Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshof kann der in einem Formularmietvertrag („Sigel-Einheitsmietvertrag“) verwendete Begriff „Mietraumfläche“ nicht dahin ausgelegt werden, dass darunter darunter die reine Grundfläche der Wohnung und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden werden soll.
Mit dem „Sigel-Einheitsmietvertrag“ haben die Vermieter ein Mietvertragsformular verwendet, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind1.
Für den Begriff „Mietraumfläche“ existiert kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch2. Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entsprechende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs „Mietraumfläche“ – etwa im Sinne von Grundfläche – in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, jedenfalls nicht.
Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs „Mietraumfläche“ nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner (also den Mieter) günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Mieter (der in dem vorliegenden Rechtsstreit eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht) ist es günstiger, unter dem Begriff „Mietraumfläche“ die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung.
Es gelten daher die gleichen Grundsätze, wie sie der Bundesgerichtshof auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist ((BGH, Urteile vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06; und vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsver-ordnung zu bestimmen.
Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 244/08
