Untergemeinschaften in der Mehrhausanlage – und die Jahresrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Untergemeinschaften in der Mehrhausanlage – und die Jahresrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung1.

Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (ebenso § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) können in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung – wie hier – weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden2. Damit ist aber nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. Inwieweit Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung Befugnisse in Bezug auf das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt werden können, indem entweder auf einer einheitlichen Eigentümerversammlung ein Stimmverbot für die übrigen Wohnungseigentümer eingreift3 oder den Untergemeinschaften in „ihren“ Angelegenheiten Beschlusskompetenz und das Recht zu „Teilversammlungen“ eingeräumt wird4 – ist nicht abschließend geklärt.

Richtigerweise muss auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Soweit sich das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.07.20125 anders verstehen lässt, hält der Bundesgerichtshof daran nicht fest.

Gemäß § 28 Abs. 3 WEG aF hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (ebenso § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG), über die die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG aF; anders nunmehr § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist dem Wohnungseigentumsrecht ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen fremd. Dass im Ergebnis „eine“ Jahresabrechnung erstellt werden muss, ergibt sich zwar nicht zwingend aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF, weil Mehrhausanlagen gesetzlich nicht geregelt sind. Dafür, dass auch bei weitgehend verselbständigten Untergemeinschaften – dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF entsprechend – eine einheitliche Jahresabrechnung erforderlich ist6, sprechen aber zwei entscheidende Gründe. Erstens dient die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese fließen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen. Zweitens müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden; gäbe es nebeneinander Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften, wäre unklar, ob ggf. mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten.

Muss danach eine einheitliche Jahresabrechnung aufgestellt und beschlossen werden, sind Ausgestaltung und Grenzen von Vereinbarungen über die Mitwirkung von Untergemeinschaften an der Jahresabrechnung zu klären.

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen. Dies hat der Bundesgerichtshof erst kürzlich ausgesprochen7, und es entspricht – soweit ersichtlich – einhelliger Meinung8. Da die Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind, ist die rechtsfähige Gesamtgemeinschaft Inhaberin der Bankkonten, deren Entwicklung die Gesamtabrechnung darstellen soll und muss9. Zugleich dient die Gesamtabrechnung der Rechnungslegung des Verwalters10, die dieser im Verhältnis zu der Gesamtgemeinschaft schuldet. Nur auf der Grundlage einer Gesamtabrechnung der Gesamtgemeinschaft kann die Tätigkeit des Verwalters kontrolliert und überprüft werden, ob die Kosten richtig zugeordnet worden sind11.

Ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage – gegen die sich die Kläger wenden – Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn – wie hier – für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Neben der Gesamt- und Einzelabrechnung ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendiger Bestandteil der einheitlichen Jahresabrechnung12. Sind separate Rücklagen für Untergemeinschaften zu bilden, kann nicht – wie die Revision offenbar meint – jede Untergemeinschaft unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer über ihre Rücklage abrechnen. Vielmehr berührt auch die Darstellung der Rücklagen zwingend die Interessen aller Wohnungseigentümer. Denn der Jahresabrechnung muss sich entnehmen lassen, wie die auf den Bankkonten der rechtsfähigen Gesamtgemeinschaft verwalteten zweckgebundenen Gelder verwendet und verbucht worden sind. Unerheblich ist insoweit, ob die Gemeinschaft (zulässigerweise) nur ein Bankkonto unterhält oder für jede Rücklage ein eigenes Bankkonto eingerichtet hat, weil die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung stets auf die Buchhaltungskonten bezogen ist, die nicht mit Bankkonten gleichgesetzt werden können13; außerdem ist die allein rechtsfähige Gesamtgemeinschaft Inhaberin auch derjenigen Bankkonten, die sie für die Rücklagen der Untergemeinschaften einrichtet.

Verdeutlichen lässt sich dies mit folgendem Beispiel: Wird eine von der Untergemeinschaft 1 beschlossene, aus ihrer Instandhaltungsrücklage zu finanzierende Maßnahme an dem zugehörigen Gebäude für 10.000 € durchgeführt und bezahlt, so muss die Gesamtgemeinschaft die Entnahme von 10.000 € bei der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft 1 verbuchen. Gleichwohl betrifft die Entnahme (notwendigerweise) nicht nur die Untergemeinschaft 1, weil das Geld von dem Bankkonto der Gesamtgemeinschaft überwiesen und von der Gesamtgemeinschaft verbucht worden ist. Alle Wohnungseigentümer sind betroffen, weil die Abrechnung auch der Kontrolle der Buchhaltung im Verhältnis der Untergemeinschaften untereinander dient. Wäre etwa die Entnahme (fälschlich) zu Lasten der Rücklage einer anderen Untergemeinschaft gebucht, beträfe dies zweifellos auch deren Interessen. Eine dahingehende Kontrolle ermöglicht nur eine Abrechnung der Gesamtgemeinschaft, und es wäre nicht ausreichend, wenn jede Untergemeinschaft „für sich“ abrechnete.

Was die Einzelabrechnungen angeht, sind diese insoweit Sache der Gesamtgemeinschaft, als es um die Verteilung derjenigen Kosten geht, die – wie Verwalter- oder Kontoführungskosten – sämtliche Wohnungseigentümer betreffen. Untergemeinschaften können daher allenfalls dazu befugt sein, die ausschließlich ihre Mitglieder betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen zu verteilen14. Da in den Einzelabrechnungen eine (einheitliche) Abrechnungsspitze festgelegt werden muss und in diese Kostenpositionen sowohl der Gesamtgemeinschaft als auch der Untergemeinschaft einfließen, könnte allerdings in Betracht kommen, dass nach einer ersten Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft und einer zweiten der Untergemeinschaften die abschließende Beschlussfassung durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen muss15. Das bedarf hier aber keiner Entscheidung, weil ein Beschlussmangel nur in Bezug auf die von der Gesamtgemeinschaft beschlossene Gesamtabrechnung geltend gemacht wird.

Soweit die Revision eine „Majorisierung“ der Untergemeinschaften befürchtet, verkennt sie die Funktion der Jahresabrechnung. Diese stellt u.a. zum Zwecke der Information und Kontrolle die erfolgten Zahlungsbewegungen dar, und durch die Kostenverteilung wird die endgültige Höhe der Beiträge festgelegt16. Damit ist jedoch weder eine konkludente Billigung der aufgeführten Ausgaben verbunden17 noch wird den Wohnungseigentümern ein inhaltlicher Gestaltungsspielraum eröffnet; insbesondere der Kostenverteilungsschlüssel kann nur durch einen gesonderten Beschluss, nicht aber durch die Jahresabrechnung geändert werden18. Die Verselbständigung der Untergemeinschaft hat ihre sachliche Bedeutung auf anderen Gebieten als dem Rechnungswesen. So kann eine Untergemeinschaft bei entsprechender Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung insbesondere dazu befugt sein, über Instandhaltungsmaßnahmen an dem zugehörigen Gebäude und die Finanzierung derselben eigenständig zu entscheiden19. Die Vorgaben hinsichtlich der Finanzierung müssen in dem Wirtschaftsplan der Gesamtgemeinschaft umgesetzt werden, etwa dann, wenn die Zuführung zu der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft im Vorgriff auf geplante Maßnahmen erhöht werden soll. Solche nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung zulässige Beschlussfassungen der Untergemeinschaften erfolgen aber separat im Vorfeld der Jahresabrechnung, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch hier geschehen ist: die zugrundeliegende Maßnahme und deren Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage von Haus 11 ist bestandskräftig beschlossen worden, und die in Umsetzung dessen erfolgte Zahlung ist in der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft zutreffend als Entnahme aus der Rücklage von Haus 11 verbucht worden. Gerade wenn den Untergemeinschaften im Hinblick auf die Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen weitgehende Autonomie gewährt wird, liegt die gemeinschaftliche Abrechnung über die Rücklagen, die eine effektive gegenseitige Kontrolle ermöglicht, im Interesse aller Wohnungseigentümer; das gilt insbesondere im Hinblick auf die im Außenverhältnis bestehende anteilige Haftung20.

Unabhängig hiervon ist ein Beschlussmangel aus einem weiteren Grund zu verneinen. Der Gemeinschaftsordnung lässt sich nämlich, anders als das Berufungsgericht meint, ohnehin nicht entnehmen, dass die Untergemeinschaften an dem Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken sollen. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. Auch insoweit hält der Bundesgerichtshof an den Ausführungen in seiner Entscheidung vom 20.07.201221, auf die das Berufungsgericht seine Auslegung stützt, nicht fest.

Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch unterliegt die Auslegung der Gemeinschaftsordnung vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind22.

Wie oben ausgeführt, geht das Wohnungseigentumsgesetz von der Einheitlichkeit der Jahresabrechnung aus. Mögliche Mitwirkungsrechte der Untergemeinschaften sind in der Sache äußerst begrenzt, führen aber zu einer Vielzahl von Folgeproblemen, weil sie ein aufwändiges und kostenintensives mehrstufiges Verfahren der Beschlussfassung nach sich ziehen. Diesen Nachteilen steht mangels eigener Gestaltungsmöglichkeiten in der Sache kein erkennbarer Vorteil für die Mitglieder der Untergemeinschaften gegenüber23. Da ein solches Ergebnis im Zweifel nicht gewollt ist, setzen eigene Mitwirkungsrechte der Untergemeinschaften im Hinblick auf das Rechnungswesen eine ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung voraus. Es genügt nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich vorsieht, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbstständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollen24. Solche Vorgaben regeln im Zweifel lediglich die Gestaltung der gemeinschaftlich zu beschließenden Jahresabrechnung dahingehend, dass abtrennbare Kosten der Untergemeinschaften und die Instandhaltungsrücklage hausbezogen dargestellt werden müssen.

Daran gemessen kann der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden, dass die Untergemeinschaften eine Mitwirkungsbefugnis im Hinblick auf die Jahresabrechnung haben sollen. Die einheitliche Jahresabrechnung gehört nicht zu den „Angelegenheiten, die nach der Gemeinschaftsordnung ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind“, und sie ist auch keine Maßnahme der Verwaltung, die zu dem Bereich einer Untergemeinschaft „gehört“. Mangels ausdrücklicher anderweitiger Regelung zählt sie vielmehr insgesamt zu den „Angelegenheiten, die alle Eigentümer gemeinschaftlich angehen“. Soweit nach der Gemeinschaftsordnung gesonderte Instandhaltungsrücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen sind, handelt es sich lediglich um Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft, die in der angefochtenen Jahresabrechnung korrekt umgesetzt worden sind. Denn die Darstellung der Instandhaltungsrücklage trennt nach Untergemeinschaften und weist die Entwicklung der Rücklagen jeweils hausbezogen aus.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 163/20

  1. BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766[↩]
  2. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 12; Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 72/18, NJWRR 2019, 909 Rn. 23 mwN[↩]
  3. zu einer derartigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19, ZWE 2020, 386 Rn. 14[↩]
  4. zu einer Gemeinschaftsordnung dieses Inhalts vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 21 ff.[↩]
  5. BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766 Rn. 10 ff.[↩]
  6. vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 96d; aA BayObLG NZM 2001, 771 aE; NJOZ 2004, 636, 641[↩]
  7. BGH, Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 72/18, NJWRR 2019, 909 Rn. 23[↩]
  8. vgl. nur Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 8; BeckOGK/Falkner, WEG [1.03.2020], § 10 Rn. 46; BeckOK/M.A. Müller, WEG [42. Ed.01.08.2020], § 10 Rn. 36; Bärmann/Seuß/Rüscher, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 23 Rn. 44; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 147; Sommer, ZWE 2019, 153, 165, jeweils mwN[↩]
  9. näher dazu BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19, ZfIR 2021, 134 Rn. 15 ff.[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 290/19, WuM 2021, 388 Rn. 13[↩]
  11. vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 96d[↩]
  12. vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 28 Rn. 116[↩]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19, ZfIR 2021, 134 Rn. 30[↩]
  14. so auch Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 8; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 147[↩]
  15. daher für ein „dreistufiges Verfahren“ LG München I, NJWRR 2014, 1478, 1481 f.; BeckOGK/Falkner, WEG [1.03.2020], § 28 Rn. 254.2; für die Zulässigkeit eines „zweistufigen Verfahrens“ dagegen Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 119; differenzierend Sommer, ZWE 2019, 155, 166[↩]
  16. näher Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 28 Rn. 69 ff.[↩]
  17. eingehend BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10, NJW 2011, 1346 Rn. 6 ff.[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 11, 16; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 16 Rn. 115[↩]
  19. näher hierzu BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 21 ff.[↩]
  20. vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 26 ff.[↩]
  21. BGH, Urteilvom 20.07.2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766 Rn. 10[↩]
  22. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14, ZfIR 2015, 667 Rn. 12[↩]
  23. zutreffend Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 351; Elzer, notar 2016, 201, 206; Sommer, ZWE 2019, 155, 166[↩]
  24. in diese Richtung auch BeckOGK/Falkner, BGB [1.12.2020], § 10 WEG Rn. 227 aE; Rüscher, ZWE 2015, 237, 240, 242[↩]

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