Nach­ran­gi­ge Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­be­rech­ti­gung für moder­ni­sier­te Miet­wohn­ge­bäu­de

Her­stel­ler ist der­je­ni­ge, der das Bau­ge­sche­hen beherrscht und das Bau­her­ren­ri­si­ko trägt. Die Anschaf­fung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 InvZulG 1999 ist nicht zula­gen­be­güns­tigt, wenn ein ande­rer Anspruchs­be­rech­tig­ter im Sin­ne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 4 InvZulG 1999 Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge in Anspruch nimmt. Nach die­ser Ent­schei­dung des Bun­des­fi­nanz­hofs steht dem Käu­fer von Wohn­ei­gen­tum im Bei­tritts­ge­biet daher kei­ne Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge zu, wenn die­se bereits vom Bau­trä­ger in Anspruch genom­men wur­de.

Nach­ran­gi­ge Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­be­rech­ti­gung für moder­ni­sier­te Miet­wohn­ge­bäu­de

Begüns­tig­te Inves­ti­tio­nen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 InvZulG 1999 sind –unter wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen–

  • nach­träg­li­che Her­stel­lungs­ar­bei­ten an Gebäu­den, die vor dem 1. Janu­ar 1991 fer­tig gestellt wor­den sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999),
  • die Anschaf­fung von Gebäu­den, die vor dem 1. Janu­ar 1991 fer­tig gestellt wor­den sind, soweit nach­träg­li­che Her­stel­lungs­ar­bei­ten nach dem rechts­wirk­sa­men Abschluss des obli­ga­to­ri­schen Ver­trags oder gleich­ste­hen­den Rechts­akts durch­ge­führt wor­den sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvZulG 1999), und
  • Erhal­tungs­ar­bei­ten an Gebäu­den, die vor dem 1. Janu­ar 1991 fer­tig gestellt wor­den sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999), soweit die Gebäu­de min­des­tens fünf Jah­re nach Been­di­gung der nach­träg­li­chen Her­stel­lungs­ar­bei­ten oder der Erhal­tungs­ar­bei­ten der ent­gelt­li­chen Über­las­sung zu Wohn­zwe­cken die­nen,
  • die Anschaf­fung neu­er Gebäu­de bis zum Ende des Jah­res der Fer­tig­stel­lung und die Her­stel­lung neu­er Gebäu­de in bestimm­ten Gebie­ten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 InvZulG 1999).

Einen Anspruch auf Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge kann der Käu­fer nur auf § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvZulG 1999 stüt­zen. Er hat die streit­be­fan­ge­nen Woh­nun­gen –den "Kauf­ge­gen­stand" laut § 1 Nr. 6 des "Werk­lie­fe­rungs­ver­trags über WEG-Eigen­tum"– ange­schafft und kann weder als deren Her­stel­ler ange­se­hen wer­den noch hat er an ihnen Erhal­tungs­ar­bei­ten durch­ge­führt.

Dass die Woh­nun­gen bei Ver­trags­schluss noch nicht fer­tig gestellt waren, steht der Annah­me eines Anschaf­fungs­ge­schäfts nicht ent­ge­gen 1. Die im Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­recht ver­wen­de­ten Begrif­fe der Her­stel­lung, der Her­stel­lungs­ar­bei­ten bzw. der Her­stel­lungs­kos­ten ent­spre­chen der ein­kom­men­steu­er­recht­li­chen Begriffs­be­stim­mung 2.

Nach § 15 Abs. 1 ESt­DV ist Bau­herr, wer auf eige­ne Rech­nung und Gefahr ein Gebäu­de baut oder bau­en lässt. Danach ist Bau­herr bzw. Her­stel­ler der­je­ni­ge, der das Bau­ge­sche­hen beherrscht und das Bau­her­ren­ri­si­ko trägt 3. Die­se Merk­ma­le tref­fen im Streit­fall auf die Ver­käu­fe­rin zu, nicht aber auf den Klä­ger. Das Finanz­ge­richt hat für den Bun­des­fi­nanz­hof bin­dend fest­ge­stellt (§ 118 Abs. 2 FGO), dass sich die Ver­käu­fe­rin dem Klä­ger gegen­über ver­trag­lich ver­pflich­te­te, zu einem Fest­preis den "Kauf­ge­gen­stand" nach Maß­ga­be der Grund­la­gen­ur­kun­de und der Tei­lungs­er­klä­rung her­zu­stel­len, aus­zu­stat­ten und zu über­eig­nen. Im Rah­men des Bau­fort­schritts allen­falls zu berück­sich­ti­gen­de bau­li­che Son­der­wün­sche des Klä­gers beim Son­der­ei­gen­tum bedurf­ten der Geneh­mi­gung durch die X‑KG. Die­se führ­te laut § 2a Abs. 2 des Ver­trags das Bau­vor­ha­ben im eige­nen Namen und auf eige­ne Rech­nung durch (vgl. § 34c Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GewO). Danach konn­te der Klä­ger auf das Bau­ge­sche­hen kei­nen maß­geb­li­chen Ein­fluss neh­men. Da die Vekäu­fe­rin das Bau­vor­ha­ben als Eigen­tü­me­rin im eige­nen Namen nicht für frem­de –ins­be­son­de­re nicht des Klä­gers– Rech­nung durch­führ­te und zudem bis zum Monats­ers­ten nach Abnah­me und voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung die Gefahr trug, las­te­te auf dem Klä­ger auch kein Risi­ko, das über das­je­ni­ge eines Erwer­bers hin­aus­ging 4. Dass die Ver­käu­fe­rin die Bau­ar­bei­ten nicht voll­um­fäng­lich vor­fi­nan­zier­te, son­dern ver­ein­ba­rungs­ge­mäß in Anleh­nung an § 3 Abs. 2 der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung dem Bau­ten­stand ent­spre­chend Kauf­preis­ra­ten bean­spru­chen konn­te, ist nicht geeig­net, den Klä­ger als Her­stel­ler der Woh­nun­gen anzu­se­hen 5.

Eine Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvZulG 1999 steht dem Klä­ger jedoch nicht zu, da ein ande­rer Anspruchs­be­rech­tig­ter für das Gebäu­de Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge in Anspruch genom­men hat (§ 3 Abs. 1 Satz 3 InvZulG 1999). Ande­rer Anspruchs­be­rech­tig­ter in die­sem Sin­ne ist im Streit­fall die Ver­käu­fe­rin. Sie hat an dem Gebäu­de­en­sem­ble, das vor dem 1. Janu­ar 1991 fer­tig gestellt wor­den ist und zu dem auch die streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nun­gen gehö­ren, nach­träg­li­che Her­stel­lungs­ar­bei­ten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InvZulG 1999) und/​oder Erhal­tungs­ar­bei­ten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvZulG 1999) durch­ge­führt. Wei­te­rer Fest­stel­lun­gen, die eine Zuord­nung der ein­zel­nen Arbei­ten zu dem jewei­li­gen För­der­tat­be­stand ermög­li­chen, bedurf­te es nicht, da nach­träg­li­che Her­stel­lungs­ar­bei­ten und Erhal­tungs­ar­bei­ten glei­cher­ma­ßen nach § 3 InvZulG 1999 geför­dert wer­den.

Auch ist es, so der Bun­des­fi­nanz­hof, ohne Belang, dass das Gebäu­de­en­sem­ble bzw. die streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nun­gen vor­mals nicht zum Anla­ge­ver­mö­gen der Ver­käu­fe­rin gehör­ten und die­se nicht beab­sich­tig­te, die Woh­nun­gen zu ver­mie­ten. Die Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge für nach­träg­li­che Her­stel­lungs­ar­bei­ten und Erhal­tungs­ar­bei­ten an Miet­wohn­ge­bäu­den hängt nach der gesetz­li­chen Rege­lung, die die För­de­rung der Moder­ni­sie­rung und Sanie­rung des Alt­bau­be­stands bezweckt 6, ein­deu­tig nicht von der Zuge­hö­rig­keit der Gebäu­de zum Anla­ge­ver­mö­gen oder davon ab, wer die ent­gelt­li­che Über­las­sung zu Wohn­zwe­cken ver­wirk­licht 7. Es genügt, dass die Woh­nun­gen min­des­tens fünf Jah­re nach Been­di­gung der nach­träg­li­chen Her­stel­lungs­ar­bei­ten oder der Erhal­tungs­ar­bei­ten der ent­gelt­li­chen Über­las­sung zu Wohn­zwe­cken dien­ten. Dem Anspruch der Ver­käu­fe­rin auf Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge steht schließ­lich nicht ent­ge­gen, dass nach der Ver­triebs­ver­ein­ba­rung die För­de­rung dem jewei­li­gen Käu­fer zuste­hen soll­te. Dabei kann es dahin­ste­hen, ob sich der Klä­ger in die­sem Zusam­men­hang auf die Ver­ein­ba­rung zwi­schen der Ver­käu­fe­rin und den Ver­triebs­part­nern beru­fen kann, zumal vor dem Hin­ter­grund des in § 137 BGB zum Aus­druck kom­men­den all­ge­mei­nen Rechts­ge­dan­kens, dass sich nie­mand durch Rechts­ge­schäft sei­ner recht­li­chen Hand­lungs­frei­heit ent­äu­ßern kann 8. Denn die X‑KG hat gegen­über der Finanz­be­hör­de zu kei­ner Zeit auf ihren Anspruch auf Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge bzw. die Mög­lich­keit, die­sen Anspruch mit Antrag nach § 5 InvZulG 1999 gel­tend zu machen, ver­zich­tet.

Da die X‑KG für das Gebäu­de Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge in Anspruch genom­men hat, ist der Klä­ger nach § 3 Abs. 1 Satz 3 InvZulG 1999 von der Zula­gen­för­de­rung der Anschaf­fungs­kos­ten aus­ge­schlos­sen. Die Vor­schrift soll ver­hin­dern, dass Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge für Inves­ti­tio­nen in das­sel­be Gebäu­de dop­pelt fest­ge­setzt wird, unab­hän­gig davon, ob die am Wirt­schafts­ver­kehr betei­lig­ten Per­so­nen die Prei­se unter Berück­sich­ti­gung eines etwai­gen Zula­gen­an­spruchs aus­han­deln. Aus der Vor­schrift wird ohne wei­te­res ersicht­lich, dass die Anschaf­fung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 InvZulG 1999 nicht zula­gen­be­güns­tigt ist, wenn ein ande­rer Anspruchs­be­rech­tig­ter i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 4 InvZulG 1999 Inves­ti­ti­ons­zu­la­ge in Anspruch nimmt 9.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 24. Febru­ar 2010 – III R 69/​07

  1. BFH, Urteil vom 17.12.1996 – IX R 47/​95, BFHE 182, 178, BSt­Bl II 1997, 348; BFH, Beschluss vom 30.10.2001 – X B 28/​01, BFH/​NV 2002, 342[]
  2. BFH, Urtei­le vom 15.05.1997 – III R 143/​93, BFHE 182, 470, BSt­Bl II 1997, 575; vom 20.10.2005 – III R 18/​04, BFH/​NV 2006, 815[]
  3. BFH, Urteil vom 14.11.1989 – IX R 197/​84, BFHE 158, 546, BSt­Bl II 1990, 299; BFH, Beschluss in BFH/​NV 2002, 342[]
  4. vgl. BFH, Urteil in BFHE 158, 546, BSt­Bl II 1990, 299[]
  5. vgl. BFH, Urteil vom 24.08.2004 – IX R 28/​02, BFH/​NV 2005, 49[]
  6. BT-Drs. 13/​8059, S. 20 f.[]
  7. BFH, Urteil vom 14.12.2006 – III R 27/​03, BFHE 215, 442, BSt­Bl II 2007, 332[]
  8. Palandt/​Ellenberger, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 69. Aufl., § 137 Rz 1[]
  9. FG Ham­burg, Urteil vom 05.07.2006 – 1 K 148/​05, EFG 2007, 59; eben­so Blümich/​Stuhrmann, § 3 InvZulG 1999 Rz 21; Masuch in Bordewin/​Brandt, § 3 InvZulG Rz 31; Kali­gin in Lade­mann, EStG, § 3 InvZulG 1999 Rz 29[]