Verkaufsprospekte und die Aufklärungspflichten des Verkäufers

Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird.

Verkaufsprospekte und die Aufklärungspflichten des Verkäufers

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann1.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bedeutet dies: Die Einfriedung eines Hausgrundstücks Kaufinteressenten vermittelt regelmäßig den Eindruck, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück. Dieser Eindruck wurde hier dadurch verstärkt, dass in der der Käuferin von dem Verkäufer zur Verfügung gestellten Objekt- und Lagebeschreibung ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor hingewiesen wurde. Unter diesen Umständen waren die Verkäufer verpflichtet, einem Irrtum der Käuferin durch Aufklärung über den tatsächlichen Grenzverlauf vorzubeugen.

Ihre Pflicht zur Aufklärung haben die Verkäufer nicht dadurch erfüllt, dass einer der Verkäufer der Käuferin die erbetenen Finanzierungsunterlagen, die für die Bank benötigt wurden, sowie einen Ordner überlassen hat, in dem sich neben dem Exposé und diversen anderen Unterlagen Lagepläne des Grundstücks befunden haben. Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht2. Ein verständiger und redlicher Verkäufer kann dagegen nicht erwarten, dass ein Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt darauf durchsieht, ob in die Einfriedung des Grundstücks möglicherweise fremder Grund einbezogen wurde. Dies gilt hier umso mehr, als die Käuferin aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in der Objekt- und Lagebeschreibung auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor ersichtlich keinen Grund für die Annahme hatte, dass in diese Teile des Nachbargrundstücks einbezogen sein könnten, und sie daher erkennbar auch keinen Anlass hatte, die Frage des Grenzverlaufs einer näheren Prüfung zu unterziehen.

Auf die Frage, ob die Verkäufer arglistig gehandelt haben, kommt es nicht an. Denn es geht hier nicht um Verhaltenspflichten der Verkäufer im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache. Zur Beschaffenheit des verkauften Grundstücks Fl.Nr. 275 gehört es nicht, dass es sich auch auf Teile des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 274 erstreckt. Dies könnte auch nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein; vielmehr legte eine solche Vereinbarung den Kaufgegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffenheit fest3. Da der Sachbereich der §§ 434 ff. BGB somit nicht betroffen ist, kann uneingeschränkt auf die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss zurückgegriffen werden4.

Eine arglistige Verletzung der Aufklärungspflicht liegt dann vor, wenn ein Verkäufer , dessen Verhalten sich der andere Verkäufer gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss, gewusst oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass die Käuferin keine Kenntnis von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen hatte5. Zwar trägt die Käuferin die Darlegungs- und Beweislast auch für den subjektiven Tatbestand der Arglist. Da es sich bei der unterbliebenen Aufklärung aber um eine negative Tatsache handelt, kommen ihr Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Daher ist es Sache der Verkäufer, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren, aufgrund deren sie von einer Kenntnis der Käuferin über die tatsächlichen Grundstückverhältnisse ausgegangen sein wollen6. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von den Verkäufer vorgetragenen Umstände nicht deren Annahme, die Käuferin sei über den tatsächlichen Grenzverlauf im Bilde gewesen. Wie bereits ausgeführt, durfte ein verständiger und redlicher Verkäufer nicht davon ausgehen, mit der Übergabe von Finanzierungsunterlagen sowie eines Ordners mit verschiedensten Unterlagen der Klägerin die erforderliche Kenntnis über die von der Einfriedung des Grundstücks abweichenden Grundstücksgrenzen verschafft zu haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. November 2011 – V ZR 245/10

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10, WM 2011, 1956, 1957 Rn. 7; BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 15, jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/09, NJW 2011, 1280 Rn. 11[]
  3. vgl. zu einem solchen Sachverhalt BGH, Urteil vom 18.01.2008 – V ZR 174/06, NJW 2008, 1658[]
  4. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 26.01.1996 – V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690[]
  5. BGH, Urteil vom 26.01.1996 V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690[]
  6. BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 48 Rn. 15[]