Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern nur die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung1.
Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen2. Diesen Anforderungen genügen die beschriebene Betriebskostenabrechnungen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen3:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug seiner Vorauszahlungen
Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage – wie hier – mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden4.
Die der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshof zugrunde liegenden Abrechnungen der Hausverwaltung setzen für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Mietern gemieteten Wohnung (82,36 qm) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Verteilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters erforderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins Verhältnis zu setzen ist. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position „Strom allgemein“ die Gesamtfläche der im Gebäude I. -Ring 22 gelegenen Wohnungen (623 qm), für die Position „Strom allgemein/Außenanlage“ die Gesamtfläche der in den Gebäuden I. -Ring 22, 24 und 26 gelegenen Wohnungen (1.617,36 qm) und für die übrigen Positionen die Gesamtfläche aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 qm) angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten lässt sich der in der Abrechnung angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung5.
Der Bundesgerichtshof vermag insoweit auch nicht zu erkennen, welchen Sinn es hätte haben sollen, in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfläche aller 20 einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile der Wohnungseigentumsanlage mitzuteilen. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 227/09
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135[↩]
- BGH, Urteile vom 25.11.2009 – VIII ZR 323/08; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351[↩]
- BGH, Urteile vom 25.11.2009, aaO; und vom 19.11.2008, aaO[↩]
- vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 20.07.2005, aaO; und vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260[↩]
