Mietvertragliche Kündigungsbeschränkung für die verkaufte Wohnung

Eine mietvertraglich vereinbarte Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB bindet auch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Mieters. Sie kann daher auch einer Kündigung des Grundstückskäufers (Wohnungskäufers) entgegen stehen.

Mietvertragliche Kündigungsbeschränkung für die verkaufte Wohnung

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mietete die Beklagte mit Vertrag vom 12. März 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: „Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).“

Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Schöneberg hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht Berlin hat das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben1.

Die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision hatte nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Der Bundesgerichtshof befand, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.

Überdies hat das Landgericht Berlin nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen. Da das Landgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückzuverweisen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13

  1. AG Schöneberg, Urteil vom 24.05.2012 – 18 C 200/10; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2013 – 63 S 232/12[]

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