Sachen­rechts­be­rei­ni­gung – und die Her­aus­ga­be der Mie­ten von 1990 bis 1994

Macht der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berech­tig­ten gel­tend, muss er sich auch die Mie­ten aus der Zeit vom 03.10.1990 bis zum 30.06.1994 anrech­nen las­sen. Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te kann gegen­über dem Anspruch des Berech­tig­ten auf Her­aus­ga­be der Mie­ten nicht mit pau­scha­lier­ten Ver­wal­tungs­kos­ten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer ste­hen­de Woh­nun­gen auf­rech­nen.

Sachen­rechts­be­rei­ni­gung – und die Her­aus­ga­be der Mie­ten von 1990 bis 1994

Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te kann von dem Berech­tig­ten nur Ersatz für einen außer­ge­wöhn­li­chen Erhal­tungs­auf­wand ver­lan­gen, der durch die Nut­zung des Grund­stücks nicht finan­ziert wor­den ist [1]. Der Erstat­tungs­an­spruch umfasst alle zu die­sem Zweck vor­ge­nom­me­nen Auf­wen­dun­gen seit dem 3.10.1990 [2]. Auf die­sen Anspruch muss sich der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te alles anrech­nen las­sen, was an Kos­ten amor­ti­siert wor­den ist [3]. Macht der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berech­tig­ten gel­tend, sind von den gel­tend gemach­ten Kos­ten alle Erträ­ge aus dem Ver­mö­gens­ge­gen­stand – ein­schließ­lich der Mie­ten aus der der Zeit vom 03.10.1990 bis zum 30.06.1994 – abzu­zie­hen.

Die Ansicht des Ober­lan­des­ge­richts Dres­den [4], dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te sich die in die­sem Zeit­raum ange­fal­le­nen Mie­ten nur anrech­nen las­sen müs­se, wenn er auch die den Erstat­tungs­an­spruch begrün­den­den Maß­nah­men vor dem 1.07.1994 vor­ge­nom­men habe, ist mit der Ver­wei­sung auf das Geschäfts­be­sor­gungs­recht in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG nicht ver­ein­bar. Eine Befug­nis des Besor­gers, von dem Geschäfts­herrn zwar Ersatz der Auf­wen­dun­gen auf die her­aus­zu­ge­ben­de Sache zu ver­lan­gen, deren Nut­zun­gen aber (teil­wei­se) zu behal­ten, ist die­sem Recht fremd [5].

Der auf § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG gestütz­te Ein­wand berück­sich­tigt nicht die unter­schied­li­chen Vor­aus­set­zun­gen und Rechts­fol­gen der Ansprü­che des Berech­tig­ten auf Mie­t­her­aus­ga­be (§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG) und des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten auf Erstat­tung sei­ner Kos­ten für außer­ge­wöhn­li­che Erhal­tungs­maß­nah­men (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG). Dass die vor dem 1.07.1994 fäl­li­gen Mie­ten nach § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG dem Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten ver­blei­ben [6], trifft nur für den Anspruch des Berech­tig­ten auf Her­aus­ga­be der Mie­ten zu. Die­sem Anspruch gegen­über kann der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te aller­dings nicht nur mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG bezeich­ne­ten Kos­ten, son­dern auch mit dem Anspruch auf Erstat­tung der außer­ge­wöhn­li­chen Erhal­tungs­kos­ten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf­rech­nen, ohne sich die ihm ver­blei­ben­den Mie­ten anrech­nen las­sen zu müs­sen [7]. Anders ver­hält es sich jedoch, wenn – wie hier – der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te gegen den Berech­tig­ten den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wegen eines nicht durch die Nut­zun­gen gedeck­ten außer­ge­wöhn­li­chen Erhal­tungs­auf­wands gel­tend macht. Es geht dann nicht um die Kür­zung des Anspruchs des Berech­tig­ten auf Her­aus­ga­be der Mie­ten, son­dern dar­um, ob der Berech­tig­te dem Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten dar­über hin­aus Zah­lun­gen leis­ten, also aus eige­nem Ver­mö­gen zuschie­ßen muss. Das ist nur zu recht­fer­ti­gen, soweit der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te tat­säch­lich einen Aus­fall erlit­ten hat [1].

Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te kann aller­dings auch von den bis zum 30.06.1994 ver­ein­nahm­ten Mie­ten die gewöhn­li­chen Betriebs, Erhal­tungs- und Ver­wal­tungs­kos­ten aus die­ser Zeit abset­zen. Er muss sich nur die ihm ver­blie­be­nen Über­schüs­se auf sei­nen Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG anrech­nen las­sen [8].

Nicht mög­lich ist dage­gen ein Abzug pau­scha­lier­ter Ver­wal­tungs­kos­ten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG auch für die leer ste­hen­den Woh­nun­gen.

Rich­tig ist zwar, dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te die Woh­nun­gen bis zur Rück­ga­be an den Berech­tig­ten nicht kos­ten­los in des­sen Inter­es­se ver­wal­ten soll [9]. Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te kann gegen­über dem Anspruch des Berech­tig­ten auf Mie­t­her­aus­ga­be jedoch nicht mit pau­scha­lier­ten Ver­wal­tungs­kos­ten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer ste­hen­de Woh­nun­gen auf­rech­nen. Ein sol­cher Ansatz ist des­halb nicht berech­tigt, weil den Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten nicht die Pflich­ten eines mit der Ver­mie­tung beauf­trag­ten Ver­wal­ters tref­fen. Er ist dem Berech­tig­ten nicht zu einer Neu­ver­mie­tung ver­pflich­tet. Er schul­det die­sem nur die Her­aus­ga­be der ihm aus einem Miet, Pacht- oder ähn­li­chen Nut­zungs­ver­hält­nis in dem Zeit­raum vom 01.07.1994 bis zur Bestands­kraft des Rück­über­tra­gungs­be­scheids fäl­li­gen Ent­gel­te, jedoch nicht der­je­ni­gen, die er aus dem Ver­mö­gens­ge­gen­stand erzie­len könn­te [10]. Er ist auch aus dem durch die Anmel­dung ent­ste­hen­den treu­hand­ähn­li­chen Rechts­ver­hält­nis nicht ver­pflich­tet, einen Über­schuss zu erwirt­schaf­ten [11], ein Ent­gelt für die Nut­zung von Räu­men zu ver­ein­ba­ren [12] oder gesetz­lich zuläs­si­ge Miet­erhö­hun­gen gegen­über den Mie­tern durch­zu­set­zen [13]. Der ein­ge­schränk­te Pflich­ten­kreis des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten recht­fer­tigt kei­nen Anspruch auf eine Pau­scha­le für die Ver­wal­tung leer­ste­hen­der Woh­nun­gen.

Ande­res ergibt sich auch nicht dar­aus, dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te dem Berech­tig­ten zur Erhal­tung der Bau­sub­stanz ver­pflich­tet ist [14]. Die­se Ver­pflich­tung kann es zwar erfor­dern, das Anwe­sen auf die Not­wen­dig­keit ent­spre­chen­der Maß­nah­men zu prü­fen. Sie recht­fer­tigt aber kein Ent­gelt für Ver­wal­tungs­kos­ten in Höhe der in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG i.V.m. § 26 Abs. 2, 3 der II. BV bestimm­ten Pau­scha­le. Soweit ihm ein erhöh­ter Auf­wand aus der Durch­füh­rung von zur Erhal­tung der Bau­sub­stanz erfor­der­li­chen außer­ge­wöhn­li­chen Maß­nah­men ent­steht, kann er hier­für aller­dings ein Ent­gelt in der Höhe ver­lan­gen, wie es von den Haus­ver­wal­tern für sol­che Koor­di­na­ti­ons- und Über­wa­chungs­leis­tun­gen übli­cher­wei­se berech­net wird [15]. Für des­sen Dar­le­gung kann jedoch nicht auf die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le zurück­ge­grif­fen wer­den.

Dage­gen bil­ligt der Bun­des­ge­richts­hof einen Abzug der gewöhn­li­chen Bau­er­hal­tungs­kos­ten (§ 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG) von den ver­ein­nahm­ten Brut­to­mie­ten.

Die Dar­le­gung der Erhal­tungs­kos­ten unter Ver­wei­sung auf die in einer Anla­ge ent­hal­te­nen Auf­stel­lung (Tabel­le) mit den bei­gefüg­ten Rech­nun­gen genügt den Anfor­de­run­gen an die Bestim­mung des Anspruchs­grunds (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Der Grund­satz gilt auch, wenn der Anspruch nicht selb­stän­dig ver­folgt, son­dern im Wege der Pro­zess­auf­rech­nung gel­tend gemacht wird [16]. Ob das auch zutrifft, wenn die "Auf­rech­nung" schon durch den Klä­ger bei der Berech­nung sei­nes Anspruchs erfolgt, kann des­halb offen blei­ben, weil hier die Bezeich­nung des auf die her­aus­zu­ge­ben­den Mie­ten anzu­rech­nen­den Gegen­an­spruchs nach § 7 Abs. 7 Nr. 2 VermG in der Kla­ge­schrift den Anfor­de­run­gen in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO ent­spricht. Der Anspruch ist mit der Anga­be, dass für die lau­fen­de Bau­un­ter­hal­tung Kos­ten von 186.062, 29 € gemäß der in einer Anla­ge bei­gefüg­ten Auf­stel­lung ange­fal­len sei­en, hin­rei­chend beschrie­ben. Die­sem Erfor­der­nis ist genügt, wenn der Anspruch von dem Gläu­bi­ger für den Schuld­ner iden­ti­fi­zier­bar bezeich­net ist; die nähe­re Indi­vi­dua­li­sie­rung kann durch eine kon­kre­te Bezug­nah­me auf ande­re Schrift­stü­cke erfol­gen [17]. Der maß­ge­ben­de Sach­ver­halt muss zur Bestimmt­heit der Kla­ge nicht voll­stän­dig beschrie­ben und der Anspruch nicht schlüs­sig oder sub­stan­ti­iert dar­ge­legt wor­den sein [18].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juli 2015 – V ZR 84/​14

  1. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/​04, NJW-RR 2005, 887, 889[][]
  2. BGH, Urteil vom 16.06.1997 – III ZR 105/​96, BGHZ 137, 56, 57; Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 39/​97, BGHZ 137, 183, 188[]
  3. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/​04, NJW-RR 2005, 887, 890 f.; BGH, Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/​01, BGHZ 150, 237, 242; Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/​03, WM 2004, 2076, 2078[]
  4. OLG Dres­den, Urteil vom 14.03.2014 – 1 U 802/​10[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/​04, NJW-RR 2005, 887, 889[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/​07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 27[]
  7. BGH, Urteil vom 14.07.2000 – V ZR 328/​99, VIZ 2000, 673, 674[]
  8. BGH, Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/​03, WM 2004, 2076, 2078 vgl. auch BGH, Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/​04, NJW-RR 2005, 887, 891[]
  9. BT-Drs. 13/​202, S. 5 f.; BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/​07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 a. E.; BGH, Urteil vom 04.02.1999 – III ZR 268/​97, BGHZ 140, 355, 359; BGH, Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/​03, WM 2004, 2076, 2077[]
  10. BGH, Urteil vom 16.05.2008 – V ZR 182/​07, NJW-RR 2009, 90 Rn. 18[]
  11. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 257/​06, NJW-RR 2007, 1611 Rn. 10[]
  12. BGH, Urteil vom 06.07.2007 – V ZR 244/​06, ZOV 2007, 142 Rn. 14[]
  13. BGH, Urteil vom 16.05.2009 – V ZR 182/​07, NJW-RR 2009, 90 Rn. 25[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2004 – III ZR 72/​04, NJW-RR 2005, 391, 392[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 22.08.2008 – V ZR 30/​07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 bis 34[]
  16. BGH, Urteil vom 07.11.2001 – VIII ZR 263/​00, BGHZ 149, 120, 124[]
  17. BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 127/​03, NJW-RR 2005, 216[]
  18. BGH, Urteil vom 18.07.2000 – X ZR 62/​98, NJW 2000, 3492, 3493[]