Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht.

Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen – Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits – zu gewährleisten1. Dies gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete, bei der nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist.

Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmie-te enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird2. Angaben zur Höhe der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten gehören dabei zu der nach § 558a BGB erforderlichen (formellen) Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden3. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen jedoch insoweit nach § 558b Abs. 3 BGB während des Prozesses durch die Angabe der auf die Wohnung zuletzt entfallenden und in der Miete bereits enthaltenen Betriebskosten nachbessern.

Mit der Nachholung der Angaben zu den Betriebskosten hat der Vermieter kein vom ursprünglichen Begehren unabhängiges „weiteres“ Mieterhöhungsverlangen gestellt, auch dann nicht, wenn er bei seinem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen von einer Nettomiete (und nicht von einer Teilinklusivmiete) ausgegangen ist und eine Erhöhung der „Nettokaltmiete“ begehrt hat. Dies steht einer Nachbesserung gemäß § 558b Abs. 3 BGB aber nicht entgegen, denn der Vermieter begehrt nach wie vor eine Erhöhung der Miete um den gleichen Betrag. Es geht mithin lediglich um die Nachbesserung der im Hinblick auf die tatsächlich vereinbarte Teilinklusivmiete unzureichenden Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens.

Etwas anderes ergibt sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann nicht, wenn der Mieter vor der Nachbesserung dem Mieterhöhungsverlangen teilweise zugestimmt hat. Die durch eine teilweise Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam gewordene Mieterhöhung steht einer fristgemäß erhobenen Klage des Vermieters wegen des Restbetrages – auch im Hinblick auf die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB – nicht entgegen4. § 558b Abs. 3 BGB gestattet es dem Vermieter, ein Mieterhöhungsverlangen, das den Anforderungen des § 558a BGB nicht entspricht, noch im Rechtsstreit – auch in der Berufungsinstanz – nachzuholen oder die Mängel des Mieterhöhungsverlangens zu beheben. Für eine solche Nachholung oder Nachbesserung gilt die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterhöhung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht. Denn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen ist erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt5.

Andernfalls hätte es der Mieter weitgehend in der Hand, durch eine – gegebenenfalls auf einen geringfügigen Betrag beschränkte – Zustimmung die in § 558b Abs. 3 BGB vorgesehene Heilung der Mängel des Mieterhöhungsverlangens oder dessen wirksame Neuvornahme im anhängigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen. Allerdings widerspräche dies auch der Prozessökonomie. Die Möglichkeiten der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Interesse der Prozessökonomie vermieden werden sollte, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel mehrfach neu aufgerollt werden müssen6. Schutzwürdige Interessen des Mieters sind nicht betroffen, denn dieser ist ausreichend dadurch geschützt, dass ihm auch bei einer Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens die zweimonatige Überlegungsfrist zusteht und der Vermieter auf diesem Wege keinen höheren Betrag verlangen kann, als er bereits mit dem ursprünglichen Mieterhöhungsbegehren geltend gemacht hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 141/09

  1. BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13[]
  2. BGH, Urteil vom 26.10.2005, aaO, Rdnr. 13, 15[]
  3. BGH, Urteile vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, Tz. 13; und vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 9 f.[]
  4. so schon BayObLG, NJW-RR 1989, 1172, zu § 2 MHG[]
  5. vgl. BayObLG, aaO, 1173; a.A. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558b Rdnr. 38[]
  6. BT-Drs. 14/4553, S. 56[]

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