Neue Fens­ter für die Miet­woh­nung

Will ein Ver­mie­ter eine Woh­nung moder­ni­sie­ren, indem er neue Fens­ter ein­baut, hat der Mie­ter dies zu dul­den, sofern ihm recht­zei­tig eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung zuge­gan­gen ist. Die­se muss die Ener­gie­ein­spa­rung nach­voll­zieh­bar dar­le­gen, etwa durch Anga­be des alten und neu­en U‑Wertes. Eine feh­len­de Ankün­di­gung kann im Pro­zess nach­ge­holt wer­den, muss dann aber alle Anfor­de­run­gen an eine wirk­sa­me Ankün­di­gung erfül­len.

Neue Fens­ter für die Miet­woh­nung

In einem vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Rechts­streit wur­den in einem älte­ren Wohn­haus in Mün­chen vom Eigen­tü­mer umfang­rei­che Sanie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt. In die­sem Zusam­men­hang soll­ten in einer Woh­nung sämt­li­che Fens­ter gegen neue Fens­ter mit Iso­lier­ver­gla­sung aus­ge­tauscht wer­den. Des­halb sand­te die Ver­mie­te­rin an die dor­ti­ge Mie­te­rin ein Schrei­ben, indem sie den Aus­tausch ankün­dig­te. Die Mie­te­rin woll­te aller­dings ihre alten Fens­ter behal­ten und wei­ger­te sich, den Ein­bau der neu­en zu dul­den.

Dar­auf hin erhob die Ver­mie­te­rin Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen. Sie war der Auf­fas­sung, die Mie­te­rin hät­te den Ein­bau zu dul­den, da die Maß­nah­men der Ener­gie­ein­spa­rung dien­ten. Die Mie­te­rin war der Ansicht, dies nicht beur­tei­len zu kön­nen. Eine Ein­spa­rung ergä­be sich aus dem Schrei­ben nicht.

Das Amts­ge­richt wies die Kla­ge des Ver­mie­ters ab: Die Ver­mie­te­rin habe gegen die Mie­te­rin kei­nen Anspruch auf Dul­dung der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me, da deren Ankün­di­gung den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen nicht gerecht wür­de und der Feh­ler auch im Pro­zess nicht geheilt wor­den sei.

Grund­sätz­lich müs­se ein Mie­ter Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che und zur Ein­spa­rung von Ener­gie dul­den, es sei denn, die­se wür­den für ihn eine Här­te bedeu­ten, die nicht zu recht­fer­ti­gen sei. Damit der Mie­ter in die Lage ver­setzt wer­de, die Zumut­bar­keit zu über­prü­fen, etwai­ge Här­te­grün­de vor­zu­brin­gen und abzu­wä­gen, ob er von sei­nem Son­der­kün­di­gungs­recht Gebrauch machen sol­le, müs­se der Ver­mie­ter ihn aus­rei­chend infor­mie­ren. Dabei dürf­ten kei­ne über­trie­be­nen Anfor­de­run­gen gestellt wer­den. Der Ver­mie­ter müs­se den vor­aus­sicht­li­chen Umfang, den Beginn und die Dau­er der Maß­nah­me mit­tei­len, die Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che und die Ener­gie­ein­spa­rung müss­ten nach­voll­zieh­bar begrün­det sein. Dies lie­ge hier nicht vor. Hier wür­de die Ener­gie­ein­spa­rung ledig­lich behaup­tet. Die Ver­mie­te­rin hät­te den bis­he­ri­gen und den neu­en U‑Wert mit­tei­len müs­sen.

Auch im Pro­zess sei die Ankün­di­gung nicht wirk­sam nach­ge­holt wor­den. Grund­sätz­lich sei dies auf zwei Arten mög­lich. Die Ver­mie­te­rin kön­ne außer­halb des Ver­fah­rens eine wirk­sa­me Ankün­di­gung über­sen­den und dies dem Gericht und der Gegen­sei­te mit­tei­len oder die Ankün­di­gung in einen Schrift­satz an das Gericht mit auf­neh­men. Dabei müs­se sie aber deut­lich machen, dass der Schrift­satz neben einem Sach­vor­trag auch eine mate­ri­ell­recht­li­che Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ent­hal­te. Dies habe sei­nen Grund dar­in, dass der Mie­te­rin klar sein müs­se, wann ihre Über­le­gungs­frist zu lau­fen begin­ne. Ein stück­wei­ser Zugang von Infor­ma­tio­nen in ver­schie­de­nen Schrift­stü­cken, wie hier vor­lie­gend, benach­tei­li­ge die Mie­te­rin unan­ge­mes­sen. Es sei ihr nicht zuzu­mu­ten, sich die­se zusam­men­zu­su­chen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 26. April 2010 – 424 C 19779/​09