Miet­ver­trag­li­che Kün­di­gungs­be­schrän­kung für die ver­kauf­te Woh­nung

Eine miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­be­schrän­kung gemäß § 573a BGB bin­det auch den Rechts­nach­fol­ger des ursprüng­li­chen Mie­ters. Sie kann daher auch einer Kün­di­gung des Grund­stücks­käu­fers (Woh­nungs­käu­fers) ent­ge­gen ste­hen.

Miet­ver­trag­li­che Kün­di­gungs­be­schrän­kung für die ver­kauf­te Woh­nung

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te die Beklag­te mit Ver­trag vom 12. März 1998 eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ber­lin. Bei Ver­trags­schluss befan­den sich in dem Gebäu­de drei ein­zeln ver­mie­te­te Woh­nun­gen. In § 4 des auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags heißt es unter ande­rem: "Die [Ver­mie­te­rin] wird das Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich nicht auf­lö­sen. Sie kann jedoch in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len das Miet­ver­hält­nis schrift­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Fris­ten kün­di­gen, wenn wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen der [Ver­mie­te­rin] eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Die frist­lo­se Kün­di­gung rich­tet sich nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten (sie­he Nr. 9 AVB)."

Im Juli 2006 ver­kauf­te die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin das Gebäu­de. Der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag ent­hielt eine an spä­te­re Erwer­ber wei­ter­zu­ge­ben­de Mie­ter­schutz­be­stim­mung, die eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung aus­schloss. Der Wei­ter­ver­kauf an die Klä­ger im Jahr 2009 erfolg­te ohne die Mie­ter­schutz­be­stim­mung. Die Klä­ger leg­ten die bei­den Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und ers­ten Ober­ge­schoss zusam­men und bewoh­nen sie seit­dem.

Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 2. Novem­ber 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Woh­nung der Schwes­ter der Klä­ge­rin über­las­sen woll­ten. Am 30. Juni 2010 kün­dig­ten sie noch­mals vor­sorg­lich wegen Eigen­be­darfs und stütz­ten die Kün­di­gung hilfs­wei­se auf § 573a BGB. Die Beklag­te wider­sprach bei­den Kün­di­gun­gen unter Beru­fung auf Här­te­grün­de.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Schö­ne­berg hat die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen, das Land­ge­richt Ber­lin hat das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1.

Die vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof befand, dass eine Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Miet­ver­trag ent­hal­te­ne Kün­di­gungs­be­schrän­kung aus­ge­schlos­sen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums anstel­le des Ver­mie­ters in die Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis ein. Dies gilt auch für die Kün­di­gungs­be­schrän­kung.

Über­dies hat das Land­ge­richt Ber­lin nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs zu der Fra­ge, ob die Beklag­te nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen kann, rechts­feh­ler­haft den wesent­li­chen Kern des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­sym­pto­men der Beklag­ten nicht zu Kennt­nis genom­men und die gebo­te­ne Abwä­gung die­ser Umstän­de mit dem Erlan­gungs­in­ter­es­se der Klä­ger unter­las­sen. Da das Land­ge­richt über die – nicht gene­rell von der Kün­di­gungs­be­schrän­kung erfass­te – Eigen­be­darfs­kün­di­gung noch nicht ent­schie­den hat, war das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin zurück­zu­ver­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Okto­ber 2013 – VIII ZR 57/​13

  1. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 24.05.2012 – 18 C 200/​10; LG Ber­lin, Urteil vom 19.02.2013 – 63 S 232/​12[]