Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – und ihre gericht­li­che Erset­zung

Eine Ver­ein­ba­rung kann durch eine gericht­li­che Ent­schei­dung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt wer­den, wenn einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­sen nicht erfül­len und bei ihrer inhalt­li­chen Aus­ge­stal­tung Spiel­raum besteht.

Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – und ihre gericht­li­che Erset­zung

Die kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer machen in die­sem Fall einen Anspruch auf inter­es­sen­ge­rech­te Gebrauchs­re­ge­lung nach § 15 Abs. 3 WEG gel­tend, der – sofern die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die ver­lang­te Rege­lung durch Beschluss ent­schei­den kön­nen (§ 15 Abs. 2 WEG) – mit einer Beschluss­erset­zungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG durch­ge­setzt wer­den kann1. Für die Bestimmt­heit des Kla­ge­an­tra­ges ist aus­rei­chend, dass das Rechts­schutz­ziel hin­rei­chend deut­lich wird2. Dies ist der Fall. Die Klä­ger erstre­ben eine mög­lichst gleich­mä­ßi­ge Nut­zung des Gar­tens durch alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Der vor­he­ri­gen Befas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit der Ange­le­gen­heit bedarf es nicht, wenn – wie hier im Hin­blick auf die tief­grei­fen­de Zer­strit­ten­heit der Par­tei­en und die Stim­men­gleich­heit – mit an Sicher­heit gren­zen­der Wahr­schein­lich­keit davon aus­ge­gan­gen wer­den kann, dass ein dem Kla­ge­ziel ent­spre­chen­der Antrag in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht die erfor­der­li­che Mehr­heit fin­den wird, ist die Vor­be­fas­sung der Ver­samm­lung aus­nahms­wei­se ent­behr­lich3.

Die vom Gericht getrof­fe­ne Rota­ti­ons­re­ge­lung muss jedoch bil­li­gem Ermes­sen im Sin­ne von § 15 Abs. 3 WEG ent­spre­chen.

Das Gericht hat die im Rah­men von § 21 Abs. 8 WEG fest­zu­le­gen­de Rege­lung nach den­sel­ben Maß­stä­ben zu tref­fen, wie sie das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern vor­gibt4, im Fall der Erset­zung eines Beschlus­ses über eine inter­es­sen­ge­rech­te Gebrauchs­re­ge­lung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach bil­li­gem, das Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer berück­sich­ti­gen­de Ermes­sen.

Die Aus­übung die­ses Ermes­sens ist von dem Revi­si­ons­ge­richt nur dar­auf zu über­prü­fen, ob alle wesent­li­chen Umstän­de Beach­tung gefun­den haben, die Gren­zen der Ermes­sens­aus­übung ein­ge­hal­ten sind und in einer dem Zweck der Ermäch­ti­gung ent­spre­chen­den Wei­se von die­ser Gebrauch gemacht wur­de5.

Ist aber davon aus­zu­ge­hen, dass die vom gericht getrof­fe­ne Gebrauchs­re­ge­lung (hier: die täg­lich wech­seln­de Nut­zung des Gar­tens) den Wün­schen aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wider­spricht und zudem neue Kon­flik­te her­vor­ru­fen wird, stellt sie kei­ne inter­es­sen­ge­rech­te und damit bil­li­gem Ermes­sen ent­spre­chen­de Gebrauchs­re­ge­lung dar.

Nach § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht in einem Rechts­streit gemäß § 43 WEG nach bil­li­gem Ermes­sen ent­schei­den, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine nach dem Gesetz erfor­der­li­che Maß­nah­me nicht tref­fen, soweit sich die­se nicht aus dem Gesetz, einer Ver­ein­ba­rung oder einem Beschluss ergibt. Der Begriff der Maß­nah­me umfasst bei­de Hand­lungs­al­ter­na­ti­ven der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und nicht ledig­lich Beschlüs­se6. Eine Ver­ein­ba­rung stellt sich näm­lich dann als eine nach dem Gesetz erfor­der­li­che Maß­nah­me dar, wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf ihren Abschluss nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch hat. Erfül­len die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­sen Anspruch nicht, kann auch eine Ver­ein­ba­rung durch eine gericht­li­che Ent­schei­dung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt wer­den, wenn bei ihrer inhalt­li­chen Aus­ge­stal­tung Spiel­raum besteht7. Wie bei einer Beschluss­erset­zung wird der kon­kre­te Inhalt der Ver­ein­ba­rung durch eine gericht­li­che Ermes­sens­ent­schei­dung nach § 21 Abs. 8 WEG fest­ge­legt, so dass im Kla­ge­an­trag nur das Rege­lungs­ziel der ver­lang­ten Ver­ein­ba­rung umschrie­ben wer­den muss. Anders ist es aller­dings, wenn die Ver­ein­ba­rung einen fest­ste­hen­den Inhalt haben muss; in die­sem Fall muss die Kla­ge auf die Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu einem bestimm­ten Ver­trags­text gerich­tet sein8.

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG begrün­det einen (Individual)Anspruch jedes Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mers gegen die ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer auf Abschluss einer Ver­ein­ba­rung, wenn ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Rege­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der Rech­te und Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unbil­lig erscheint9.

Soweit die Par­tei­en bis­lang kei­ne von den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten abwei­chen­de Rege­lung getrof­fen haben, ist für die Nut­zung des (hier:) im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Gar­tens § 13 Abs. 2 S. 1 WEG maß­ge­bend. Danach ist jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Mit­ge­brauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nach Maß­ga­be der §§ 14, 15 WEG berech­tigt. Mit­ge­brauch in die­sem Sinn ist das aus der Gemein­schaft der Eigen­tü­mer her­zu­lei­ten­de Recht der Eigen­tü­mer, per­sön­li­che Gebrauchs­vor­tei­le aus der gemein­schaft­li­chen Sache zu zie­hen, d.h. an die­ser den Mit­be­sitz im Sin­ne des § 866 BGB aus­zu­üben, der sei­ner Natur nach nicht in Bruch­tei­len bestehen kann. Die Gebrauchs­be­fug­nis des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ist also per­sön­lich­keits­be­zo­gen und unteil­bar und nicht etwa quo­tal ent­spre­chend sei­nem Mit­ei­gen­tums­an­teil beschränkt. Sie fin­det ihre Gren­zen ent­spre­chend dem Geset­zes­wort­laut nur in der Pflicht zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me und zum ord­nungs­ge­mä­ßen Gebrauch (§§ 14, 15 WEG)10.

Die­ses Recht auf einen all­seits glei­chen Gebrauch des Gar­tens kann im vor­lie­gen­den Fall infol­ge der tief­grei­fen­den Zer­rüt­tung des Ver­hält­nis­ses der Par­tei­en nicht ver­wirk­licht wer­den. Sie lässt eine kon­flikt­freie Nut­zung des Gar­tens, die hier auch in der Gar­ten­pfle­ge und der gärt­ne­ri­schen Gestal­tung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst lie­gen soll, nicht zu; eine sol­che kann, wie dar­ge­legt, auch nicht durch eine Gebrauchs­re­ge­lung erreicht wer­den. Damit lie­gen schwer­wie­gen­de Grün­de vor, die ein Fest­hal­ten an der gesetz­li­chen Rege­lung unbil­lig erschei­nen las­sen. Um das bei­der­sei­ti­ge Anlie­gen der Par­tei­en zu gewähr­leis­ten, ist eine flä­chen­mä­ßi­ge Auf­tei­lung des Gar­tens mit der Zuwei­sung von Flä­chen zur aus­schließ­li­chen Nut­zung durch jeweils eine Par­tei erfor­der­lich, die nur auf der Grund­la­ge einer Ver­ein­ba­rung erfol­gen kann. Im Hin­blick dar­auf, dass die Ver­ein­ba­rung den Anspruch auf glei­chen Mit­ge­brauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­wirk­li­chen soll, spricht im Rah­men der Abwä­gung der Rech­te und Inter­es­sen der Par­tei­en im Grund­satz nichts dage­gen, eine flä­chen­mä­ßi­ge Auf­tei­lung mit dem Ziel einer in etwa hälf­ti­gen Auf­tei­lung des Gar­tens vor­zu­neh­men; hin­sicht­lich der kon­kre­ten Aus­ge­stal­tung die­ses Rege­lungs­ziels besteht dabei ein – die Anwen­dung des § 21 Abs. 8 WEG recht­fer­ti­gen­der – Spiel­raum hin­sicht­lich der kon­kre­ten Lage der Flä­chen.

Sofern der Eigen­tü­mer einer der bei­den Eigen­tums­woh­nun­gen zwi­schen­zeit­lich aus der Anla­ge aus­ge­zo­gen sind und ihre Woh­nung ver­mie­tet haben, kann es aller­dings an dem Vor­lie­gen schwer­wie­gen­der Grün­de im Sin­ne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG feh­len. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn der Mie­ter tat­säch­lich kein Inter­es­se an der Nut­zung des Gar­tens hat.

Steht den Klä­gern ein Anspruch auf Abschluss einer Ver­ein­ba­rung mit einer flä­chen­mä­ßig gleich­wer­ti­gen Auf­tei­lung des Gar­tens zur aus­schließ­li­chen Nut­zung durch die jewei­li­ge Par­tei zu, kann die zu erset­zen­de Ver­ein­ba­rung nur schuld­recht­li­cher Natur sein. Wegen des mit § 21 Abs. 8 WEG ver­bun­de­nen Ein­griffs in die Pri­vat­au­to­no­mie der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen Maß­nah­men näm­lich nur inso­weit ange­ord­net wer­den, als dies zur Gewähr­leis­tung eines effek­ti­ven Rechts­schut­zes unbe­dingt not­wen­dig ist11. Eine Ein­tra­gung im Grund­buch und die damit nach § 10 Abs. 3 WEG ein­her­ge­hen­de Wir­kung der Ver­ein­ba­rung auch gegen Son­der­rechts­nach­fol­ger der Par­tei­en ist nicht ver­an­lasst, weil die zu tref­fen­de Gebrauchs­re­ge­lung durch das Zer­würf­nis der gegen­wär­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det ist und die Not­wen­dig­keit einer sol­chen Rege­lung bei einer Ver­än­de­rung der per­so­nel­len Zusam­men­set­zung anders zu beur­tei­len sein kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 191/​15

  1. vgl. nur Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl. § 15 Rn. 49
  2. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 23
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.
  4. vgl. Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 214
  5. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; sie­he auch BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 174/​94, NJW 1996, 1054, 1055 zu § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB
  6. Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn.203; aA wohl Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 87
  7. vgl. Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn.203; Becker, ZWE 2011, 172, 173; sie­he auch KG, ZWE 2002, 324, 326 unter 6.; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 144; aA Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 38; ders., Das neue WEG, 2007, § 2 Rn. 103
  8. vgl. Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 153, § 15 Rn. 49
  9. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 131/​10, ZWE 2011, 170, 171
  10. vgl. BayO­bLGZ 1972, 109, 112 f.; OLG Hamm, ZWE 2001, 122, 123
  11. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 31