Wohnungseigentümer können die Anbringung eines großformatigen Fassadengemäldes mehrheitlich als bauliche Veränderung beschließen, ohne dessen endgültiges Aussehen im Einzelnen festzulegen. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks begründet regelmäßig noch keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG; maßgeblich sind die Auswirkungen auf die Wohnanlage als Ganzes.
Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen sich daher grundsätzlich auch gegen den Willen einzelner Mitglieder an einem Streetart-Projekt beteiligen. Ein Mehrheitsbeschluss über ein großformatiges Fassadengemälde setzt dabei nicht voraus, dass bereits im Einzelnen feststeht, wie das fertige Kunstwerk aussehen wird. Entscheidend sind hinreichend bestimmte Rahmenbedingungen und die Auswirkungen auf die Wohnanlage als Ganzes.
In dem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bot der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines städtisch unterstützten Kunstprojekts auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Gemälde sollte möglichst länger als zehn Jahre erhalten bleiben, wobei die Gemeinschaft bereits nach fünf Jahren wieder frei über eine Überarbeitung der Fassade entscheiden durfte. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Verwalterin mehrheitlich zum Abschluss des angebotenen Gestattungsvertrags; der Beschluss regelte unter anderem die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Verbleibsdauer und enthielt gestalterische Rahmenbedingungen. Ein Wohnungseigentümer erhob dagegen Anfechtungsklage, weil er eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage befürchtete und das endgültige Aussehen des Kunstwerks für nicht hinreichend festgelegt hielt.
Das Amtsgericht Wuppertal wies die Anfechtungsklage des opponierenden Wohnungseigentümers ab1, das Landgericht Düsseldorf wies seine Berufung zurück2. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies auch die Revision des Wohnungseigentümers zurück:
Die rechtliche Grundlage für den Mehrheitsbeschluss bildet § 20 Abs. 1 WEG. Der dort verwendete Begriff der baulichen Veränderung erfasst nach der Entscheidung auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild einer Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändern. Dazu gehört eine künstlerische Fassadengestaltung, die über mehrere Jahre hinweg das Erscheinungsbild prägt.
Den Beschluss hielt der Bundesgerichtshof auch ohne eine konkrete Beschreibung des fertigen Gemäldes für hinreichend bestimmt. Die Künstlerin war namentlich benannt; zudem bestanden Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Verbleibsdauer. Gestalterische Rahmenbedingungen machten die Auswirkungen auf den Eindruck der Anlage ausreichend absehbar.
Bei diesen Anforderungen berücksichtigt der Bundesgerichtshof die Besonderheiten künstlerischer Arbeit. Anders als bei der bloßen Umsetzung baulicher Vorgaben nach vereinbarten Standards entsteht ein Kunstwerk in einem eigenständigen kreativen Prozess. Gerade ein großflächiges Werk unter freiem Himmel, das sich in seine Umgebung und ein Ensemble weiterer Arbeiten einfügen soll, benötigt Gestaltungsspielräume. Versuche und Überarbeitungen können das Ergebnis beeinflussen. Dass dieses nicht in allen Einzelheiten vorhersehbar ist, steht einem wirksamen Beschluss daher nicht entgegen.
Auch die Grenze des § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG war im entschiedenen Fall nicht überschritten. Nach dieser Vorschrift dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, nicht beschlossen oder gestattet werden. Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks allein erfüllt diese Voraussetzung jedoch regelmäßig nicht. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade ist grundsätzlich einer Mehrheitsentscheidung zugänglich.
Der Bundesgerichtshof verweist hierzu auf die Zielsetzung des zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes. Der Gesetzgeber wollte bauliche Veränderungen in größerem Umfang als zuvor durch Mehrheitsbeschluss ermöglichen, obwohl solche Maßnahmen häufig das Erscheinungsbild einer Anlage verändern. Optische Auswirkungen bleiben deshalb zwar rechtlich relevant, unterliegen aber einem strengen Maßstab. Bezugspunkt ist die gesamte Wohnanlage, nicht lediglich die betroffene Fassade oder das einzelne Gebäude.
Ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Weitergehende abstrakte Definitionen hält der Bundesgerichtshof nicht für hilfreich: Sie würden letztlich nur den Gesetzestext umschreiben, ohne den mit der Tatsachenwürdigung befassten Gerichten zusätzliche Orientierung oder einen Gewinn an Rechtssicherheit zu bieten.
Das Landgericht durfte bei seiner Bewertung berücksichtigen, dass das Fassadengemälde Teil eines umfassenderen Projekts zur Gestaltung des Stadtbilds werden sollte. Das Werk werde dadurch auch im Zusammenhang mit anderen Kunstwerken und nicht ausschließlich als Veränderung des einzelnen Gebäudes wahrgenommen. Darüber hinaus bezog der Bundesgerichtshof die vollständige Kostenübernahme und die auf fünf Jahre begrenzte Bindung in die Gesamtwürdigung ein. Ein zu weites Verständnis der grundlegenden Umgestaltung würde Wohnungseigentümergemeinschaften die Beteiligung an solchen Projekten erheblich erschweren.
Schließlich lag keine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG vor. Diese Grenze betrifft Maßnahmen, die einen Eigentümer stärker beeinträchtigen als andere. Dass einem Eigentümer ein Fassadengemälde weniger gefällt als den übrigen, genügt dafür nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung eröffnet Wohnungseigentümergemeinschaften Spielraum für künstlerische Fassadengestaltungen und konkretisiert zugleich die Anforderungen an entsprechende Beschlüsse. Verwalter und Eigentümer sollten die ausführende Person, die betroffenen Flächen, die Kostentragung und die Verbleibsdauer eindeutig festlegen und durch gestalterische Rahmenbedingungen die voraussichtliche Wirkung auf die Anlage erkennbar machen. Ein vollständig ausgearbeiteter Entwurf ist dagegen nicht zwingend erforderlich. Ob ein Projekt die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung überschreitet, bleibt anhand der gesamten Wohnanlage zu prüfen; eine deutlich sichtbare Veränderung reicht hierfür allein regelmäßig nicht aus. Wer einen solchen Beschluss anfechten will, muss deshalb über bloße Geschmacksfragen hinaus rechtlich erhebliche Auswirkungen aufzeigen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. September 2026 – V ZR 165/25
