Grundsteuer – und der Bodenrichtwert bei Entwicklungszustand "Land- und Forstwirtschaft"

Unterschiede zwischen den Entwicklungszuständen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) sind nur dann zu berücksichtigen, wenn kein gültiger Bodenrichtwert gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG existiert. Liegt ein Bodenrichtwert für den relevanten Entwicklungszustand vor, ist dieser maßgeblich.

Bei Festlegung eines Bodenrichtwerts für den Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ in sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen durch den Gutachterausschuss ist § 3 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung zu beachten. Danach sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft solche Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Es kommt nur auf eine Nutzungsmöglichkeit für land- und forstwirtschaftliche Zwecke an, nicht aber darauf, ob das Grundstück tatsächlich für die Land- und Forstwirtschaft genutzt wird. § 232 Abs. 1 BewG enthält eine allgemeine Definition des Begriffs Land- und Forstwirtschaft für die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens. Die Vorschrift betrifft nicht den Entwicklungszustand von Flächen hinsichtlich der Bestimmung von Bodenrichtwerten bei der Bewertung unbebauter Grundstücke.

In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall haben die Eigentümer eines Grundstücks mit einer Fläche von 1 020 m² geklagt. uf diesem Flurstück befinden sich Baumbestände. Das Flurstück liegt am Stichtag 01.01.2022 in einer weitläufigen Bodenrichtwertzone, die für eine landwirtschaftliche Nutzung 5, 50 €/m² und für baureifes Land im Außenbereich einen Bodenrichtwert in Höhe von 90 €/m² aufweist. Das Finanzamt stellte den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 in Höhe von 91.800 € fest.

Nachdem der Einspruch nicht verbeschieden wurde, erhoben die Grundstückseigentümer Untätigkeitsklage vor dem Finanzgericht Düsseldorf. Das Finanzgericht sah die Klage als begründet an¹. Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde des Finanzamtes hat der Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen:

Die Revision ist nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO) zuzulassen.

Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn die für die Beurteilung des Streitfalls maßgebliche Rechtsfrage das Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Die Rechtsfrage muss klärungsbedürftig und in dem angestrebten Revisionsverfahren klärungsfähig sein. Die Darlegung des Zulassungsgrundes der grundsätzlichen Bedeutung verlangt substantiierte Ausführungen zur Klärungsbedürftigkeit einer hinreichend bestimmten -abstrakt beantwortbaren- Rechtsfrage, die im konkreten Streitfall voraussichtlich klärbar/klärungsfähig (entscheidungserheblich) und deren Beurteilung zweifelhaft oder umstritten ist. Hierzu muss sich der Beschwerdeführer mit der einschlägigen Rechtsprechung sowie den Äußerungen im Schrifttum auseinandersetzen. Dabei sind Ausführungen erforderlich, aus denen sich ergibt, in welchem Umfang, von welcher Seite und aus welchen Gründen die Beantwortung der Rechtsfrage zweifelhaft und umstritten ist².

Im Streitfall ist die Rechtsfrage so zu beantworten, wie es das Finanzgericht Düsseldorf getan hat.

Nach § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Soweit in den §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist, werden nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG) nicht berücksichtigt. Nur wenn von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB kein Bodenrichtwert ermittelt wird, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 247 Abs. 3 BauGB).

Bodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern; dies gilt insbesondere, wenn sich aufgrund der unregelmäßigen Verteilung von Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungen oder anderen erheblichen Unterschieden in wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen keine eigenen Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen. Bei der Bildung von sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen muss eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück möglich sein (§ 15 Abs. 3 ImmoWertV). § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG greift nur ein, wenn tatsächlich zwei oder mehr gültige Bodenrichtwerte gelten. In solchen Fällen ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art der Nutzung der des zu bewertenden Grundstücks am nächsten kommt³.

Unterschiede zwischen den Entwicklungszuständen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) sind nur dann zu berücksichtigen, wenn kein gültiger Bodenrichtwert gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG existiert. Liegt ein Bodenrichtwert für den relevanten Entwicklungszustand vor, ist dieser maßgeblich⁴.

Hat der Gutachterausschuss in sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen einen Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „Land- oder Forstwirtschaft“ festgelegt, ist § 3 Abs. 1 ImmoWertV zu beachten. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Bereits nach dem Wortlaut der Vorschrift kommt es nur auf eine Nutzungsmöglichkeit für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke an, nicht aber darauf, ob das Grundstück tatsächlich für die Land- und Forstwirtschaft genutzt wird⁵. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (§ 3 Abs. 3 ImmoWertV). Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind (§ 3 Abs. 4 ImmoWertV). Sonstige Flächen sind Flächen, die sich keinem der Entwicklungszustände nach den Absätzen 1 bis 4 zuordnen lassen (§ 3 Abs. 5 ImmoWertV).

Diese Rechtsgrundsätze hat das Finanzgericht auf den Streitfall angewendet. Soweit sich das Finanzamt auf § 232 Abs. 1 BewG beruft, betrifft diese Vorschrift eine allgemeine Definition des Begriffs Land- und Forstwirtschaft für die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, jedoch nicht den Entwicklungszustand von Flächen hinsichtlich der Bestimmung von Bodenrichtwerten bei der Bewertung unbebauter Grundstücke. Der Beschwerdebegründung ist im Übrigen nicht zu entnehmen, inwieweit die Auslegung von § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG und § 3 Abs. 1 ImmoWertV in der Literatur umstritten ist.

Bundesfinanzhof, Beschluss vom 20. Januar 2026 – II B 50/25

1. FG Düsseldorf, Urteil vom 22.05.2025 – 11 K 2040/24 Gr, BG[↩]
2. BFH, Beschluss vom 23.10.2025 – IX B 71/25, Rz 4[↩]
3. vgl. Marquardt in Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht, Stand: 02.2025, § 247 BewG Rz 33[↩]
4. Krumm/Paeßens, BewG, 2. Aufl., § 247 Rz 17; Marquardt in Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht, Stand: 02.2025, § 247 BewG Rz 32[↩]
5. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 10. Aufl., § 3 Rz 24[↩]