Ver­kaufs­pro­spek­te und die Auf­klä­rungs­pflich­ten des Ver­käu­fers

Mit der Über­ga­be von Unter­la­gen erfüllt ein Ver­käu­fer sei­ne Auf­klä­rungs­pflicht nur dann, wenn er auf­grund der Umstän­de die berech­tig­te Erwar­tung haben kann, dass der Käu­fer die Unter­la­gen nicht nur zum Zwe­cke all­ge­mei­ner Infor­ma­ti­on, son­dern unter einem bestimm­ten Gesichts­punkt gezielt durch­se­hen wird.

Ver­kaufs­pro­spek­te und die Auf­klä­rungs­pflich­ten des Ver­käu­fers

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs besteht auch bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen, in denen die Par­tei­en ent­ge­gen­ge­setz­te Inter­es­sen ver­fol­gen, für jeden Ver­trags­part­ner die Pflicht, den ande­ren Teil über sol­che Umstän­de auf­zu­klä­ren, die den Ver­trags­zweck des ande­ren ver­ei­teln kön­nen und daher für den Ent­schluss eines ver­stän­di­gen Käu­fers von wesent­li­cher Bedeu­tung sind, sofern er eine Mit­tei­lung nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung erwar­ten kann 1.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bedeu­tet dies: Die Ein­frie­dung eines Haus­grund­stücks Kauf­in­ter­es­sen­ten ver­mit­telt regel­mä­ßig den Ein­druck, es hand­le sich um ein ein­heit­li­ches, nach außen abge­schlos­se­nes Grund­stück. Die­ser Ein­druck wur­de hier dadurch ver­stärkt, dass in der der Käu­fe­rin von dem Ver­käu­fer zur Ver­fü­gung gestell­ten Objekt- und Lage­be­schrei­bung aus­drück­lich auf die Umfrie­dung des Grund­stücks mit Zaun und Ein­gangs­tor hin­ge­wie­sen wur­de. Unter die­sen Umstän­den waren die Ver­käu­fer ver­pflich­tet, einem Irr­tum der Käu­fe­rin durch Auf­klä­rung über den tat­säch­li­chen Grenz­ver­lauf vor­zu­beu­gen.

Ihre Pflicht zur Auf­klä­rung haben die Ver­käu­fer nicht dadurch erfüllt, dass einer der Ver­käu­fer der Käu­fe­rin die erbe­te­nen Finan­zie­rungs­un­ter­la­gen, die für die Bank benö­tigt wur­den, sowie einen Ord­ner über­las­sen hat, in dem sich neben dem Expo­sé und diver­sen ande­ren Unter­la­gen Lage­plä­ne des Grund­stücks befun­den haben. Mit der Über­ga­be von Unter­la­gen erfüllt ein Ver­käu­fer sei­ne Auf­klä­rungs­pflicht nur dann, wenn er auf­grund der Umstän­de die berech­tig­te Erwar­tung haben kann, dass der Käu­fer die Unter­la­gen nicht nur zum Zweck all­ge­mei­ner Infor­ma­ti­on, son­dern unter einem bestimm­ten Gesichts­punkt gezielt durch­se­hen wird. Sol­che Umstän­de lie­gen etwa vor, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer im Zusam­men­hang mit mög­li­chen Män­geln ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten über­reicht 2. Ein ver­stän­di­ger und red­li­cher Ver­käu­fer kann dage­gen nicht erwar­ten, dass ein Käu­fer Finan­zie­rungs­un­ter­la­gen oder einen ihm über­ge­be­nen Ord­ner mit Unter­la­gen zu dem Kauf­ob­jekt dar­auf durch­sieht, ob in die Ein­frie­dung des Grund­stücks mög­li­cher­wei­se frem­der Grund ein­be­zo­gen wur­de. Dies gilt hier umso mehr, als die Käu­fe­rin auf­grund des aus­drück­li­chen Hin­wei­ses in der Objekt- und Lage­be­schrei­bung auf die Umfrie­dung des Grund­stücks mit Zaun und Ein­gangs­tor ersicht­lich kei­nen Grund für die Annah­me hat­te, dass in die­se Tei­le des Nach­bar­grund­stücks ein­be­zo­gen sein könn­ten, und sie daher erkenn­bar auch kei­nen Anlass hat­te, die Fra­ge des Grenz­ver­laufs einer nähe­ren Prü­fung zu unter­zie­hen.

Auf die Fra­ge, ob die Ver­käu­fer arg­lis­tig gehan­delt haben, kommt es nicht an. Denn es geht hier nicht um Ver­hal­tens­pflich­ten der Ver­käu­fer im Zusam­men­hang mit der Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che. Zur Beschaf­fen­heit des ver­kauf­ten Grund­stücks Fl.Nr. 275 gehört es nicht, dass es sich auch auf Tei­le des Nach­bar­grund­stücks Fl.Nr. 274 erstreckt. Dies könn­te auch nicht Gegen­stand einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung sein; viel­mehr leg­te eine sol­che Ver­ein­ba­rung den Kauf­ge­gen­stand selbst und nicht ledig­lich des­sen Beschaf­fen­heit fest 3. Da der Sach­be­reich der §§ 434 ff. BGB somit nicht betrof­fen ist, kann unein­ge­schränkt auf die Grund­sät­ze des Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss zurück­ge­grif­fen wer­den 4.

Eine arg­lis­ti­ge Ver­let­zung der Auf­klä­rungs­pflicht liegt dann vor, wenn ein Ver­käu­fer , des­sen Ver­hal­ten sich der ande­re Ver­käu­fer gemäß § 278 BGB zurech­nen las­sen muss, gewusst oder zumin­dest damit gerech­net und bil­li­gend in Kauf genom­men hat, dass die Käu­fe­rin kei­ne Kennt­nis von den tat­säch­li­chen Grund­stücks­gren­zen hat­te 5. Zwar trägt die Käu­fe­rin die Dar­le­gungs- und Beweis­last auch für den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list. Da es sich bei der unter­blie­be­nen Auf­klä­rung aber um eine nega­ti­ve Tat­sa­che han­delt, kom­men ihr Erleich­te­run­gen nach den Grund­sät­zen der sekun­dä­ren Dar­le­gungs­last zugu­te. Daher ist es Sache der Ver­käu­fer, die­je­ni­gen Umstän­de in räum­li­cher, zeit­li­cher und inhalt­li­cher Wei­se zu kon­kre­ti­sie­ren, auf­grund deren sie von einer Kennt­nis der Käu­fe­rin über die tat­säch­li­chen Grund­stück­ver­hält­nis­se aus­ge­gan­gen sein wol­len 6. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts recht­fer­ti­gen die von den Ver­käu­fer vor­ge­tra­ge­nen Umstän­de nicht deren Annah­me, die Käu­fe­rin sei über den tat­säch­li­chen Grenz­ver­lauf im Bil­de gewe­sen. Wie bereits aus­ge­führt, durf­te ein ver­stän­di­ger und red­li­cher Ver­käu­fer nicht davon aus­ge­hen, mit der Über­ga­be von Finan­zie­rungs­un­ter­la­gen sowie eines Ord­ners mit ver­schie­dens­ten Unter­la­gen der Klä­ge­rin die erfor­der­li­che Kennt­nis über die von der Ein­frie­dung des Grund­stücks abwei­chen­den Grund­stücks­gren­zen ver­schafft zu haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Novem­ber 2011 – V ZR 245/​10

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/​10, WM 2011, 1956, 1957 Rn. 7; BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 38/​09, NJW 2010, 858 Rn. 15, jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/​09, NJW 2011, 1280 Rn. 11[]
  3. vgl. zu einem sol­chen Sach­ver­halt BGH, Urteil vom 18.01.2008 – V ZR 174/​06, NJW 2008, 1658[]
  4. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 26.01.1996 – V ZR 42/​94, NJW-RR 1996, 690[]
  5. BGH, Urteil vom 26.01.1996 V ZR 42/​94, NJW-RR 1996, 690[]
  6. BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43, 48 Rn. 15[]