Ver­früh­te Besitz­über­ga­be beim Grund­stücks­kauf

Ein bebau­tes Grund­stück ist in dem Zeit­punkt ange­schafft, in dem Besitz, Nut­zun­gen, Gefahr und Las­ten auf den Käu­fer über­ge­hen. Maß­ge­bend ist dabei nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs nicht der ver­trag­lich vor­ge­se­he­ne, son­dern der tat­säch­li­che Über­gang.

Ver­früh­te Besitz­über­ga­be beim Grund­stücks­kauf

Unter Anschaf­fung ist im Ertrag­steu­er- wie im Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­recht der Erwerb eines bereits bestehen­den Wirt­schafts­guts zu ver­ste­hen. Ange­schafft wird im Zeit­punkt der Lie­fe­rung (§ 9a EStDV). Gelie­fert ist das Wirt­schafts­gut, wenn der Erwer­ber nach dem Wil­len der Ver­trags­par­tei­en dar­über wirt­schaft­lich ver­fü­gen kann. Das ist bei der Über­tra­gung eines Grund­stücks in der Regel der Zeit­punkt, zu dem Eigen­be­sitz, Gefahr, Nut­zen und Las­ten auf den Erwer­ber über­ge­hen [1].

Dabei ist der Zeit­punkt der Anschaf­fung nicht danach zu bestim­men, wann der Käu­fer auf­grund des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges die Über­ga­be bean­spru­chen konn­te. Maß­geb­lich ist nach dem Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs dage­gen aus­schließ­lich, wann Besitz, Nut­zun­gen, Gefahr und Las­ten tat­säch­lich über­gin­gen.

Der Besitz einer Sache wird durch die Erlan­gung der tat­säch­li­chen Gewalt über die Sache erwor­ben (§ 854 Abs. 1 BGB). Dies kann gesche­hen, indem der bis­he­ri­ge Besit­zer die Sache über­gibt; gleich­ge­stellt ist die ein­sei­ti­ge Besitz­ergrei­fung durch den Erwer­ber mit Ein­ver­ständ­nis des Über­ge­ben­den [2]. Der Besitz an Grund­stü­cken kann auch durch die Über­ga­be der Schlüs­sel über­tra­gen wer­den [3].

Bei der Über­ga­be han­delt es sich um einen Realakt, d.h. um eine auf einen tat­säch­li­chen Erfolg gerich­te­te Wil­lens­be­tä­ti­gung; Wil­lens­män­gel sind dabei uner­heb­lich [4]. Der Besitz kann zu einem spä­te­ren oder –wie mög­li­cher­wei­se im Streit­fall– zu einem frü­he­ren als dem kauf­ver­trag­lich vor­ge­se­he­nen Zeit­punkt über­tra­gen wer­den.

Die Über­ga­be einer ver­kauf­ten Sache –auch eines Grund­stücks [5]– bewirkt gemäß § 446 BGB, dass die Gefahr des zufäl­li­gen Unter­gangs und der zufäl­li­gen Ver­schlech­te­rung auf den Käu­fer über­ge­hen; von der Über­ga­be an gebüh­ren dem Käu­fer die Nut­zun­gen und trägt er die Las­ten. Der Zeit­punkt des Eigen­tums­er­werbs ist inso­weit uner­heb­lich [6]. Die Rege­lung des § 446 BGB ist im Streit­fall nicht –z.B. durch Ver­ein­ba­rung eines von der Über­ga­be unab­hän­gi­gen Gefahr­über­gan­ges– abbe­dun­gen wor­den [7].

Wenn das ver­kauf­te Gebäu­de, wie der Klä­ger behaup­tet, vor Zah­lung des rest­li­chen Kauf­prei­ses und damit frü­her als nach § 6 des Kauf­ver­tra­ges vor­ge­se­hen über­ge­ben wur­de, konn­te die GmbH als Ver­käu­fe­rin danach die Her­aus­ga­be (Rück­ga­be) nicht mehr ver­lan­gen, denn dem Klä­ger stand, soweit die GmbH nicht z.B. wegen Zah­lungs­ver­zu­ges vom Ver­trag zurück­trat, gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht zum Besitz zu [8].

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2009 – III R 92/​08

  1. BFH, Urtei­le vom 24.03.2006 – III R 6/​04, BFHE 213, 178, BStBl II 2006, 774; vom 28.11.2006 – III R 17/​05, BFH/​NV 2007, 975, jeweils m.w.N.[]
  2. BGH, Urteil vom 10.01.1979 – VIII ZR 302/​77, NJW 1979, 714, 715; Erman/​Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 854 Rz 13[]
  3. BGH, Urteil vom 30.05.1958 – V ZR 295/​56, BGHZ 27, 360, 362; Staudinger/​Bund (2007), § 854 Rz 41[]
  4. Diep in: juris­PK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 854 BGB Rz 20[]
  5. Palandt/​Putzo, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 69. Aufl., § 446 Rz 2[]
  6. Palandt/​Putzo, a.a.O., § 446 Rz 13[]
  7. vgl. Palandt/​Putzo, a.a.O., § 446 Rz 3 zu dem inso­weit gel­ten­den Form­zwang des § 311b BGB[]
  8. vgl. Staudinger/​Gursky (2006), § 986 Rz 14, m.w.N.[]