Sachenrechtsbereinigung – und die Herausgabe der Mieten von 1990 bis 1994

Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten geltend, muss er sich auch die Mieten aus der Zeit vom 03.10.1990 bis zum 30.06.1994 anrechnen lassen. Der Verfügungsberechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer stehende Wohnungen aufrechnen.

Sachenrechtsbereinigung – und die Herausgabe der Mieten von 1990 bis 1994

Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten nur Ersatz für einen außergewöhnlichen Erhaltungsaufwand verlangen, der durch die Nutzung des Grundstücks nicht finanziert worden ist1. Der Erstattungsanspruch umfasst alle zu diesem Zweck vorgenommenen Aufwendungen seit dem 3.10.19902. Auf diesen Anspruch muss sich der Verfügungsberechtigte alles anrechnen lassen, was an Kosten amortisiert worden ist3. Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten geltend, sind von den geltend gemachten Kosten alle Erträge aus dem Vermögensgegenstand – einschließlich der Mieten aus der der Zeit vom 03.10.1990 bis zum 30.06.1994 – abzuziehen.

Die Ansicht des Oberlandesgerichts Dresden4, dass der Verfügungsberechtigte sich die in diesem Zeitraum angefallenen Mieten nur anrechnen lassen müsse, wenn er auch die den Erstattungsanspruch begründenden Maßnahmen vor dem 1.07.1994 vorgenommen habe, ist mit der Verweisung auf das Geschäftsbesorgungsrecht in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG nicht vereinbar. Eine Befugnis des Besorgers, von dem Geschäftsherrn zwar Ersatz der Aufwendungen auf die herauszugebende Sache zu verlangen, deren Nutzungen aber (teilweise) zu behalten, ist diesem Recht fremd5.

Der auf § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG gestützte Einwand berücksichtigt nicht die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Ansprüche des Berechtigten auf Mietherausgabe (§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG) und des Verfügungsberechtigten auf Erstattung seiner Kosten für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG). Dass die vor dem 1.07.1994 fälligen Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG dem Verfügungsberechtigten verbleiben6, trifft nur für den Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten zu. Diesem Anspruch gegenüber kann der Verfügungsberechtigte allerdings nicht nur mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG bezeichneten Kosten, sondern auch mit dem Anspruch auf Erstattung der außergewöhnlichen Erhaltungskosten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen, ohne sich die ihm verbleibenden Mieten anrechnen lassen zu müssen7. Anders verhält es sich jedoch, wenn – wie hier – der Verfügungsberechtigte gegen den Berechtigten den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wegen eines nicht durch die Nutzungen gedeckten außergewöhnlichen Erhaltungsaufwands geltend macht. Es geht dann nicht um die Kürzung des Anspruchs des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten, sondern darum, ob der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten darüber hinaus Zahlungen leisten, also aus eigenem Vermögen zuschießen muss. Das ist nur zu rechtfertigen, soweit der Verfügungsberechtigte tatsächlich einen Ausfall erlitten hat1.

Der Verfügungsberechtigte kann allerdings auch von den bis zum 30.06.1994 vereinnahmten Mieten die gewöhnlichen Betriebs, Erhaltungs- und Verwaltungskosten aus dieser Zeit absetzen. Er muss sich nur die ihm verbliebenen Überschüsse auf seinen Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG anrechnen lassen8.

Nicht möglich ist dagegen ein Abzug pauschalierter Verwaltungskosten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG auch für die leer stehenden Wohnungen.

Richtig ist zwar, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnungen bis zur Rückgabe an den Berechtigten nicht kostenlos in dessen Interesse verwalten soll9. Der Verfügungsberechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Mietherausgabe jedoch nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer stehende Wohnungen aufrechnen. Ein solcher Ansatz ist deshalb nicht berechtigt, weil den Verfügungsberechtigten nicht die Pflichten eines mit der Vermietung beauftragten Verwalters treffen. Er ist dem Berechtigten nicht zu einer Neuvermietung verpflichtet. Er schuldet diesem nur die Herausgabe der ihm aus einem Miet, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnis in dem Zeitraum vom 01.07.1994 bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids fälligen Entgelte, jedoch nicht derjenigen, die er aus dem Vermögensgegenstand erzielen könnte10. Er ist auch aus dem durch die Anmeldung entstehenden treuhandähnlichen Rechtsverhältnis nicht verpflichtet, einen Überschuss zu erwirtschaften11, ein Entgelt für die Nutzung von Räumen zu vereinbaren12 oder gesetzlich zulässige Mieterhöhungen gegenüber den Mietern durchzusetzen13. Der eingeschränkte Pflichtenkreis des Verfügungsberechtigten rechtfertigt keinen Anspruch auf eine Pauschale für die Verwaltung leerstehender Wohnungen.

Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verfügungsberechtigte dem Berechtigten zur Erhaltung der Bausubstanz verpflichtet ist14. Diese Verpflichtung kann es zwar erfordern, das Anwesen auf die Notwendigkeit entsprechender Maßnahmen zu prüfen. Sie rechtfertigt aber kein Entgelt für Verwaltungskosten in Höhe der in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG i.V.m. § 26 Abs. 2, 3 der II. BV bestimmten Pauschale. Soweit ihm ein erhöhter Aufwand aus der Durchführung von zur Erhaltung der Bausubstanz erforderlichen außergewöhnlichen Maßnahmen entsteht, kann er hierfür allerdings ein Entgelt in der Höhe verlangen, wie es von den Hausverwaltern für solche Koordinations- und Überwachungsleistungen üblicherweise berechnet wird15. Für dessen Darlegung kann jedoch nicht auf die Verwaltungskostenpauschale zurückgegriffen werden.

Dagegen billigt der Bundesgerichtshof einen Abzug der gewöhnlichen Bauerhaltungskosten (§ 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG) von den vereinnahmten Bruttomieten.

Die Darlegung der Erhaltungskosten unter Verweisung auf die in einer Anlage enthaltenen Aufstellung (Tabelle) mit den beigefügten Rechnungen genügt den Anforderungen an die Bestimmung des Anspruchsgrunds (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Der Grundsatz gilt auch, wenn der Anspruch nicht selbständig verfolgt, sondern im Wege der Prozessaufrechnung geltend gemacht wird16. Ob das auch zutrifft, wenn die „Aufrechnung“ schon durch den Kläger bei der Berechnung seines Anspruchs erfolgt, kann deshalb offen bleiben, weil hier die Bezeichnung des auf die herauszugebenden Mieten anzurechnenden Gegenanspruchs nach § 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG in der Klageschrift den Anforderungen in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entspricht. Der Anspruch ist mit der Angabe, dass für die laufende Bauunterhaltung Kosten von 186.062, 29 € gemäß der in einer Anlage beigefügten Aufstellung angefallen seien, hinreichend beschrieben. Diesem Erfordernis ist genügt, wenn der Anspruch von dem Gläubiger für den Schuldner identifizierbar bezeichnet ist; die nähere Individualisierung kann durch eine konkrete Bezugnahme auf andere Schriftstücke erfolgen17. Der maßgebende Sachverhalt muss zur Bestimmtheit der Klage nicht vollständig beschrieben und der Anspruch nicht schlüssig oder substantiiert dargelegt worden sein18.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juli 2015 – V ZR 84/14

  1. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889[↩][↩]
  2. BGH, Urteil vom 16.06.1997 – III ZR 105/96, BGHZ 137, 56, 57; Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 39/97, BGHZ 137, 183, 188[↩]
  3. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890 f.; BGH, Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 242; Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2078[↩]
  4. OLG Dresden, Urteil vom 14.03.2014 – 1 U 802/10[↩]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 27[↩]
  7. BGH, Urteil vom 14.07.2000 – V ZR 328/99, VIZ 2000, 673, 674[↩]
  8. BGH, Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2078 vgl. auch BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891[↩]
  9. BT-Drs. 13/202, S. 5 f.; BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 a. E.; BGH, Urteil vom 04.02.1999 – III ZR 268/97, BGHZ 140, 355, 359; BGH, Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077[↩]
  10. BGH, Urteil vom 16.05.2008 – V ZR 182/07, NJW-RR 2009, 90 Rn. 18[↩]
  11. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 257/06, NJW-RR 2007, 1611 Rn. 10[↩]
  12. BGH, Urteil vom 06.07.2007 – V ZR 244/06, ZOV 2007, 142 Rn. 14[↩]
  13. BGH, Urteil vom 16.05.2009 – V ZR 182/07, NJW-RR 2009, 90 Rn. 25[↩]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2004 – III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391, 392[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 22.08.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 bis 34[↩]
  16. BGH, Urteil vom 07.11.2001 – VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124[↩]
  17. BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216[↩]
  18. BGH, Urteil vom 18.07.2000 – X ZR 62/98, NJW 2000, 3492, 3493[↩]

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