Eine Unternehmensbeteiligung an einem Hotelbetrieb ist als spekulative Anlageform einzuschätzen. Im Rahmen anlagegerechter Beratung ist auf ein Totalverlustrisiko des eingesetzten Kapitals hinzuweisen. Eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds kann anlegergerecht sein. Eines Hinweises auf einen möglichen Totalverlust des eingesetzten Kapitals bedarf es nicht in jedem Fall.
Der Anlageberater ist zu einer anleger- und objektgerechten Beratung verpflichtet1. Inhalt und Umfang der Beratungspflichten hängen dabei von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden und andererseits die allgemeinen Risiken, wie etwa die Konjunkturlage und die Entwicklung des Kapitalmarktes, sowie die speziellen Risiken, die sich aus den Besonderheiten des Anlageobjekts ergeben. In Bezug auf das Anlageobjekt hat sich die Beratung auf diejenigen Eigenschaften und Risiken zu beziehen, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Während der Berater über diese Umstände richtig, sorgfältig, zeitnah, vollständig und für den Kunden verständlich zu unterrichten hat, muss die Bewertung und Empfehlung des Anlageobjekts unter Berücksichtigung der genannten Gegebenheiten lediglich ex ante betrachtet vertretbar sein. Das Risiko, dass eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung sich im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Anleger2. Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein3. Bei einem geschlossenen Immobilienfond handelt es sich nicht per se um eine ungeeignete Anlageform. Als ergänzende Altersvorsorge mit spekulativem Charakter und der Möglichkeit der Steuerersparnis kommt sie neben einer bereits bestehenden, ausreichenden Absicherung in Betracht. Das gilt aber nur dann, wenn das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlustes gering ist. Normalerweise ist das der Fall, weil selbst bei unzureichendem Ertrag aus Verpachtung und Vermietung normalerweise jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens des Fonds erhalten bleibt4. Gefahren bestehen dagegen insbesondere dann, wenn eine hohe Fremdkapitalquote mit entsprechendem Schuldendienst, kaum kalkulierbare Erhaltungskosten, eine Risikokonzentration durch wenige Objekte, eine unattraktive Lage oder nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten der Objekte sowie Nutzungsverträge mit nur wenigen Vertragspartnern vorliegen.
Im hier entschiedenen Fall hatte der Anleger zu seinen Anlagezielen angegeben, es sei ihm immer wichtig gewesen, dass eine Anlage sicher sei.Es sei ihm auch um eine Steuerersparnis gegangen. Ziel der Anlage sei letztlich gewesen, dass man nach etwa 15 – 20 Jahren mit dem angelegten Geld eine Eigentumswohnung zur Altersversorgung hätte kaufen können. Die Anlage habe so ein Teil der Altersversorgung sein sollen.
Vor dem Hintergrund dieser Anlageziele war die Beratung, sich an der Heiligendamm KG zu beteiligen, schon nicht anlegergerecht. Für die Adlon KG war das nicht der Fall.
Die Heiligendamm KG ist der Betreiber des Grand Hotel Heiligendamm und damit ein Unternehmen im Hotelgewerbe. Das ergibt sich bereits aus der Beitrittserklärung zur Heiligendamm KG : „Die Grand Hotel Heiligendamm GmbH & Co. Kommanditgesellschaft betreibt das Grand Hotel Heiligendamm in eigener Verantwortung und für eigene Rechnung. Bei diesem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung“.
Eine solche Beteiligung an einem neu gegründeten Unternehmen wie dem noch auszubauenden und dann am Markt im Luxussegment zu etablierenden Hotel in Heiligendamm war für den Anleger objektiv ungeeignet, weil es sich um eine hochspekulative Anlage handelt.
Zwar war eine volle Finanzierung durch das von den Gesellschaftern bereitgestellte Eigenkapital vorgesehen. Die Eigenkapitalquote bei Publikumsgesellschaften hängt jedoch von der erfolgreichen Gewinnung von Anlegern ab. Gelingt dies nicht, muss der entsprechende Ausfall durch Fremdkapital in Form von Darlehen mit einem entsprechenden Schuldendienst ersetzt werden. In welchem Umfang eine solche Darlehensaufnahme notwendig wird, ist vor und auch während der Zeichnungsphase regelmäßig nicht zu erkennen.
Das Anlageobjekt bedurfte in erheblichem Maße der Renovierung, des Um- und Neubaus. Die KG hatte daher auch das über das Maß bei üblichen Renovierungen deutlich hinausgehende Insolvenzrisiko des Bauträgers, der allein dieses Projekt durchführte, zu tragen.
Ein Hotelbetrieb – gerade im Luxussegment – verursacht außerdem zu Beginn erhebliche laufende Kosten, denen nicht unmittelbar entsprechende Einnahmen gegenüber stehen. Der vom Hotel bediente Markt ist eingeschränkt. Ob das Objekt eine hinreichend attraktive Ausstrahlung entwickelt und sich entsprechende Einnahmen einstellen, ist dabei weitgehend offen. Auch der Wert der Immobilie des Hotels Heiligendamm bemisst sich wesentlich nach dem unternehmerischen Erfolg des Hotels, weil sie kaum anderweitig zu nutzen und die Lage allein nur in diesem Rahmen attraktiv ist.
Die Wertentwicklung der Anlage kann deshalb von einer Rendite in unbekannter Höhe bis zu einem Totalausfall des eingesetzten Kapitals reichen. Eine solche Anlage entspricht nicht dem Risikoprofil des Anlegers und den von ihm verfolgten Anlagezielen. Sie hätte – auch aus der Sicht ex ante im April 2001 – vom Zeugen W. dem Anleger nicht vorgeschlagen werden dürfen.
Der Vorschlag des Anlageberaters, sich am geschlossenen Immobilienfonds Adlon KG zu beteiligen, war dagegen 1996 aus der gebotenen ex ante Perspektive vertretbar. Zwar war auch bei der Adlon KG die Fremdkapitalquote von der Anzahl der gezeichneten Einlagen abhängig, die zum Anlagezeitpunkt nur schwer abzuschätzen war. Es war das besondere Insolvenzrisiko des Generalübernehmers zu berücksichtigen, der noch zehn Jahre nach Abnahme bzw. Pachtbeginn zur Gewährleistung, Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Ersatzinvestitionen der haustechnischen Anlage verpflichtet war. Dazu verwaltet der Fonds nur ein einziges Objekt und ist langfristig an einen Vertragspartner gebunden.
Lage und Nutzungsmöglichkeiten dagegen sprechen für einen stabilen Grundstückswert. Das Hotel konnte auf eine bereits etablierte Tradition und Marke aufbauen und an einem Großstadtmarkt mit wesentlich breiterem Publikum partizipieren. Der Fonds war zwar am Unternehmensgewinn der Betreibergesellschaft beteiligt, hatte aber nicht deren Verluste zu tragen und es stand zu erwarten, dass auch im Falle der Insolvenz ein neuer Vertragspartner in absehbarere Zeit zu akquirieren sein würde.
Entgegen der Anlage in die hochspekulative Unternehmensbeteiligung am Hotel Heiligendamm KG im Jahre 2001 mit einer weiteren erheblichen Anlagesumme (damit waren bereits 60 % des Anlagevermögens in Unternehmensbeteiligungen an Immobilien bzw. dem Hotelbetrieb angelegt), war die Anlage eines geringeren Teils der dem Anleger zur Verfügung stehenden Anlagesumme in den geschlossenen Immobilienfonds Adlon KG (1996 – zusammen mit einem weiteren bereits gezeichneten Fonds – noch mit einem Anteil von ca. 40 % der Gesamtanlagesumme) angesichts dessen weiterer Anlagen in Aktienfonds und Lebensversicherungen neben seiner gesetzlichen Altersversorgung und seines Wohneigentums im Jahre 1996 sowie seiner (beschränkten) Risikobereitschaft noch pflichtgemäß.
Im Rahmen einer anlagegerechten Beratung hätte der Anlageberater ezüglich der Heiligendamm KG auf das Risiko eines Totalverlustes des eingesetzten Anlagekapitals hinweisen müssen. Hinsichtlich der Adlon KG bedurfte es eines solchen Hinweises nicht.
Inhalt und Umfang der Beratungspflicht lassen sich nicht schematisch bestimmen, sondern hängen vielmehr von den konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich aus dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel ergibt5. Selbst wenn die Heiligendamm KG eine anlegergerechte Anlageform darstellen sollte – wie nicht, ergibt sich ein Totalverlustrisiko aus der Unternehmensbeteiligung an einem Hotelbetrieb und ist – gerade bei der Heiligendamm KG – nicht bloß theoretischer Natur. Dieses Risiko war dem Anleger nicht bekannt. Diese Kenntnis wäre für ihn aber angesichts seines Anlagezieles wichtig gewesen. Eine entsprechende Aufklärung hat nicht stattgefunden. Der Anleger wie auch der Anlageberater haben angegeben, dass über die Möglichkeit eines Totalverlustes nicht gesprochen worden sei. Auch dem Prospekt ist ein solcher Hinweis nicht zu entnehmen.
Anders stellt sich die Situation bei der Adlon KG dar. Hier bedurfte es angesichts des – bereits oben aufgezeigten – geringeren Risikos eines hohen oder vollständigen Kapitalverlustes einer solchen Aufklärung nicht. Im Rahmen des weiteren Anlagezieles auch Steuern zu sparen, war ein gewisser Verlust notwendiger Bestandteil der Anlage.
Eine fehlerhafte Aufklärung hinsichtlich der Beteiligung an der Adlon KG lässt sich ebenfalls nicht im Hinblick auf die Frage nach der Veräußerbarkeit (Fungibilität) der Beteiligungen feststellen.
Zwar trifft es zu, dass zu den Eigenschaften und Risiken, die für eine Anlageentscheidung bedeutsam sind und über die ein Anlageberater rechtzeitig, richtig, vollständig, sorgfältig und verständlich beraten muss, auch Einschränkungen bei der Aussicht gehören, das Anlageobjekt bei Bedarf weiter zu veräußern. Hierbei handelt es sich um ein wesentliches Element der Anlageentscheidung, über das ungefragt aufzuklären ist, auch wenn die Anlage der Altersversorgung dient. Die Aufklärungspflicht kann nur dann entfallen, wenn die Frage der Veräußerbarkeit im Einzelfall erkennbar ohne Belang war oder der Kunde die Angaben einem Prospekt entnehmen konnte6.
Auf eine eingeschränkte Veräußerbarkeit des Fonds hatte der Anlageberater bei der Adlon KG nach seinen glaubhaften Bekundungen aber hingewiesen. Die Ehefrau des Anlegers, hat ausgesagt, bereits im Rahmen der Zeichnung des Medico Fonds 1994 habe der Anlageberater erklärt, ein Verkauf der Fonds-Anteile bedürfe einer gewissen Zeit und sei voraussichtlich nur mit Verlusten möglich. Das entspricht in der Regel den Folgen eines Zweitmarktes. Der Anleger hat selber erklärt, er habe einen „Glanzprospekt“ über die Anlagen erhalten, den er gelesen habe. Der Anlageberater habe bei der Beratung den Fonds-Prospekt mit dem Anleger durchgeblättert. Im Prospekt zur Adlon KG wird auf S. 36 auf die Notwendigkeit der Nutzung eines Zweitmarktes für die Veräußerung von Fonds-Anteilen verständlich hingewiesen.
Der Anlageberater hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten, sein Verschulden wird vermutet7 und der Bank gemäß § 278 BGB zugerechnet. Im übrigen trifft die Bank selbst die Vermutung eines Organisationsverschuldens. Eine Bank muss ihren Geschäftsbetrieb zum Schutz des Rechtsverkehrs so organisieren, dass bei ihr vorhandenes Wissen den Mitarbeitern, die für die betreffenden Geschäftsvorgänge zuständig sind, zur Verfügung steht und von diesen auch genutzt wird8. Ein vorsätzliches Organisationsverschulden der Bank liegt vor, wenn sie ihre Verpflichtung zur Aufklärung der Kunden gekannt oder zumindest für möglich gehalten hat (bedingter Vorsatz) und es gleichwohl bewusst unterlassen hat, ihre Anlageberater anzuweisen, die Kunden entsprechend aufzuklären9. Ein fehlendes Verschulden hat die Bank vorliegend nicht vorgetragen.
Dem Anleger ist durch die Beratungspflichtverletzung des Anlageberaters ein Schaden in Höhe des Anlagebetrages und des daraus entgangenen Gewinns entstanden.
Es ist zu vermuten, dass sich der Anleger bei Kenntnis des Charakters der Beteiligung an der Heiligendamm KG und dem damit einhergehenden Risiko des Totalausfalls gegen eine solche Anlage entschieden hätte.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt hat, beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, der Geschädigte den Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte. Diese sogenannte „Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens“ gilt für alle Aufklärungs- und Beratungsfehler eines Anlageberaters. Es handelt sich hierbei nicht lediglich um eine Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises, sondern um eine zur Beweislastumkehr führende widerlegliche Vermutung10. Die Beweislastumkehr greift bereits bei feststehender Aufklärungspflichtverletzung ein, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anleger bei gehöriger Aufklärung vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative gehabt hätte11
Die Anforderungen an den Nachweis eines entgangenen Gewinns sind gem. §§ 252 BGB, 287 ZPO reduziert12. Die Anlage des Betrages durch den Anleger in unterschiedliche Fondsprodukte ist nach dem Anlageverhalten des Anlegers zu dieser Zeit hinreichend wahrscheinlich, die Durchschnittsrendite hat der Anleger nachvollziehbar darzulegen.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2014 – 9a U 12/14
- st. Rspr., vgl. BGHZ 123, 126, 128 f.[↩]
- vgl. BGHZ 191, 119; BGH NJW-RR 2012, 43; BGH, Urteil vom 29.04.2014, XI ZR 477/12 Rz. 12[↩]
- BGH NJW-RR 2014, 1075, 1078[↩]
- vgl. BGH NJW-RR 2014, 1075, 1078[↩]
- s. BGH NJW-RR 2010, 115[↩]
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 – 14 U 67/11 –[↩]
- vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl.2002, § 282 Rn. 8[↩]
- vgl. BGHZ 135, 202, 205 ff.; MünchKomm-BGB/Schramm, 5. Aufl., § 166 Rn. 26 m.w.N.[↩]
- BGH NJW 2009, 2298[↩]
- BGHZ 193, 159 Rn. 28 ff. m.w.N.[↩]
- BGHZ 193, 159 Rn. 30 ff. m.w.N.; BGH, Urteil vom 23.09.2014 – XI ZR 215/13 –[↩]
- s. BGH NJW 2012, 2266[↩]
