Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern

Zwar scheidet eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB aus, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht1. Das ist jedoch bei den allgemeinen deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall2.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden3. Dieser Anspruch ist über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst auch – worum es hier geht – die Störung durch sogenannte Grobimmissionen wie etwa Wasser4.

Der Anspruch kann in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dem berechtigten Besitzer zustehen, dessen Abwehranspruch aus § 862 Abs. 1 BGB aus tatsächlichen Gründen nicht geltend gemacht werden konnte5. Das ist deshalb gerechtfertigt, weil der berechtigte Besitzer seine Rechtsstellung unmittelbar oder wie etwa in Fällen gestatteter Zwischenvermietung – mittelbar von dem Eigentümer ableitet und dadurch bei der gebotenen wertenden Betrachtung in das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einrückt, welches insbesondere mit § 906 BGB als der Generalnorm des zivilrechtlichen Nachbarschutzes6 die widerstreitenden gleichrangigen Eigentümerinteressen zum Ausgleich bringen soll7. Schließlich kann auch der Benutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, zum Ausgleich verpflichtet sein, sofern er die Nutzungsart bestimmt. Die Eigentumsverhältnisse sind insoweit weder im Bereich der unmittelbaren Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB noch im Bereich der entsprechenden Anwendung der Vorschrift entscheidend8. Dass vorliegend weder der Versicherungsnehmer der Klägerin noch der Beklagte Grundstückseigentümer sind, steht einem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch danach ebenfalls nicht von vornherein entgegen9.

Ob § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog anzuwenden ist, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen, wird nicht einheitlich beurteilt.

Während die herrschende Meinung die Voraussetzungen für einen Analogieschluss bejaht10, wenden die Vertreter der Gegenauffassung ein, mit Rücksicht auf den aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer resultierenden speziellen Schutz könne das Bestehen einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht angenommen werden11.

Verneint hat der Bundesgerichtshof eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für das Verhältnis von Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstückseigentums auf eine andere Mietwohnung einwirken12, für das Verhältnis von sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern13 sowie für das Verhältnis von Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird14. Bejaht hat er jedoch die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden15. Ausdrücklich offen gelassen hat er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum beeinträchtigt wird durch Einwirkungen, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen16.

Der Bundesgerichtshof entscheidet die Streitfrage nunmehr im Sinne der herrschenden Auffassung.

§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt17, es sich also um einen grenzüberschreitenden “Eingriff von außen” handelt18. Vor diesem Hintergrund ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Norm nur bei struktureller Vergleichbarkeit und nicht anders zu befriedigender Schutzbedürftigkeit analogiefähig ist19. Dabei ist nur auf das Verhältnis der Sondereigentümer und nicht auf das der Mieter abzustellen, weil es bei der Frage, ob ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zu bejahen ist, um den Ausgleich gleichrangiger Eigentümerbefugnisse geht, an denen berechtigte Besitzer lediglich partizipieren.

Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB liegen vor.

Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die von dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, geht es bei von Sondereigentum herrührenden Beeinträchtigungen um eine Beeinträchtigung “von außen”; insoweit stehen sich strukturell keine gleichgerichteten Interessen gegenüber. Mit Blick auf das Sondereigentum verwirklicht sich in herausgehobenem Maße, dass es sich bei dem grundstücksgleichen Recht des Wohnungseigentums um “echtes Eigentum” im Sinne von § 903 Satz 1 BGB20 handelt. Insoweit besteht kein Bruchteilseigentum mit ideellen Anteilen sämtlicher Wohnungseigentümer, sondern “Alleineigentum” an bestimmten dinglichgegenständlich abgegrenzten Gebäudeteilen21, mit denen der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann (§ 13 Abs. 1 WEG). Dies erhellt, dass das Sondereigentum auch in der Wahrnehmung des Rechtsverkehrs – als eine Art Ersatzgrundstück fungiert22. Anders als bei Beeinträchtigungen, die von dem Gemeinschaftseigentum ausgehen, besteht daher weder formal noch teleologisch Identität zwischen dem Grundstückseigentum, von dem die Störung ausgeht, und dem beeinträchtigten Grundstückseigentum mit der Folge, dass sich dieselben Miteigentümer gleichzeitig sowohl auf Störerseite als auch auf Seiten des beeinträchtigten Eigentums befinden. Vielmehr stehen sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer in den idealtypischen – unmittelbar von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erfassten – Fällen.

Auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit spricht für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke.

Grundlage des Anspruches nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses23. Zwischen Sondereigentümern besteht – wie nicht zuletzt die Vorschriften des § 14 Nr. 1 und § 15 Abs. 3 WEG belegen ein gesetzliches Schuldverhältnis24. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer ist den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Zwar haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Gebrauchsregelungen zum Schutz vor Schäden zu vereinbaren oder nach § 15 Abs. 2 WEG Mindeststandards zu beschließen. Diese Überlegung wird aber zum einen bereits dadurch deutlich relativiert, dass der einzelne Wohnungseigentümer bei Vereinbarungen auf die Mitwirkung sämtlicher und bei einer Beschlussfassung auf die Mehrheit der Miteigentümer angewiesen ist, und zum anderen dadurch, dass sich die Frage des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches in aller Regel nur in Fällen stellt, in denen aus tatsächlichen Gründen etwa in Unkenntnis einer latenten Gefahr die Bedrohungslage gerade nicht rechtzeitig abgewendet werden konnte25.

Ob neben der in Rede stehenden entsprechenden Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB eine Verschuldenshaftung nach § 823 BGB in Betracht kommt, ist für die Frage der Gesetzesanalogie ohne Bedeutung26. Der Umstand, dass das unter Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis den geschädigten Sondereigentümer bei Schadensersatzansprüchen gegen einen anderen Sondereigentümer hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast besser stellt (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) als Grundstückseigentümer (§ 823 ff. BGB), zwischen denen regelmäßig keine Sonderverbindung existiert, ist nicht von einem solchen Gewicht, dass eine andere Beurteilung gerechtfertigt wäre.

Anders wäre allerdings zu entscheiden, wenn das Wohnungseigentumsgesetz mit Blick auf das Verhältnis der Sondereigentümer eine abschließende Sonderregelung enthielte. Das ist jedoch schon deshalb nicht der Fall, weil es keinem vernünftigen Zweifel unterliegt, dass einem Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum von einem anderen Sondereigentümer bei Bestehen einer Notstandslage beeinträchtigt wird, der Aufopferungsanspruch aus § 904 Satz 2 BGB zusteht. Dass zumindest grundsätzlich auch auf andere nachbarrechtliche Regelungen zurückgegriffen werden kann, hat der Bundesgerichtshof bereits für das Verhältnis sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer entschieden27; für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander kann nichts anderes gelten. Und anders als bei Beeinträchtigungen, die von dem Gemeinschaftseigentum ausgehen, besteht auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG. Deren Sachbereich ist nur betroffen, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel von dem Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren28.

Der analogen Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf das Verhältnis von Sondereigentümern untereinander steht schließlich nicht entgegen, dass der Bundesgerichtshof mit Blick auf im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte von Bruchteilseigentümern (§ 1010 BGB) eine entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB verneint hat13. Da solche Rechte das nur – ideelle – Bruchteilseigentum ausgestalten, fehlt es im Gegensatz zum Sondereigentum und zu im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz29 an dem erforderlichen Eingriff von außen. Dabei ist die Gleichstellung von verdinglichten Sondernutzungsrechten von Wohnungseigentümern mit dem Sondereigentum deshalb gerechtfertigt, weil derartige Rechte dem Sondereigentum als Inhaltsbestimmung zugeordnet sind30 und daher dessen rechtliche Einordnung auch in Bezug auf eine entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB jedenfalls dann teilen, wenn sie ein Recht zur Alleinnutzung einräumen.

Nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden31, sodass nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist32.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 230/12

  1. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 28/08, BGHZ 178, 90, 98 mwN []
  2. so bereits BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/10, NJW 2011, 3294 Rn. 16 f. für eine an landesrechtliche Nachbarvorschriften anknüpfende deliktsrechtliche Haftung; vgl. auch BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 374 f. Rn. 15 []
  3. BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 67 f. mwN; Urteil vom 21.03.2003 – V ZR 319/02, NJW 2003, 1732, 1733 []
  4. BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 190; Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 376 Rn. 18 []
  5. BGH, Urteil vom 23.02.2001 – V ZR 389/99, NJW 2001, 1865, 1866; BGH, Urteil vom 10.11.1977 – III ZR 157/75, BGHZ 70, 212, 220; jeweils mwN []
  6. PWW/Lemke, BGB, 8. Aufl., § 906 Rn. 1 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.1983 – V ZR 166/82, BGHZ 88, 344, 346; Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 193 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 8 mwN []
  9. vgl. auch BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, aaO []
  10. OLG Stuttgart, NJW 2006, 1744; LG Bochum VersR 2004, 1454; Bamberger/Roth/Fritzsche, BGB, 3. Aufl., § 906 Rn. 89; MünchKomm-BGB/Säcker, 6. Aufl., § 906 Rn. 1; NK-BGB/Ring, 3. Aufl., § 906 Rn. 283a; PWW/Lemke, aaO, § 906 Rn. 10; Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 182; Wenzel, NJW 2005, 241, 244; wohl auch LG München I, ZMR 2011, 62, 63 f.; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 8; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 13 Rn. 16; Staudinger/Roth, BGB [2009], § 906 Rn. 70; Günther, VersR 2004, 1454; für eine entsprechende Anwendung jedenfalls dann, wenn sich die Sondereigentumseinheiten in verschiedenen Gebäuden befinden, LG Bonn, BeckRS 2007, 05000; eine Analogie in Betracht ziehend OLG München, NZM 2008, 211; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 39; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 140; vgl. auch Dötsch, ZMR 2006, 391, 392 f.; ders., NZM 2010, 607, 609 mwN []
  11. Schmidt, ZMR 2005, 669, 677; Becker, ZfIR 2010, 645, 647; wohl auch Briesemeister, ZWE 2010, 325; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1994, 718 u. NJW-RR 2001, 156 [Ablehnung von Schadensersatzansprüchen mangels Verschuldens ohne Erörterung einer analogen Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB]; eine Analogie jedenfalls zugunsten obligatorischer Nutzungsberechtigter von Sondereigentum ablehnend LG Konstanz, NJW-RR 2009, 1670, 1671; kritisch dazu Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 182 []
  12. BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188 []
  13. BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, WM 2013, 231, 232 [] []
  14. BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 375 ff. []
  15. BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, BGHZ 174, 20, 22 f. Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/09, NJW-RR 2010, 807 Rn.20 für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden []
  16. BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 378 Rn. 25 []
  17. BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 190 []
  18. BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, WM 2013, 231, 232 Rn. 9 mwN; PWW/Lemke, aaO, § 906 Rn. 10 []
  19. BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 195; Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 376 Rn. 18 []
  20. vgl. nur BGH, Beschluss vom 19.12.1991 – V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 394; Urteil vom 01.10.2004 – V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10 f. []
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/67, BGHZ 49, 250, 251 f. []
  22. zutreffend Dötsch, ZMR 2006, 391, 392 []
  23. BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 376 Rn. 21 []
  24. vgl. auch BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, BGHZ 185, 371, 377 Rn. 24 mwN []
  25. Dötsch, ZMR 2006, 391, 393 []
  26. vgl. auch OLG Stuttgart, NJW 2006, 1744; Wenzel, NJW 2005, 241 []
  27. BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, BGHZ 174, 20, 22 f. Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/09, NJW-RR 2010, 807 Rn.20 []
  28. vgl. auch LG München I, ZMR 2011, 62, 63 f. []
  29. dazu BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, BGHZ 174, 20, 22 f. Rn. 9 []
  30. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148; Beschluss vom 03.07.2008 – V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734 Rn. 36 []
  31. BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993 Rn. 9 ff. []
  32. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 28/08, NJW 2009, 762, 765 Rn. 32 ff.; PWW/Lemke, aaO, § 906 Rn. 43 i.V.m. Rn. 36 f. mwN []