei zu der nach § 558a BGB erfor­der­li­chen (for­mel­len) Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, die dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben soll, die sach­li­che Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens zu über­prü­fen und auf die­se Wei­se über­flüs­si­ge Pro­zes­se zu ver­mei­den 3. Der Ver­mie­ter kann das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen jedoch inso­weit nach § 558b Abs. 3 BGB wäh­rend des Pro­zes­ses durch die Anga­be der auf die Woh­nung zuletzt ent­fal­len­den und in der Mie­te bereits ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten nach­bes­sern.

Mit der Nach­ho­lung der Anga­ben zu den Betriebs­kos­ten hat der Ver­mie­ter kein vom ursprüng­li­chen Begeh­ren unab­hän­gi­ges "wei­te­res" Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen gestellt, auch dann nicht, wenn er bei sei­nem ursprüng­li­chen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen von einer Net­to­mie­te (und nicht von einer Tei­lin­k­lu­siv­mie­te) aus­ge­gan­gen ist und eine Erhö­hung der "Net­to­kalt­mie­te" begehrt hat. Dies steht einer Nach­bes­se­rung gemäß § 558b Abs. 3 BGB aber nicht ent­ge­gen, denn der Ver­mie­ter begehrt nach wie vor eine Erhö­hung der Mie­te um den glei­chen Betrag. Es geht mit­hin ledig­lich um die Nach­bes­se­rung der im Hin­blick auf die tat­säch­lich ver­ein­bar­te Tei­lin­k­lu­siv­mie­te unzu­rei­chen­den Begrün­dung des ursprüng­li­chen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens.

Etwas ande­res ergibt sich nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann nicht, wenn der Mie­ter vor der Nach­bes­se­rung dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen teil­wei­se zuge­stimmt hat. Die durch eine teil­wei­se Zustim­mung des Mie­ters zu dem Miet­erhö­hungs­be­geh­ren des Ver­mie­ters wirk­sam gewor­de­ne Miet­erhö­hung steht einer frist­ge­mäß erho­be­nen Kla­ge des Ver­mie­ters wegen des Rest­be­tra­ges – auch im Hin­blick auf die Sperr­frist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB – nicht ent­ge­gen 4. § 558b Abs. 3 BGB gestat­tet es dem Ver­mie­ter, ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen, das den Anfor­de­run­gen des § 558a BGB nicht ent­spricht, noch im Rechts­streit – auch in der Beru­fungs­in­stanz – nach­zu­ho­len oder die Män­gel des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens zu behe­ben. Für eine sol­che Nach­ho­lung oder Nach­bes­se­rung gilt die Sperr­frist im Hin­blick auf die Miet­erhö­hung, die bereits infol­ge der Teil­zu­stim­mung des Mie­ters wirk­sam gewor­den ist, nicht. Denn das ursprüng­li­che Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist erst mit dem Abschluss des Rechts­streits über den vom Mie­ter nicht akzep­tier­ten Teil des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens ins­ge­samt erle­digt 5.

Andern­falls hät­te es der Mie­ter weit­ge­hend in der Hand, durch eine – gege­be­nen­falls auf einen gering­fü­gi­gen Betrag beschränk­te – Zustim­mung die in § 558b Abs. 3 BGB vor­ge­se­he­ne Hei­lung der Män­gel des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens oder des­sen wirk­sa­me Neu­vor­nah­me im anhän­gi­gen Rechts­streit zu ver­hin­dern und den Ver­mie­ter auf einen neu­en Pro­zess zu ver­wei­sen. Aller­dings wider­sprä­che dies auch der Pro­zess­öko­no­mie. Die Mög­lich­kei­ten der Nach­ho­lung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens sind durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz inhalt­lich aus­ge­wei­tet wor­den, weil im Inter­es­se der Pro­zess­öko­no­mie ver­mie­den wer­den soll­te, dass Miet­erhö­hungs­pro­zes­se ledig­lich wegen for­mel­ler Män­gel mehr­fach neu auf­ge­rollt wer­den müs­sen 6. Schutz­wür­di­ge Inter­es­sen des Mie­ters sind nicht betrof­fen, denn die­ser ist aus­rei­chend dadurch geschützt, dass ihm auch bei einer Nach­bes­se­rung oder Nach­ho­lung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens die zwei­mo­na­ti­ge Über­le­gungs­frist zusteht und der Ver­mie­ter auf die­sem Wege kei­nen höhe­ren Betrag ver­lan­gen kann, als er bereits mit dem ursprüng­li­chen Miet­erhö­hungs­be­geh­ren gel­tend gemacht hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Janu­ar 2010 – VIII ZR 141/​09

  1. BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/​05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13[]
  2. BGH, Urteil vom 26.10.2005, aaO, Rdnr. 13, 15[]
  3. BGH, Urtei­le vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/​05, NZM 2006, 864, Tz. 13; und vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848, Tz. 9 f.[]
  4. so schon BayO­bLG, NJW-RR 1989, 1172, zu § 2 MHG[]
  5. vgl. BayO­bLG, aaO, 1173; a.A. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 558b Rdnr. 38[]
  6. BT-Drs. 14/​4553, S. 56[]