Für die Geltendmachung eines Anspruchs des Verbandes der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 6 Satz 2 WEG) – also eines fremden Rechts – im eigenen Namen bedarf es zum einen einer entsprechenden Ermächtigung des Berechtigten und zum anderen eines eigenen schutzwürdigen Interesses des Prozessstandschafters an der Durchsetzung des Rechts.
In einer zweigliedrigen Wohnungseigentümerversammlung bedarf es für diese Ermächtigung eines der beiden Wohnungseigentümer keines Beschlusses der Wohnungseigentümer, eine Ermächtigung durch den Eigentümer der anderen Wohnung ist ausreichend.
So fehlte es auch in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall an einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Ermächtigung war nach dem festgestellten Sachverhalt nicht Gegenstand einer Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). Das schriftliche Einverständnis des Eigentümers der anderen Wohnung kann auch nicht als Zustimmung zu einem gemäß § 23 Abs. 3 WEG gefassten Beschluss angesehen werden. Nach dieser Vorschrift ist ein Beschluss zwar auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären. Eine solche Beschlussfassung setzt aber eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, einen verbindlichen Beschluss zu fassen1. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich.
Eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Ansprüchen des Verbandes muss jedoch nicht zwingend in Gestalt eines (Mehrheits)Beschlusses der Wohnungseigentümer erteilt werden. Sie kann auch in der Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu einer Klageerhebung durch einzelne Wohnungseigentümer liegen2. Dabei kann die Zustimmung in der gemeinsamen Erhebung der Klage zum Ausdruck kommen3 oder gegenüber dem klagenden Wohnungseigentümer erklärt werden. Bei einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, wie sie hier gegeben ist, genügt es daher, wenn der eine Wohnungseigentümer den anderen zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt.
Da die Ermächtigung nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erteilt wurde, bedurfte es keines Beschlusses zu ihrer Aufhebung. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, dass die von einem Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung abgegebene Stimme nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden kann4.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 128/14
- vgl. OLG Celle, NZM 2006, 784; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 106; Schultzky in Jennißen, 4. Aufl., § 23 Rn. 129[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 24.06.2005 – V ZR 350/03, NJW 2005, 3146, 3147[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 24.06.2005 – V ZR 350/03, aaO[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11, NJW 2012, 3372, Rn. 8[↩]
